银行业人士指出，银行真实资金成本高于财报数据，表外理财推高了银行的揽储成本

　　曾经被认为躺着赚钱的商业银行，如今却在抱怨占比较高的个人住房按揭业务不赚钱。北京房产律师哪个好？

　　事实上，去年以来，房贷利率已经多次上调，甚至被市场解读为“定向加息”。

　　记者注意到，商业银行表面上的存款成本大多低于2%，利率超过5%的房贷业务不赚钱似乎难以成立。不过，银行业人士指出，银行真实资金成本高于财报数据，表外理财推高了银行揽储称本。

　　京城首套房贷款利率

　　去年以来5次上调

　　如果为房贷业务寻找一个年度关键词、甚至是跨年度关键词，“上调”或许是个不错的选择。

　　据记者统计，去年年初以来(迄今接近17个月)，京城楼市的首套房房贷利率已经历了五次重要的上调：从之前的基准利率八五折优惠一路走高至基准利率上浮10%。

　　第一次调整是去年元旦后，北京绝大多数银行将首套房贷款利率折扣从八五折上调至九折;第二次调整是在去年3月21日，北京地区16家银行率先将首套房贷款折扣从九折上调至九五折;第三次调整的标志性事件是去年“五一”假期后，北京地区8家银行领头将首套房贷款利率折扣从九五折上调至基准利率，此后(当年端午节后)，北京地区绝大多数国有大行、股份制银行、城商行的首套房贷款利率回到基准利率;第四次调整发生于去年6月5日至今年五一之前，北京地区大多数银行陆续将首套房贷款利率在基准利率基础上上浮5%-10%;第五次调整是今年“五一”以来，国有大行联手宣布实行首套房贷款利率较基准利率上浮10%，此后多家银行跟进，个别银行甚至上浮更高。房地产律师哪个好？

　　“八五折时期，银行房贷业务根本不赚钱，低于八五折更是赔钱”，一位股份制银行时任副行长去年3月底曾对《证券日报》记者表示，“银行住房按揭的目的还是在于获客。”

　　然而，即便是经过了五次调整，银行对如今房贷业务的性价比似乎依旧不满意。

　　“银行房贷利率多次上浮后的绝对值也不算高，毕竟负债端成本高企有目共睹。事实上，从长周期看，利率仍然处于较低水平，银行综合考虑负债端利率上升和房地产的风险溢价，对住房贷款利率自主进行定价、扩大利率的浮动区间，总体上符合利率市场化的要求和趋势。此外，银行也考虑到市场的接受程度，近一年多也是在逐步进行重新定价。而且，相对于消费贷款等其他个人贷款业务，房贷业务的并不算赚钱”，在某股份制银行任职的李磊(化名)对《证券日报》记者表示。

　　存款付息率多数不足2%

　　房贷利率高于平均收益率

　　虽然商业银行坚称房贷业务“不赚钱”，但是财报中的付息率(也就是成本率)和收益率却似乎展示了另一个大数据故事。

　　据记者统计，26家上市银行中，有10家银行披露了2017年存款的付息率(注：根据存款指标进行计算，不包含同业拆入、已发行债券、同业存放、向央行借款、卖出回购、交易性金融负债等)，其中仅南京银行超过2%，其余银行的付息率均在1.33%-1.91%之间。

　　具体来看，国有大行的资金成本较低，且差距不大。2017年年报显示，四大行的成本率最高仅为1.55%，最低为1.33%，且4家银行2017年的成本率均较2016年有所下降。

　　股份制银行方面，各家银行资金成本的高低差异较大。招商银行2016年和2017年的存款成本率均为1.27%。不过，其余股份制银行的成本率则在1.5%-2%之间，其中，有2家银行2017年成本率上升，1家持平，5家下降。

　　上市城商行中，有6家银行(成都银行、南京银行、宁波银行、江苏银行、上海银行、张家港行)披露了相关指标，分别在1.47%-2.06之间。

　　“商业银行最大的竞争优势恰恰是其低成本招揽资金的能力，也就是成本率水平的高低”，另一家股份制银行华南地区分行的金融市场业务负责人对《证券日报》记者表示，“这也是一直以来，多家银行强调存款立行的关键原因”。

　　而按照目前主流最新的房贷利率标准(基准利率上浮10%)，利率水平大多超过了5.2%，与上市银行的成本相比还是拥有明显优势的。据融360统计，在其监测的35个城市中，今年4月份首套房贷款利率最低的是上海，为5.13%;最高的是郑州，为5.96%。

　　记者注意到，即便是与上市银行客户贷款及贷款的平均收益率相比，房贷业务依旧占据优势。本报记者统计发现，四大行的该项指标分别在3.91%-4.26%之间，股份制银行的该项指标均在4.35%-5.97%之间(仅平安银行超过5%);地方银行披露出来的指标大多在4.85%-5.91%之间，仅3家银行超过5%。

　　也就是说，在大中型上市银行贷款业务中占比10%-30%的住房按揭贷款业务的价格，已经远高于大多数这一定价银行的贷款业务均价。房产纠纷律师哪个好？

　　不良贷款率低

　　银行缘何坚称不赚钱

　　如上所述，无论是从表内成本率还是收益率来看，房贷业务都是相对赚钱的，银行的顾虑是否源自于资产质量呢?

　　答案依旧是否定的。从银行披露出来的数据看，房贷业务的不良贷款率较低，资产质量较好。

　　招商银行2017年零售贷款的平均不良贷款率为0.89%，其中个人住房贷款业务仅为0.33%，而信用卡贷款的不良贷款率为1.11%;中信银行2017年进一步严格了个人不良贷款的确认标准，将个人住房贷款转入不良的逾期天数标准从181天缩短至91天。即便如此严格，截至报告期末，该行个人贷款(不含信用卡)不良余额72.57亿元，不良贷款率为0.83%，比2016年年末下降0.18个百分点。建设银行作为唯一一家按揭贷款规模超过4万亿元的上市银行，其2017年个人住房贷款业务的不良贷款率仅为0.24%，较2016年年底下降了4个BP，此外，该行个人贷款及垫款业务的整体不良贷款率为0.42%。

　　那么，上市银行抱怨房贷业务不赚钱的底气究竟来自哪里?李磊表示，“银行的资金成本不仅仅是表内可以看到的数据，非保本理财等表外业务的资金成本是远高于表内的”。去年银行非保本且非结构性的理财产品预期收益率持续走高，国有大行的产品收益率在3%-4.5%左右，股份制银行和地方银行则大多在4%-5.5%之间。再考虑到资金出表遇到的“强监管”，对于商业银行而言，这一资金成本价格相对于房贷业务确实没赚头。

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