在农村，宅基地审批困难、利用粗放、退出不畅等问题近年来愈发凸显，盘活闲置宅基地势在必行。北京房产律师哪个好？《经济参考报》记者近日在山西、江西、湖南一些宅基地改革试点县调研发现，这些地方通过有偿退出和补贴奖励等政策，已经探索出农村宅基盘活利用的有效路径，在保障农民利益的同时，进一步盘活了当地的土地资源。然而，探索过程中也面临着流转范围受限等瓶颈，亟待政策支持，进一步深化改革。

　　多地农村宅基地改革“破冰”

　　2015年2月27日，全国人大常委会经表决，决定授权国务院在北京市大兴区等33个试点县（市、区）行政区域，暂时调整实施有关法律规定，推进农村土地制度改革三项试点。

　　江西省余江县是全国15个农村宅基地制度改革试点县之一，2015年8月试点工作启动。当地通过各个自然村村民理事会来主导宅基地的改革工作，按照“一户一宅、多占有偿”等“有偿+无偿”相结合的方式，推行一户一宅有偿退出，一户多宅无偿退出多余宅基地部分的模式。

　　伴随着轰隆声响，余江县平定乡洪万村的一处老旧农房被挖掘机拆除。房地产律师哪个好？洪万村支部书记夏早元表示，拆掉的是一户多宅的富余农房，一户一宅是当地“宅改”的主线，以往散乱的猪栏牛栏、简易卫生间以及村民违规多占宅基地所盖的房屋是主要的拆除对象。

　　山西省长子县在7个乡镇15个村开展试点，将闲置凋敝宅基地分为违法占地、一户多宅、长期闲置、继承闲置4种不同类型，分类予以整治。对违法建房、私搭乱建、建新不交旧的，无条件拆除；对继承的一户多宅闲置房屋，按照土坯、砖混、框架等不同建造结构，引入第三方评估，补偿房屋成本价，土地收归集体；对整治范围内的一户一宅，按照村镇规划统一提供宅基地，原房屋按成本价补偿。

　　山西省国土资源厅负责人表示，宅基地面积过大、乱搭乱建、一户多宅等现象普遍，加上退出机制不畅，已成为制约农村土地集约利用、农业人口转移进城的重要阻碍。宅基地制度改革试点，就是要形成“超标使用有成本，自愿退出有补偿”的有偿使用、有偿退出机制。

　　唤醒“沉睡”的土地资产

　　中国人民大学农业与农村发展学院副院长郑风田认为，从农村发展的角度来讲，宅基地过去没有市场属性，是“沉睡的资产”，农民拥有宅基地，人却在城市打工，农民拥有巨大的资产却带不来任何财产收益。不论是政府还是基层百姓，都希望能够打破这块“坚冰”，这也是目前农村最需要盘活的一份资产。

　　在长子县南陈乡城阳村，村委会主任张建红最近正忙着召开各种会议，收集乡亲们关于闲置宅基地拆除腾退出的58亩土地出路问题。

　　“拆了宅基地，我们腾退出的这58亩土地都是水浇地，多数人都觉得建大棚比较好，毕竟村里人祖辈都和土地打交道。”张建红说，闲置宅基地拆了，群众得到实惠，村容村貌也有所提升，同时集体经济还破了零，好处太多了。

　　在湖南省浏阳市永安镇西湖潭村，一个300余亩的家具产业园项目已破土动工，这一产业园的主体公司在前不久买下了当地几个村组织通过宅基地复垦获得的“建设权证指标”。

　　“开始大家都有所怀疑，但在当初承诺的权益一一兑现后，他们的热情被调动起来了。”西湖潭村村委会副主任王和胜介绍，目前每亩地每年分红就有8000元，30%归村集体合作社，70%归村民。

　　“通过土地整治将农村闲置宅基地复垦为耕地或绿地，不仅能够提高土地节约集约利用水平，还能切实维护农民的利益，让他们得到更多土地增值收益。”浏阳市国土资源局负责人表示。

　　据介绍，浏阳市自2015年起开展农村宅基地制度改革试点工作，目前全市农村宅基地制度改革全面铺开，共完成宅基地确权28.75万宗，确权率达84.22%；收取宅基地有偿使用费584万元；办理农村宅基地流转371宗、5.9万平方米；办理农房抵押贷款33.38亿元，惠及农户1.68万户。

　　深入推进仍需解决四大难题

　　记者在多地调研了解到，各地深入探索农村宅基地制度改革，虽然在宅基地有偿使用与有偿退出等方面成效初显，但由于法规依据、流转范围等方面存在障碍，相关探索的进一步深化与推广受到制约。

　　一是宅基地和农房流转范围仍然受到严格限制，宅基地退出受到较大影响。一些基层干部反映，现行的户籍制度改革后，难以对“农村村民”和“城市居民”进行认定，但是在宅基地改革中必须对此明确界定，避免“城镇居民回流农村”的逆城镇化现象出现，这给宅基地的审批和监管带来了困难。

　　二是从“一户一宅”到“一户一居”仍然面临较大阻力。余江县国土资源局有关负责人说，盖房子“有天有地”的传统观念仍然有较大影响，不少村民对于宅基地有偿退出、置换、搬进高层住宅等不能接受，影响了土地集约利用，导致宅基地大量闲置，农房财产性价值无法发挥。

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