中央政治局会议提出“加快住房制度改革”意味着，中国房地产周期从过去的调控周期进入到了改革周期，这也意味着房地产进入到了真正的下半场。将房地产视为“改革问题”而不是简单的调控问题，这是思想认识和制度层面巨大的进步，因为中国房地产目前面临的诸多难题，靠调控是无法解决的，也是无法自圆其说的。当房地产的主要矛盾已经进入到市场快速发展与制度建设的滞后之间矛盾的时候，通过启动二次房改，对阻碍房地产发展的诸多制度障碍予以消除，是唯一的选择，也符合基本逻辑。

　　

　　但是，对于二次房改的方向如何？笔者最近关注到一个说法，就是认为中国的“二次房改”会对以前过度市场化的房地产市场化进行纠偏，有可能回到过去福利分房的模式。专业房产律师哪个好？应该说，二次房改承担的历史使命不亚于20年前的第一次房改。让笔者诧异的不是这种观点本身，而是这种观点居然还会有市场。在时下的中国，凡是一些领域出现问题，总会有人想走“回头路”，思念过去的美好时光。比如，有人对过去的福利分房时代念念不忘，似乎那个时代犹如童话，美不胜收。福利分房真的很好吗？我希望经历过福利分房时代的人能够诚实地告诉大家，当时中国城市住房的状况。而且，福利分房并非人人都能享受，只是少数人在住房短缺的情况下能够享受到的福利而已。

　　

　　二次房改究竟怎么改？是坚持市场化改革，还是回到以前的福利分房？二次房改如何让各个群体的人都各得其所，涉及的问题都很复杂。笔者认为，二次房改绝对不会回到以前的福利分房。现在一些城市弥补以前保障房的欠账，但不等于全民皆保，我们不可能有那样的财力，二次房改不是要否定以前的市场化改革，而是对98年以来第一次房改不彻底以及市场和政府边界模糊的部分重新界定，坚持市场化的大方向绝对不会被颠覆。

　　

　　关于“二次房改”涉及的一些重大问题，究竟如何定调。

　　

　　我提醒各位可以认真学习2013年10月中央政治局就住房保障主题进行学习时，习近平关于房地产制度建设的一些重要观点。房地产律师哪个好？需要指出的是，这是中央政治局唯一一次就住房问题进行学习。在这个学习会上，关于中国未来的房地产制度建设，习近平谈了四点：

　　

　　第一，中国住房存在的根本问题，不仅仅是住房困难家庭的基本需求尚未根本解决、保障性住房总体不足，还有住房资源配置不合理不平衡等问题。可以说，对于房地产市场的不均衡问题，早在2013年习近平就已经意识到，对于这一点，可以结合十九大报告关于中国社会主要矛盾的变化来理解，我曾在以前的文章中也提出了中国房地产市场的五大不均衡表现；

　　

　　第二，他提出要处理好住房建设上的“四大关系”，包括：政府提供公共服务和市场化的关系、住房发展的经济功能和社会功能的关系、需要和可能的关系、住房保障和防止福利陷阱的关系。事实上，处理这四大关系，唯一的路径就是改革，就是打破目前的利益格局。

　　

　　第三，他充分肯定了住房的市场化改革方向，提出了构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系，政府保障20%，市场解决80%。一些痛恨高房价的人将高房价归结于市场化，这是天大的误会。中国一些城市目前房价太高，这是不争的事实。北京房产律师哪个好？然而，导致高房价的最重要的根源，土地的稀缺，恰好是没有推行市场化的改革的结果。如果土地市场引入竞争，如果集体土地早早入市，中国不会出现土地稀缺问题，房价也不会涨到目前这个情况。

　　

　　第四，提出住房的顶层设计设计问题，要求总结我国住房改革发展经验，借鉴其他国家解决住房问题的有益做法，深入研究住房建设的规律性问题，加强顶层设计，加快建立统一、规范、成熟、稳定的住房供应体系，倡导符合国情的住房消费模式。

　　

　　我为什么说这四点非常重要，可以作为未来中国住房制度二次改革的基础。

　　

　　未来中国的住房制度体系，事实上就是要着力解决上述四个问题，在制度层面进行高屋建瓴的顶层设计，构建与我国发展阶段，与中高低各个阶层收入人群相得益彰的住房制度体系。这是一个非常庞大的工程，如果真的动真格，将彻底颠覆目前房地产市场的利益格局。

　　

　　比如，在我看来，中国真正的住房制度改革应该包括土地制度、住房金融制度、税收制度、信息制度、住房保障制度、交易监管等一系列制度的重构。就土地制度而言，改革的方向肯定是要打破每个城市一级市场的垄断，引入竞争者，必须大力推动集体土地同权入市，打破人为的城乡分割，这对地方政府的土地财政将造成毁灭性的结果。但是，这也将改变土地人为制造的稀缺，稳定房价，这是真正的供给侧改革。再比如，如果政府和市场的边界清晰，政府所做的最重要的事就是住房保障、住房立法。这也意味着，上到住建部，下到各个地方的住建部门的功能出现颠覆性的变化。这些部门的主要任务应该是只管住房保障，换句话说，原来意义上的住建部该撤并，代之以纯粹的住房保障部门，和美国、日本以及世界上很多国家接轨。现在住建部管的事太多。废除了住建部会不会导致房子短缺啊，一定要放心，过去的历史证明，中国每废除一个部门，就会解决掉一个行业的短缺问题，老百姓的日子就会好过很多。

　　

　　再比如，如果构建住房金融体系，现在实行的住房公积金制度肯定要废除，而是学习美国的“两房”模式，提供住房金融服务，实行房贷个税抵免（这里必须指出，中国很多人对美国的“两房”的认识是错误的，“两房”制度值得借鉴。）公积金如果被废除，很多地方的住房公积金这个莫名其妙的养着很多人的部门会被废除。

　　

　　总而言之，“二次房改”触动的利益格局实在太大，难度实在太大，个个都是硬骨头，每动一个地方都是腥风血雨。但如果不抓紧这10年啃这些硬骨头，中国房地产的泡沫最终的破灭一定重创中国经济。现在是到了下决心的时候，我们不能说别无选择，但的确没有太多的时间犹豫和彷徨。

　　

　　“二次房改”启动，这将决定房地产未来10年命运

　　

　　我可以肯定地说，房产税不要说明年，后年出台的概率也是零。

　　

　　过去20年中国房地产制度变迁的历史，基本就没有任何制度建设可言，几乎都是短期政策。

　　

　　中国要真正构建起符合国情的房地产制度体系，至少需要十年的时间。

　　

　　中央政治局会议谈及明年房地产时，用了历年来最简短的话，总共只有15个字：“加快住房制度改革和长效机制建设”。但就这15个字的描述，引发了媒体和专家对明年房地产政策的各种解读。

　　

　　必须指出，在中国房地产政策和制度的解读上，历年来各种误读实在太多，对大家判断未来房地产市场的走势也造成了很大的困扰。当然，有些误读可能就是“故意”的，为自己的立场或者观点找支撑。如何客观地结合房地产市场的现状，对房地产下一步的政策做更结合政策自身原意的解读，从来都是有价值和意义的。一般情况下，中央政治局会议是中央经济工作会议的“定调会”，在重大事项上，定下调子之后，中央经济工作会议再进行细化和落实。因此，明年房地产政策更为详细的描述将在很快召开的中央经济工作会议公报中看到，调子不会超出政治局会议的论调。

　　

　　可以把这两年中央经济工作会议之前中央政治局会议关于房地产的政策做个对比，就会发现政策路径的显著变化。去年中央政治局会议对于房地产政策的描述是这样的：“加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制”，今年已经成为“加快住房制度改革和长效机制建设”。暂时不论住房制度建设，这是一个非常大的话题。单就“长效机制而言”，去年是“加快研究”，今年是“加快建设”，这也意味着，长效机制进入到了施工期。这是一个很大的变化。

　　

　　至于长效机制究竟是什么，如何建设，我将在下一篇文章中重点阐述。在这里，特别要抨击一下，某些人一看到长效机制，就将之等同于房产税。我在这里再次澄清一些人的误导：长效机制很复杂，涉及房地产各个环节的问题，房产税只是其中的一个内容而已，而且我可以肯定地说，房产税不要说明年，后年出台的概率也是零。不明白为一些人为什么在这个问题上老是误导大家。

　　

　　相对于长效机制，中央政治局关于房地产更值得关注的应该是“住房制度改革”，这是对房地产的定位和未来，以及长效机制建设都至关重要的话题。众所周知，中国的第一次房改始于1998年，核心是停止福利分房，推动住房市场化改革。从1998年到明年恰好是中国第一次房改20年，从一个房地产的大周期而言，差不多也是20年的时间。可以肯定地说，不管房价如何暴涨，不管房地产市场化过程中出现了多少问题，第一次房改的20年解决了中国人住房短缺问题这是一个不争的事实。就此而言，第一次房改的市场化方向无疑是正确的。

　　

　　中国用20年的时间，改变了中国城市居民住房严重短缺的状况，这应该也算一个不大不小的奇迹。当然，在过去的二十年，由于房地产的定位不清，由于土地制度改革的滞后，由于地方政府在房地产行业巨大的厉害关系，第一次房改也留下了很多的问题急待解决。特别是市场和政府的定位问题，房地产基本制度建设问题，房地产政策的定位问题，以及一系列配套体系。可以说第一次房改基本结束了住房短缺的历史，但房地产制度建设的“短缺”令人震惊。大家看看过去20年中国房地产制度变迁的历史，基本就没有任何制度建设可言，几乎都是短期政策。要么为调控高房价疲于奔命，要么为刺激房地产绞尽脑汁，鲜有时间构建自己的制度体系，这是过去20年中国房地产市场最大的失败。

　　

　　在中国住房告别短缺，房地产的主要矛盾发生重大变化的情况下，靠过去的调控政策已经无法解决当前房地产市场的主要矛盾。解决房地产的问题需要改革的思路而不是调控的思路。房地产一系列矛盾的背后都是房地产制度体系的缺失。在这种情况下，启动“二次房改”，对过去20年中国房地产市场的各种问题进行反思，并在制度层面给予回应，构建真正的长效机制已经成了当务之急。

　　

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