北京房地产律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在蒋这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

 

（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们蒋予以撤销。）

 

一．基本案情

原告诉称

原告陈某一诉称：原、被告及第三人于2016年4月2日签订《房产交易合同》，三方按照该合同约定履行了部分合同义务，即原告向被告支付了定金140000元，原告向第三人支付了居间服务费，原、被告在第三人参与下到房管部门签署了《天津市房产买卖协议》，原告向天津市某某区房地产管理局资金监管账户交付了首付款400000元，原、被告向贷款银行办理了相应贷款手续等。但因房价上涨，被告提出不再出售涉诉房屋，拒绝履行配合原告办理过户及银行抵押登记等手续。原告依合同约定向被告发出催告函、确认书，并通过第三人督促被告履行合同义务，否则被告将构成根本性违约，但被告获悉后不予理睬。为避免损失扩大，原告向贷款银行办理停止放贷手续。现被告的违约行为给原告造成损失，双方协商未果，现请求法院解除原、被告签订的房产交易合同、天津市房产买卖协议；

 

被告辩称

被告田某二诉称：原、被告及第三人于2016年4月2日签订《房产交易合同》，约定原告陈某一向被告购买天津市某某区某某路XX1号房屋，第三人提供居间服务。原、被告于2016年4月12日在房管部门就上述房屋签订《天津市房产买卖协议》。依《房产交易合同》约定，原告应在签订《天津市房产买卖协议》之后向贷款银行申请办理贷款手续，待其申请经贷款银行审核通过后五个工作日内，双方在中介的陪同下到该房屋所在地房管局申请办理过户及抵押登记，但依据《天津市房产买卖协议》第六条的约定，此期限最长30日，在此期间被告多次催问原告的贷款事宜，但迟迟得不到答复。被告之所以出售该房屋是为了另购他处房屋，因原告的贷款未在约定时间内获得批准，其也未按合同约定一次性补足全部价款，致使被告没有资金另置其他房屋，给被告造成极大损失。

 

二．法院查明

本院经审理认定事实如下：原告陈某一与被告及第三人于2016年4月2日签订《房产交易合同》，约定原告陈某一向被告购买坐落本市某某区某某路XX1号房屋，成交价格为2030000元，该合同约定原告陈某一应于合同签订当日向被告支付定金140000元，其余1990000元被告同意原告陈某一采用银行贷款方式支付，上述房款中非以银行贷款方式支付的部分及定金作为首付款，买卖双方应于2016年4月30日前到房管部门签订《天津市房产买卖协议》，同时原告需将除定金的其他首付款存入该机构，被告将已收取的定金存入该机构。

原告应于交付全部首付款五个工作日内向贷款银行申请办理贷款手续，签订贷款合同并办理一切相关手续，待原告申请经贷款银行审核通过后五个工作日内，买卖双方在第三人的陪同下到该房屋所在地房管局申请办理过户及抵押登记手续。该合同还约定，买卖双方均应按本合同约定相互配合，到场办理过户、贷款、房屋交付及代收代付等相关手续，逾期十五个工作日不履行合同相关义务，且经守约方催告仍不履行，则守约方有权解除房屋买卖合同关系，并要求支付该房屋成交价格10%作为违约金；合同签订后，如买卖双方或任何一方未能履行本合同，守约方有权直接向违约方追缴其居间服务费损失。

上述合同签订后，原告陈某一于当日向被告支付定金140000元，并向第三人支付居间服务费。2016年4月12日，涉诉房屋买卖双方及第三人依约来到房管部门，由原告杜某三与被告签署《天津市房产买卖协议》。后原告杜某三于当日下午向银行申请贷款，被告配合原告杜某三在相关贷款材料上签字。中国农业银行股份有限公司新技术产业园区支行于2016年5月3日受理公积金，公积金中心于2016年6月6日审批通过。2016年5月9日原告向房管部门指定的资金监管账户交付首付款400000元。2016年6月7日原告及第三人与被告联系办理过户事宜，被告以原告贷款期限过长、违反了合同约定为由，表示不再向原告出售涉诉房屋。

 

三．法院判决

解除原告陈某一与被告田某二及第三人某某房地产经纪有限公司于2016年4月2日签订的《房产交易合同》、原告杜某三与被告田某二于2016年4月12日签订的《天津市房产买卖协议》；

 

四．律师点评

原告陈某一与被告、第三人签订的《房产交易合同》是双方真实意思表示，且未违反法律强制性规定，该合同合法有效，各方均应依该合同履行签订《天津市房产买卖协议》、办理贷款及过户等各项合同义务。后原告杜某三与被告在房管部门签订《天津市房产买卖协议》，以原告杜某三名义购买涉诉房屋并办理购房贷款，买卖双方对上述购房人的变更均予以认可，予以确认。

原告方于买卖双方到房管部门签订《天津市房产买卖协议》当日即到银行申请办理贷款手续，并已向资金监管账户支付首付款，原告已履行其应尽的合同义务，贷款获得银行审批后，双方应按合同约定继续履行房屋过户等合同内容。对于被告表示原告申请贷款超过合同约定期限的主张，因《天津市房产买卖协议》与《房产交易合同》是两份独立的合同，《天津市房产买卖协议》约定双方应在协议签订后30日内办理房屋所有权转移登记手续，是对双方办理过户手续时间的约定，而并非直接约定原告办理贷款的期限，现原告已及时向银行申请办理贷款，因贷款审批期限过长而导致在该期限内无法办理过户手续，故该合同迟延履行并非因原告的过错所导致，且被告所依据的《天津市房产买卖协议》中并未对双方的违约责任作出约定，被告以原告违反《天津市房产买卖协议》的约定为由，要求原告承担《房产交易合同》中所约定的违约责任，缺乏依据，不予支持。

因被告所提出的原告违约行为不存在，故被告拒绝向原告出售涉诉房屋的行为已违反合同约定，原告依据合同向被告主张退还定金、首付款并支付房屋成交价格10%即203000元违约金的诉讼请求，符合合同约定，予以支持。对于被告应返还定金的数额，经双方在庭审中确认，被告实际收取原告定金130000元，故被告应将该130000元返还原告。因原告已将首付款400000元存入房管部门指定的资金监管账户，原告主张被告配合原告办理退还该首付款的相应手续，本院予以支持。因原告已向居间方支付中介服务费，涉诉房产交易合同不能实际履行系因被告原因导致，依据该合同约定，如买卖双方或任何一方未能履行本合同，守约方有权直接向违约方追缴其居间服务费损失，故原告主张被告赔偿原告中介服务费，符合合同约定，依法予以支持。因各方均认可解除涉诉的《房产交易合同》及《天津市房产买卖协议》，予以确认。