北京房地产律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在蒋这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

 

（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们蒋予以撤销。）

 

一．基本案情

原告诉称

原告徐某一诉称：2014年8月25日，原告与两被告签订《房屋处分及置换决定》，约定被告林某三将位于某某市某某路XX1号的房产一分为二分别给予原告和被告徐某二，然后由原告将自己名下的某某路XX处房产与被告徐某二得到的二分之一某某市某某路XX2号的房产进行置换，即原告得到某某市某某路XX1号的房产包括全部相关权益，被告徐某二得到某某路XX3号一处房产包括全部相关权益。签订《房屋处分及置换决定》后，原告2014年9月15日向被告徐某二通过银行转存款支付了自己名下的某某路XX3号房产拆迁得到的全部款项共计623127.14元。但签订了《房屋处分及置换决定》并由原告向被告徐某二支付了某某路XX3号房产拆迁补偿得到的全部款项后两被告迟迟不与原告办理某某市某某路XX1号房产所有权转让的公证手续，经调查了解原告发现被告林某三不具备某某市某某路XX1号房产的全部产权，现请求法院判决被告徐某二退还其房屋拆迁补偿款623000元。

 

被告辩称

被告徐某二辩称：我不同意将补偿款还给原告，在签协议的时候，他是知道房子本身就是父母共有财产的，他说让我拿钱补偿两个姐姐，我拒绝了，签协议之前他都知道，在协议上明显写了不能过户，房子就不能买卖，只有住的权利，把母亲的房子分割开来，他一半我一半，我也丢了一套房子，部队解散了，把房子给了另一个后勤部队，我孩子有病没办法买房子，原告一直都是清楚的。我跟母亲谈的是，用房子换房子，原告用这个协议是换一半，这个协议是原告弄的，我们照抄的。大姐和二姐的份额，他都清楚，他只是强调理由，我父亲没了，是原告和母亲把我弄到那儿的，导致我的房子丢了。原告把钱给我了就是履行协议了。

 

二．法院判决

经审理查明，原告徐某一与被告徐某二是被告林某三与赵某四之子。两人另育有二女，徐某五与徐某六。赵某四于1996年死亡。原告徐某一拥有某某市某某区某某路XX3号房屋一套，取得产权的方式为房改购房，产权登记时间为2000年12月1日。被告林某三拥有某某市某某区某某路XX1号房屋一套，取得产权的方式为军队房改售房，该房屋的房产证上未记载共有人情况，但房产档案中记载该房屋为被告林某三与赵某四共有。原告徐某一称XX3号房屋是其单位在1995年为其分配的职工宿舍，该房屋分配后其对房屋进行了简单装修，1996年其父亲去世后，其将XX3号房屋交给了被告徐某二居住，之后其与其母亲被告林某三一直居住于某某路XX1号房屋，直至2015年10月。被告徐某二认可原告徐某一在2015年10月份之前与被告林某三共同居住的事实，其并称原告徐某一未对XX3号房屋进行过装修，其本人入住房屋后也未对该房屋进行过装修。

2014年8月25日，原告徐某一作为房屋所有权人与某某市某某区城乡建设委员会签订的《某某市国有土地上房屋征收补偿协议》。上述协议载明：被征收房屋的现状为某某区某某路XX302，房屋类型为混合，房屋性质为住宅，证载建筑面积48.88平方米，实测建筑面积54.80平方米。评估确定单价为9612元/平方米，货币补偿金额为526737.60元。原告徐某一选择货币补偿，货币补偿金额为526737.60元，按征收补偿方案的规定给予其货币补偿奖励费526737元，以上小计579411.36元。以上费用实行货币补偿合计总价款为623066.56元。签订上述协议后，原告徐某一将上述房屋交给了房屋征收部门，并领取了协议中所约定的征收补偿款。原告徐某一领取征收补偿款后，其将全部征收补偿款交给了被告徐某二，实际付款金额为623127.14元。

原告徐某一及被告徐某二均称其与林某三签订上述协议时未征求徐某五和徐某六对XX1号房屋的处分意见。经本院向徐某五和徐某六调查，两人均称不知晓该处分及置换协议的存在。徐某五称如果XX1号房屋有其应当继承的产权份额，其将该份额转让给被告徐某二。徐某六则称，其保留主张XX1号房屋产权份额的权利。

 

三．法院判决

被告徐某二于本判决生效之日起十日内向原告徐某一返还征收补偿款583037.94元；

 

四．律师点评

原告徐某一与被告林某三及被告徐某二签订的《房屋处分及置换决定》系三方当事人的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。从合同约定的内容看，上述合同实际包含两个法律关系，一是被告林某三将XX1号房屋赠与原告徐某一及被告徐某二的赠与合同法律关系，二是原告徐某一与被告徐某二的财产置换法律关系，且该两个法律关系相互依存。两个法律关系所包含的权利义务能否得以履行和实现，有赖于签订该协议三方当事人处分权的完整和处分意思的真实等条件。被告林某三是对XX1号房产全部产权进行的赠与处分，即将XX1号房屋的全部所有权一分为二分别赠与原告徐某一及被告徐某二。而原告徐某一与被告徐某二在被告林某三该处分决定后面的同意意见则表明，原告徐某一以其拥有的XX3号房屋的全部相关财产权益与被告徐某二获得的被告林某三赠与其的XX1号房屋一半的产权份额进行置换，以达到原告徐某一拥有XX1号房屋全部财产权益，被告徐某二拥有XX3号房屋全部财产权益的协议目的。

根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”经查实，XX1号房屋登记的房屋所有权人为被告林某三及赵某四，按照登记记载，该房屋为两人共有，在该房屋所有权登记未发生变化的情况下，该登记具有法律效力。现赵某四已经死亡，其对XX1号房屋的财产权应当在本案三方当事人及徐某五、徐某六之间进行继承析产。被告林某三通过《房屋处分及置换决定》将XX1号房屋的全部产权赠与原告徐某一及被告徐某二的行为构成无权处分。且经本院调查，徐某六并未放弃对XX1号房屋的继承份额，被告林某三处分XX1号房屋的行为未能经过相关权利人的追认。

因被告林某三处分XX1号房屋全部产权的行为构成无权处分，导致原告徐某一以XX3号房屋的全部财产权与被告徐某二获得的被告林某三赠与其的XX1号房屋一半财产权益进行置换，进而获得XX1号房屋全部财产权的合同目的无法实现。原告徐某一与被告林某三及被告徐某二签订的《房屋处分及置换决定》遭遇权利障碍，且截止法庭辩论终结，该权利障碍未能消除，该协议无法以各方当事人签订合同时的原合同目的得以履行。