北京房地产律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在蒋这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

 

（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们蒋予以撤销。）

 

一．基本案情

原告诉称

原告叶某一诉称：原告与被告于2016年1月8日在某某公司签订某某市二手房买卖及居间服务合同、资金托管协议，约定由原告向被告购买其所有的位于某某市某某镇某某路XX1号房产，签订合同时，原告向被告支付了500000元定金。因被告以赎楼资金不够为由，原告又于2016年2月11日向被告支付300000元。按照合同约定，原告应于2016年4月15日向被告支付900000元首期款，但因被告赎楼时银行原因不能及时办理注销手续，故双方于2016年3月18日签订了补充协议和付款方式变更确认书，确认双方办理资金托管的时间在2016年4月30日前完成，购房款付款方式变更为一次性付款，但付款仍采取过户当天去指定银行办理资金监管。等双方约定的资金托管时间快届满时，原告催促被告到某某公司办理资金监管，但被告不予理睬。被告为达不履行合同的目的。现请求法院解除原告与被告签订的某某市二手房买卖及居间服务合同；

 

被告辩称

被告陈某二辩称，本案中，原告是违约方。涉案合同约定，原告应当在2016年4月15日前支付除定金以外的首期款900000元，但原告至今未支付该款，且存在其他违约行为，因此，原告应承担相应的违约责任。原告与被告签订的付款方式变更确认书是由三方协商一致达成的补充协议，但某某公司并未签名盖章，该协议没有发生法律效力，原告应按原合同要求向被告支付首期款。根据双方签订的补充协议，被告于2016年4月29日到某某公司要求履行合同办理过户手续，并于当天下午在某某镇国土资源分局等候原告前往办理过户手续，但原告并未前往办理，被告没有违约。根据双方签订的补充协议，双方办理资金监管及递件过户手续的时间为2016年4月30日，但原告在2016年4月18日就向法院起诉，证明原告在2016年4月18日已经不再履行合同，已经没有在2016年4月30日前办理过户手续的诚意。

 

二．法院查明

根据原告与被告提交的证据及各方陈述，本院查明：叶某一与陈某二、某某公司于2016年1月8日签订某某市二手房买卖及居间服务合同，约定叶某一以3900000元总价向陈某二购买其所有的位于某某市某某镇某某路XX1号房产，房产交易定金总计500000元，叶某一于签订合同当天支付200000元，在签订合同后3个工作日内支付300000元；叶某一须于2016年4月15日前支付除定金以外的首期款900000元至双方约定的银行监管账户，陈某二须无条件配合签署银行资金监管协议，办理资金监管手续；叶某一意向贷款金额为250000元，应于2016年1月25日前申请按揭并向银行提交按揭贷款申请资料，配合银行办理按揭贷款审批手续；涉案房产处于抵押状态，陈某二承诺在叶某一取得银行贷款批复函后80个工作日内自行筹资还清银行贷款，办妥注销抵押登记手续；

同一天，叶某一与陈某二、某某公司签订资金托管协议，约定涉案交易定金50000元托管于某某公司处，在查档确认涉案房产产权清晰、有抵押无查封状态，经叶某一同意后五个工作日内将托管定金划入陈某二指定银行收款账户中。合同签订当天，叶某一支付了200000元定金到某某公司处进行资金托管。2016年1月10日，叶某一支付了300000元定金并交予某某公司进行资金托管。

2016年2月11日，叶某一向陈某二支付部分首期款300000元。2016年3月18日，以陈某二为卖方、叶某一为买方、某某公司未居间方，三方拟签订付款方式变更确认书，载明三方协商一致同意原合同的付款方式变更为一次性付款，因付款方式变更所产生的费用由双方承担，剩余楼款过户当天去指定银行做资金监管。该确认书只有陈某二、叶某一签名，某某公司未在该确认书中盖章。同一日，陈某二与叶某一签订补充协议，载明由于银行原因导致该房产注销时间延后，现买卖双方同意将该物业办理资金监管及递件过户手续时间延后到2016年4月30日前办理，买卖双方不能故意延误办理。2016年4月14日，某某公司向陈某二寄发催告函1份，要求陈某二在2016年4月15日前履行办理递件过户手续及到指定银行办理资金监管手续。2016年4月18日，叶某一诉至本院，提出前述请求。

 

三．法院判决

一、解除原告叶某一与被告陈某二于2016年1月8日签订的某某市二手房买卖及居间服务合同；

二、被告陈某二于本判决生效之日起七日内向原告叶某一退还购房定金50000元及购房款30000元；

 

四．律师点评

本案系房屋买卖合同纠纷。叶某一与陈某二、某某公司签订的某某市二手房买卖及居间服务合同，是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方理应严格遵守。本案的争议焦点有：一是叶某一有无违约，陈某二有无权利行使合同解除权；二是涉案房产交易谁是违约方，违约方应承担何种违约责任。

关于争议焦点一。陈某二认为叶某一没有在2016年4月15日前支付首期款90000元及没有在4月29日前往国土部门办理递件过户手续，其行为构成违约，并向叶某一寄发解约通知，要求解除涉案合同。根据涉案合同约定，叶某一应于2016年4月15日前将应支付的首期款90000元支付至银行资金监管账户，即案渉房产的购房款支付除了有时间约定，还有条件约定。在购房款支付期限届满前，陈某二应无条件配合签署银行资金监管协议，办理资金监管手续。同时，根据陈某二与叶某一签订的补充协议显示，双方约定将办理资金监管手续及递件过户手续的时间延后至2016年4月30日前。综上分析，陈某二主张叶某一存在的违约行为并不成立，陈某二不能据此行使合同解除权，陈某二向叶某一寄发的解约通知无效。陈某二反诉请求没收叶某一支付的定金，理据不足，不予支持。

关于争议焦点二。虽然涉案付款方式变更确认书因某某公司未加盖公章而未成立，但从叶某一与陈某二在该确认书中的签名行为可知，陈某二对于涉案房产交易付款方式变更为一次性付款知情并同意的。而无论涉案房产交易的购房款支付方式是银行按揭付款还是一次性付款，对于购房款的支付，陈某二与叶某一都必须先办理银行资金监管手续，而涉案合同亦约定，陈某二应无条件配合办理银行资金监管手续。但根据现有证据显示，陈某二并未履行该项合同义务，双方至今仍未办理银行资金监管手续，且在某某公司、叶某一的催促下，陈某二仍未配合办理该项手续，甚至在三方面谈的情况下，陈某二仍要求某某公司在付款方式变更确认书中盖章才同意履行该项义务。