北京房地产律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在蒋这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

 

（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们蒋予以撤销。）

 

一．基本案情

原告诉称

原告黄某一诉称：2019年3月10日，原告黄某一与被告秦某四签订房屋买卖合同一份，约定被告李某二将其所有的位于某某市房屋出售给原告，合同约定：该房屋成交价为人民币1270000元，合同签订后当日，黄某一向李某二支付定金130000元，于2019年3月22日前向李某二支付首付款670000元。原、被告同意该首付款存入当地房地产交易主管部门指定的资金监管账户，待房屋产权转移登记结束后按照当地房产交易主管部门的规定向被告支付。原告按约支付定金后，被告违反合同约定，拒不配合设立资金监管账户，导致原告无法将首付款670000元存入资金监管账户。后经原告多次催告，被告拒不履行合同义务。为维护原告自身合法权益，现请求法院确认原告黄某一与被告李玉风、秦某四双方于2019年3月10日签订的房屋买卖合同已经解除，判令被告立即双倍返还原告支付的购房定金人民币260000元；

 

被告辩称

被告李某二辩称：秦某四是受李某二的委托处分案涉房屋。经第三人介绍，李某二将其所有的位于某某市房屋出售给黄某一。2019年3月10日傍晚，在第三人处，李某二、黄某一及第三人洽谈敲定的交易条件是：首付款700000元，黄某一当场先行支付130000元定金给李某二，剩余的670000元由黄某一于2019年3月22日前一次性支付给李某二，二期房款200000元黄某一于2020年1月23日前支付给李某二，2020年5月26日前办理过户手续，黄某一过户后以自己的名义办理公积金抵押贷款，将剩余尾款370000元支付给李某二。但签订房屋买卖合同时，第三人处负责洽谈的工作人员并不在场，合同内容是由第三人的其他工作人员填写，该工作人员在不明真相的情况下将付款方式的选项勾反，以致于付款方式变为存入资金监管账户，造成笔误。

后李某二及第三人多次催促黄某一向李某二支付该670000元首付款，但黄某一表示要严格履行合同，只愿意将款项打入资金监管账户，不同意给付李某二或存放于第三人处，亦不同意更正合同上的笔误。李某二卖房的目的是急于偿还所欠亲戚的债务，而一旦款项打入资金监管账户，李某二需要在合同约定的过户手续完成后才能拿到款项，这种付款方式违背了李某二订立合同时的本意，不能实现李某二订立合同的根本目的。原告的行为构成根本违约，依法应承担违约责任。

 

二．法院查明

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2019年3月10日，秦某四作为李某二的代理人与黄某一在某某经纪公司的居间介绍下签订江苏省存量房买卖居间合同，约定：甲方将坐落于某某市某某小区XX1号房屋出售给乙方，房屋成交价格为人民币1270000元，乙方应支付中介费。买方付款时间、方式约定为：1、定金合同签订当日，乙方向甲方支付定金130000元，直接支付给甲方；2、首付款乙方于2019年3月22日前向甲方支付人民币670000元，并在“甲乙双方同意该首付款存入当地房产交易主管部门指定的资金监管账户，合同同时约定2020年5月26日前共同前往存量房交易中心办理房屋权属转移登记手续。

关于违约责任，合同约定为：乙方未按约定时间付款，每逾期一日，应向甲方支付房屋总价款的0.1%的滞纳金，合同继续履行，逾期超过10日，甲方有权解除合同，乙方应向甲方支付违约金；本合同违约金为房款总价的30%，人民币380000元；履行合同发生争议时，由甲、乙、丙三方协商解决，协商不成的，向某某市海陵区人民法院起诉，守约方因追索债权所发生的律师费、诉讼费、鉴定费等费用均由违约方承担。

2019年4月15日，李某二向黄某一寄送解除合同通知书，载明因黄某一未按合同约定于2019年3月22日前支付房屋首付款人民币670000元，根据合同约定，现通知黄某一解除该房屋买卖合同，并要求黄某一承担违约金278000元。

庭审中，李某二、秦某四申请第三人某某经纪公司工作人员马某五到庭作证，马某五陈述商谈合同时，秦某四说要700000元现金，看房子时也和黄某一父亲左友林说过此事，签订合同时马某五不在场，是第三人某某经纪公司工作人员陈军和张某六陪同一起去总公司签订的合同，当时总公司人员已经下班，临时有个小女孩帮拟的合同，拟成了存入资金监管账户，实际并不是这么谈的，某某经纪公司与黄某一联系的工作人员是张某六，在签订合同前马某五没有和原告直接联系过。

黄某一对证人证言的三性有异议，认为案涉房屋的居间人是张某六，马某五并未与黄某一进行联系、对接，包括出现纠纷后也没有，且签订合同时马某五并不在场，故证人证言不能作为本案认定事实的依据。原告黄某一代理人左友林陈述，刚开始商谈的同时就是要求资金和产权同时转移，即资金监管，不然有风险，签订合同时中介把条款一条一条读了，合同也给其看了，没有意见后才签的字。

 

三．法院判决

一、解除黄某一与李某二于2019年3月10日签订的江苏省存量房买卖居间合同。

二、李某二于本判决生效之日起十日内双倍返还黄某一定金共计人民币260000元。

 

四．律师点评

依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案原、被告双方签订了书面的江苏省存量房买卖居间合同，是书证，李某二、秦某四否认该书面合同中约定的相关款项打入资金监管账户的约定，并提供了马某五的证人证言予以佐证，但马某五并非黄某一的联络人，并没有参与整个与黄某一的商谈，在签订合同时其也不在场，对签订合同时的情形并不知晓，故马某五的证言并不能证明原、被告在签订合同前达成了房款直接现金给付出卖人的合意，亦不能证明在签订合同时原、被告的真实意思表示系房款直接现金给付出卖人，该证人证言不能推翻原、被告签订的江苏省存量房买卖居间合同。

另马某五提供的监控记录及补充协议，均系马某五自行制作，没有监控视频及黄某一或其委托代理人的签名确认，亦不能证明原、被告签订合同时的情形及签订合同后双方协商一致同意变更合同支付条款。综上，李某二、秦某四关于双方的真实意思表示系由黄某一将房款直接支付给李某二、秦某四的抗辩不能成立，原、被告应按合同的约定履行各自的义务。合同签订后，因李某二、秦某四不同意开设资金监管账户，致黄某一无法在约定期限内将房款汇入资金监管账户，黄某一不存在违约行为。李某二在2019年4月15日向黄某一寄送解除合同通知，以自己的行为表示不履行合同义务，已构成违约。原、被告对解除合同已形成一致意见，本院予以支持。李某二违约致合同解除，现黄某一要求李某二双倍返还定金共计人民币60000元，符合法律规定，予以支持。