北京房地产律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

 

（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）

 

一．基本案情

原告诉称

原告王某一诉称：原告与委托代理人是黄某六关系，因原告年老体弱特委托代理人去中介公司挂牌出售某某区某某路XX1号房，原告与被告于2019年4月14日在某某地产公司签署了《二手房买卖及居间服务合同》，并于当日由中介公司代为收取定金伍万元正，并于2019年4月28日签定了协议，并三方约定于5月9日下行去办理交易及贷款手续，当日三方办好网签手续后，再到公积金贷款中心被告申请贷款60.5万，但公积金只能贷40万，中介方建议缺口的十五万多可商业贷，他们商议后说再想办法，5月15日晚上代理人接到被告的电话说要取消买卖退回定金给他，因为商业贷款利息高，还贷压力大，5月27日，代理人在微信收到中介方转发的律师函，5月31日晚原告收到邮递来的律师函，要求中止履行合同。现请求法院解除原告与被告吕某二于2019年4月14日签订的《二手房买卖及居间服务合同》；

 

被告辩称

被告吕某二辩称：原告与被告于2019年4月14日签订《二手房买卖及居间服务合同》后，被告已依照合同约定向原告支付了5万元购房定金，并且积极着手履行该合同约定的各项义务。但在合同履行过程中，被告得知因为涉案房屋存在违章搭建的违法行为，城管部门为此已经多次下发通知《责令整改通知书》，通知原告限期拆除违章搭建部分的建筑。为此，被告委托律所向原告发出《律师函》，函告原告及时披露房屋的现状，提出具备相关履行能力的证据或提供相关的担保，证实原告可以按签订合同时的房屋现状交楼。但原告未能及时披露房屋现状、未能提供相应的履约担保，保证涉案房屋能按现状交楼，涉案房屋随时面临被城管部门拆除得面目全非的风险，在此情形下，涉案合同已完全不具备继续履行的条件。

 

二．法院查明

本院经审理查明：位于某某市某某区某某路XX1号房的房产登记在原告王某一名下，面积为96.64平方米，所有权取得方式为拍卖。2019年4月14日，原告王某一与被告吕某二在经纪方某某市某某房产经纪有限公司的居间下签订了《二手房买卖及居间服务合同》，第一条转让标的，买卖双方交易的房地产位于某某市某某区某某路XX1号房，用途为住宅，建筑面积96.64平方米；第二条房屋现状，1、买卖双方均清楚该房产以现状出售，买方已检查或已授权代表代为检查该房产，故买方不得已此拒绝交易。卖方保证其所述产权现状真实有效且没有查封情况，如与实际情况不符则卖方应按本合同约定承担违约责任。该房产现状为无抵押，无租约；第三条转让价款，该房产转让总价款为人民币1445000元；

2019年4月28日，王某一与吕某二就买卖涉案房产签订补充协议：1、经买卖双方友好协商，卖方同意将涉案房产原成交价1445000元调整为1425000元；2、因买卖合同双方已签署完成，卖方同意收到买方首期款三日内将20000元转入买方银行账户等内容。2019年5月9日，王某一与吕某二、张某三就涉案房产签订《某某市存量房买卖合同》，约定涉案房产总金额为1208000元，首期款604000元以公积金首期款资金监管放款时间为准向甲方支付，剩余房款604000元，由乙方于2019年5月31日前申请办理银行按揭手续，按揭方式为公积金贷款。2019年5月9日，原、被告及中介工作人员一起到公积金中心办理贷款手续，申请贷款604000元，但只被批准40万元。

2019年5月23日、5月30日，被告吕某二两次向原告代理人曾某甲发出律师函，内容如下：“签约当天，委托人已支付阁下定金50000元。签订合同后，委托人了解到，该房屋存在违章搭建的违法行为，城管部门已通知限期拆除违章建筑，屋很可能无法按现状交楼，双方签订的合同很可能无法正常履行。以上事实，有《二手房买卖及居间服务合同》、银行转账记录、责令整改通知书等为证。阁下与委托人之间应本着友好诚信的原则履行合同。按照合同约定，阁下应向委托人将房屋按合同签订时的观状交楼。现委托人现房屋存在违建，以及城管部门通知限期拆除的情形，阁下很有可能无法按合同签订时的现状交楼。委托人认为阁下签订合同时对涉案房屋的现状存在欺瞒的情况，阁下未告知委托人房屋存在违建情形，亦未主动告知委托人房屋被城管部门要求限期拆除违章建筑。依据合同法相关规定，委托人有权撤销合同”。

 

三．法院判决

一、解除原告王某一与被告吕某二之间就位于某某市某某区某某路XX1号房产的房屋买卖合同关系；

二、解除原告王某一与被告吕某二、张某三于2019年5月9日签订的《某某市存量房买卖合同》；

 

四．律师点评

王某一与吕某二及某某市某某房产经纪有限公司签订的《二手房买卖及居间服务合同》是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应依约履行各自的义务。该合同包含了买卖双方分别与经纪方之间的居间合同关系及买方与卖方之间的房屋买卖合同关系，依据原、被告诉请主要审查王某一与吕某二之间的房屋买卖合同关系。

合同履行过程中，被告吕某二、张某三同意解除涉案房产买卖合同，故原告诉请解除双方之间的房屋买卖合同关系，予以支持；吕某二在发现涉案房产被张贴《责令整改通知书》之前已明确表示不再购买涉案房产，其虽然陈述积极履行但并未提交证据证实，故其违约在先。但因涉案房产违章搭建面积50多平方米，如被拆除足以影响涉案房屋买卖合同能否继续履行，且涉案房产违章搭建部分确实存在被依法强制拆除的风险。综合双方之间房屋买卖合同签订时间、履行情况，本院认为被告吕某二应向原告王某一支付违约金50000元。