北京房地产律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、基本案情

　　1、原告张某女、董某、张某诉称：

　　1981年，刘某经原告董某父母同意在顺义区某号宅基地借住。

　　1990年，刘某搬离了该宅院，同意将该宅院无条件退还给三原告家，此后该宅基地一直由三原告家使用。

　　1992年，某土地管理局未经核实将该土地登记在刘某名下。

　　1999年，经某村村委会证明，刘某再次书面确认放弃某号院所有权益，将该块宅基地退还给三原告家。随后三原告户籍也迁入了某号院，并在该院内建盖房屋十间。

　　2012年，某村拆迁，经入户调查及一系列前期工作，拆迁人与原告张某就某号院拆迁达成协议，某拆迁公司、某政府同意支付145万元拆迁补偿款，三原告同意拆迁。

　　三原告按约定履行义务，将房屋、宅基地交付给拆迁人某拆迁公司和某政府，拆迁人某拆迁公司和某政府未按约定支付拆迁补偿款。

　　2014年1月10日，刘某与某拆迁公司、某政府恶意串通针对某号院拆迁签订了一份拆迁补偿协议和一份补贴协议书，约定拆迁补偿款为130万元，刘某、李某一、李某领走了107万元拆迁补偿款。刘某未经三原告同意擅自约定三原告居住的宅基地及三原告建盖房屋的拆迁补偿款，属于无处分权人处分三原告财产。

　　某号院拆迁补偿款应归三原告所有，五被告之间恶意串通签订的拆迁补偿协议损害了三原告合法权益，因此五被告签订的拆迁补偿协议属于无效协议，刘某、李某一、李某应将取得的拆迁款给付三原告，某拆迁公司、某政府应当补足与三原告约定的拆迁款差额。为维护三原告合法权益，现依法起诉，请求判令：被告某拆迁公司、某政府与被告刘某2014年1月10日签订的《北京市集体土地房屋拆迁货币补偿协议书》(简称《补偿协议书》)、《某村拆迁补贴协议书》(简称《补贴协议书》)无效;被告刘某、李某一、李某将107万元拆迁补偿款支付给三原告，被告某拆迁公司、某政府承担连带责任;被告某拆迁公司、某政府另行向三原告支付15万元拆迁补偿款。

　　2、被告李某、刘某、李某一辩称：

　　三原告起诉中所述的情况与事实不符。

　　刘某是在1973年在涉诉的某号院盖房，当时是经村委会指定的，并不是借用董某母家地盖的房，当年的土地还没有确权，都是归集体所有。三原告出示的1999年村委会证明是伪造的，以前三次诉讼中均没有被法院认可。

　　我方与三原告不存在拆迁法律关系，因为我方与三原告各自有自己的宅基地，刘某与拆迁公司签订拆迁协议，与三原告没有关系。

　　我方认可拆迁时涉诉宅院内所有房屋及附属物是三原告所建，尽管是三原告侵犯刘某的宅基地盖的房，但我方仍然同意将涉诉宅院房屋及附属物的拆迁补偿补助款共计22万元归三原告所有。

　　我方对三原告第一项诉讼请求不同意，我方认为两份协议均有效。我方对三原告第二项诉讼请求也不同意，该部分拆迁补偿补助款应为我方所有。三原告第三项请求与我方无关，我方不答辩。

　　3. 被告某拆迁公司、某政府辩称：

　　我方不认可三原告第一项诉讼请求，我方与刘某签订的两份协议是有效的。

　　我方在签订这两份协议之前，董某、张某曾经到法院诉讼撤销对刘某颁发的集体土地建设用地使用证，但被两审法院驳回。本案涉诉宅院的集体土地建设用地使用证上登记的是刘某，故我方与其签订协议，不存在恶意串通。

　　拆迁协议上的地上物的补偿款与宅基地的补偿是分开的，进行了分款，地上物的补偿款通过银行向董某发放，但董某一直没有领取。我方不认可三原告第二项和第三项诉讼请求，我方从来没有与三原告签订拆迁补偿协议，即使确认我方与刘某的拆迁补偿协议无效，我方也没有义务给三原告进行拆迁补偿。

　　二、法院查明

　　董某与张某系夫妻关系，张某女系二人之女。北京市顺义区某号宅院(简称涉诉宅院)登记的土地使用者为刘某。双方均认可涉诉宅院内房屋及附属物系张某女、董某、张某所建，现均已被拆除。张某女、董某、张某户籍在涉诉宅院处，为农业家庭户。

　　2014年1月10日，刘某(被拆迁人、乙方)与某拆迁公司、某政府(拆迁人、甲方)签订《补偿协议书》，约定甲方需要拆迁乙方在拆迁范围内的顺义区某号宅基地及其上房屋和附属物;乙方家庭人口共贰人，分别是李某一、李某(此二人仅享受优惠购房);甲方应支付乙方拆迁补偿补助款共计85万元，包括宅基地区位价补偿款、房屋及附属物重置成新价补偿款、各项补助与奖励费。

　　同日，刘某(被拆迁人、乙方)与某拆迁公司、某政府(拆迁人、甲方)签订《补贴协议书》，约定甲方因拆迁涉诉宅院应支付乙方各项补贴与奖励共计45万元，包括规范建设奖励费、环境建设奖励费。

　　《补偿协议书》、《补贴协议书》所涉及的全部款项中的107万元已由刘某领取，剩余部分22万元李某、刘某、李某一同意归张某女、董某、张某所有，某拆迁公司、某政府称该部分款项其通过银行向董某发放，但董某未领取，张某女、董某、张某未在本案中对该部分款项提出主张。

　　张某女、董某、张某称其第三项诉讼请求是依据同村同类建筑物拆迁时补偿的单价每平方米1700元，减去某拆迁公司、某政府已经作价的每平方米923元，乘以涉诉宅院房屋及附属物面积192平方米得出。张某女、董某、张某未提交证据证明其与某拆迁公司、某政府就涉诉宅院拆迁达成协议。

　　2012年，董某、张某以某人民政府为被告在法院提起行政诉讼，刘某为该案的第三人。董某、张某诉称：二原告系夫妻，均为北京市顺义区某村村民。董某父于1952年在该村购得宅基地一块，现为北京市顺义区某号院和某号院。

　　1981年刘某因无房居住，跟原告父母商量要求在其宅基地内建两间房屋，原告父母考虑双方亲属关系，便同意了其请求，让其在自己的宅基地内建有两间房屋，刘某也许诺当其迁出时将房屋和所占有的地返还给原告父母。

　　刘某于1990年离开到某区居住。1992年初，被告在未告知原告父母、也未核实的情况下，将两间房屋所在地的宅基地登记在刘某的名下，并制作了集体土地使用权证。刘某于1999年将户口从某村迁出，于当年12月30日将其所建的两间房屋返还给原告的父母。经过原告父母允许，二原告在本案涉诉宅基地内拆除旧有两间房屋并建成十间房屋，二原告的户口也迁入该处。

　　二原告认为，被告未对宅基地情况进行核实，就将原告父母使用的宅基地登记到刘某名下，严重侵犯了原告父母的合法权益，也侵犯了二原告的合法权益。现在刘某在该处宅基地内既无房屋也无户口，不应享有农村村民的权益。故诉至法院，请求撤销被告作出的集体土地建设用地使用证。

　　该案法院经审理认为：《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第十二条规定：“与具体行政行为有法律上利害关系的公民、法人或者其他组织对该行为不服的，可以依法提起行政诉讼”;《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不能超过省、自治区、直辖市规定的标准。

　　审理中查明：1992年，北京市某区农村宅基地有偿使用重新确权时，被告针对北京市顺义区涉诉院与某号院分别为刘某和董某之父董某父确认了宅基地使用权，并颁发了《集体土地建设用地使用证》。确权以前以及确权时，董某一直与父母共同居住在另一院内，户口亦一直与父母一起登记在另一院。

　　董某与张某结婚后，张某将户口迁入某村，并与董某一起共同居住在另一院内。某号院与另一院南北相邻，两块宅基地的《集体土地建设用地使用证》的面积、尺寸并无交叉重叠之处。从以上事实可以看出，被告为董某父颁发的《集体土地建设用地使用证》已包括董某的宅基地使用权，即董某及其家人已依法享有一块宅基地使用权，根据上述“一户一宅”原则的法律规定，董某及其家人已不可能再另行审批宅基地。

　　此外，因某号院与另一院《集体土地建设用地使用证》的面积、尺寸并无交叉重叠之处，故被告为刘某颁发的《集体土地建设用地使用证》亦未侵犯二原告对另一院宅基地的合法使用权利。法院于2012年9月26日作出行政裁定书，裁定驳回原告董某、张某的起诉。

　　后董某、张某提出上诉，北京市某中级人民法院经审理认为：公民、法人或者其他组织提起行政诉讼，应当与被诉具体行政行为具有法律上的利害关系，起诉人无原告诉讼主体资格的，应当裁定不予受理，已经受理的，裁定驳回起诉。本案中，董某、张某在一审提交的证据材料不足以证明其与某政府在1992年为刘某颁发集体土地建设用地使用证这一具体行政行为具有法律上的利害关系，故董某、张某不具备原告诉讼主体资格。一审法院裁定驳回董某、张某的起诉是正确的，法院应予维持。北京市某中级人民法院于2012年12月23日作出行政裁定书，裁定驳回上诉，维持一审裁定。

　　董某父与董某母系夫妻关系，董某系二人之女。本案诉讼中，张某女、董某、张某提交证明一份，证明刘某于1981年借住三原告家，并于1990年搬离诉争地，把地上物以及宅基地无条件还给董某母家，永无任何争议。证明内容为：“经与我姐姐董某母、姐夫董某父协商，1981年4月同意我在她们的宅基地内建北房两间。由于我1990年至今没有在某村居住，1992年初宅基地确权时我不知道，现在我的户口已迁入北京，今天把我的两间房及宅基地无条件还给我姐姐董某母，从今以后永远无任何争议。特此证明，刘某，2000.12.30。”该证明底部加盖有某村村民委员会的印章，并注明情况属实。李某、刘某、李某一不认可该证明中刘某签名的真实性，且表示因年代久远无法鉴定而不申请鉴定。

　　张某女、董某、张某主张因其户籍在涉诉宅院处，且为农业家庭户，而根据前述证明，刘某将涉诉宅院退回给董某母家，故其对涉诉宅院的土地具有使用权。

　　三、法院判决

　　北京市顺义区人民法院经审理判决：

　　驳回原告张某女、董某、张某的全部诉讼请求。

　　四、律师点评

　　房产律师靳双权认为：

　　根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。”

　　张某女、董某、张某主张拆迁人某拆迁公司、某政府与其就涉诉宅院拆迁达成协议，但其并未就此提交证据证明，且某拆迁公司、某政府对此不予认可，故难以采信。

　　双方均认可涉诉宅院内房屋及附属物系张某女、董某、张某所建。

　　本案争议的焦点为张某女、董某、张某是否享有涉诉宅基地的使用权。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准;其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”故农村村民无权自行处分宅基地。李某、刘某、李某一不认可1999年12月30日证明中刘某签名的真实性，但其对此不申请鉴定，故应由其承担不利后果。

　　因房屋不能独立于宅基地使用权之外，根据该证明的内容，实际系刘某将涉诉宅基地予以处分，该行为违反了法律的强制性规定，同时考虑到董某母与董某父系夫妻关系，登记在董某父名下的集体土地建设用地使用证所涉宅基地使用权已包括董某母的宅基地使用权，故刘某的处分行为应属无效。

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