北京房地产律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在蒋这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

 

（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）

 

一．基本案情

原告诉称

原告张某一诉称：原、被告是房屋买卖合同关系，原告与被告及第三人于2016年3月22日签订的《房产交易合同》，约定被告购买原告名下位于某某市某某区某某路XX1号房屋，房屋面积246.8平方米，房屋总价款5070000元，被告应于合同签订后向原告交付定金150000元，剩余房款4920000元中，除首付款外以银行贷款的形式支付；上述合同签订后，原告积极履行了义务，向第三人交付了该房屋的产权证原件以配合被告办理后续过户事宜，被告于2016年3月25日向第三人支付定金150000元。2016年3月25日原告与被告张某二签订了的《某某市房产买卖协议》，合同约定当银行贷款未被批准时，被告应一次性补足全部房价款，房价款总额不变。后被告申请银行贷款未被批准，根据合同约定应一次性补齐全部房价款，但经原告反复沟通及第三人居中协调，被告仍无法按约定履行合同义务。

原告多次与被告沟通支付剩余房款及办理房屋产权转移登记手续事宜，被告明确表示因银行贷款审批未能通过等原因，无力支付剩余购房款，不能继续履行合同支付剩余房款。但被告拒绝解除合同并支付违约金，致使原告不能收回应收房款，也不能将房屋另行出售，原告多次与其协商未果。被告的上述不履行合同义务的行为已经侵害了原告的合法权益，现请求法院解除原、被告及第三人于2016年3月22日签订的《房产交易合同》。

 

被告辩称

被告张某二辩称：不同意原告诉请，2016年3月25日，原告与被告张某二签订《某某市房产买卖协议》，被告张某二因某种原因没有办完贷款，需一次性支付房款，经双方协商，被告张某二需分三次支付购房款，2016年4月25日前支付1500000元，5月9日前支付1500000元，6月25日前支付2100000元，双方另约定违约金180000元，为履行合同，被告张某二将自己名下的坐落于某某市室房屋以低价格3000000元出售，又将其名下实为其父母的坐落于某某市室房屋以762000元的价格出售，以上款项均用于支付原告购房款，被告张某二尚欠原告的剩余购房款2090000元需要以投资公司贷款方式支付，需要原告配合办理委托手续，二被告与原告多次沟通，原告不予配合，当时被告孙某五向原告提出解除合同，要求原告退还已付的购房款2980000元。

被告从未表示过无力支付剩余房款，原告从未与被告提及过、协商过解除合同，被告一直积极履行合同，即使被告在6月25日前未能支付剩余款项，双方商谈贷款事宜也是对付款时间及方式的重新约定，未在6月25日支付购房款，非双方约定的解除合同条件，也非法律规定解除合同的根本违约条件，故原告起诉解除合同不符合法律规定，不应支持。

 

二．法院查明

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落于某某市某某区某某路XX1号房屋是原告张某一之产权。2016年3月22日，原告张某一与被告张某二、被告孙某五及第三人某某房地产经纪有限公司签订的《房产交易合同》，约定：二被告购买原告张某一名下坐落于某某市某某区某某路XX1号房屋，房屋面积246.8平方米，房屋总价款5070000元，二被告应于合同签订后向原告交付定金150000元，剩余房款4920000元中，除首付款外以银行贷款的形式支付；二被告应于2016年3月25日前办理贷款申请手续，并将除定金外的其他首付款存入资金监管中心；二被告以贷款方式支付房款的，如因二被告资质、所提供相关材料不符合银行贷款审批条件，导致不能正常办理的，需由二被告按照一次性付款的方式从确定不能办理之日起20日内向原告补齐全部房款，否则视为二被告违约，适用上述违约责任；二被告承诺于2016年4月16日前支付全部房款。

被告张某二于2016年3月25日，向第三人某某房地产经纪有限公司支付定金150000元。依上述合同约定，2016年3月25日，原告张某一与被告张某二在某某市市区不动产登记事务中心河西部签订的《某某市房产买卖协议》，约定：原告将其名下的坐落于某某市某某区某某路XX1号房屋，以5500000元的价款卖于被告张某二。该房屋建筑面积246.80平方米，首付款1100000元，其余4400000元为贷款，当银行贷款未获批准时，被告张某二应一次性补足全部房价款，房价款总额不变。

上述合同签订后，因被告张某二贷款未获批准，原告张某一与被告张某二于2016年4月25日又签订《补充协议》，约定：原告张某一与被告张某二于2016年3月22日签订的《房产买卖协议》，成交价为人民币5070000元整，因被告张某二无法按时履行该合同，双方协议以下事宜：因被告张某二违约，其支付原告违约金180000元，故交易该房地产权后净落房款总价5250000元，原告张某一与被告张某二2016年6月25日至2016年7月15日之间办理该房地产过户手续，经原告张某一与被告张某二协商，被告张某二于2016年4月25日交付该房地产部分房款1500000元，2016年5月9日前，再次交付原告张某一该房地产部分房款1500000元，剩余全部房款2100000元于2016年6月25日前凑齐。

 

三．法院判决

驳回原告张某一要求解除与被告张某二、被告孙某五及第三人天津某某房地产经纪有限公司签订的《房产交易合同》的诉讼请求；

 

四．律师点评

原告张某一与被告张某二、被告孙某五及第三人天津某某房地产经纪有限公司签订的《房产交易合同》、原告张某一与被告张某二签订的《某某市房产买卖协议》、《补充协议》是当事人的真实意思表示，合同的内容不违反法律、法规的禁止性规定，该合同合法有效。合同签订后，双方当事人均应按照约定全面履行合同义务。

被告张某二在合同约定的期限内履行了给付定金、支付首付款的义务，原告张某一与被告张某二亦按《房产交易合同》的约定在某某市市区不动产登记事务中心河西部签订了《某某市房产买卖协议》，因被告张某二办理贷款未获批准，为此，原告张某一与被告张某二签订《补充协议》，该《补充协议》是对《某某市房产买卖协议》房屋付款方式及房屋价款的变更，被告张某二依该约定履行了支付原告部分房款的义务同时也履行了支付原告张某一违约金的义务。

根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，被告张某二承担了赔偿原告损失的违约责任；且其虽迟延履行了部分债务，但其支付了原告张某一大部分购房款，履行了合同的主要义务，被告张某二并未构成根本性的违约，故对原告张某一要求依法解除其与被告张某二及第三人签订的《房产交易合同》、没有事实根据及法律依据，不予支持。