来源：楼市微观察、观点、美房网

　　近日，北京2宗共有产权房土地流拍，这是共有产权房历史上首次出现流拍，在土地市场最火热的北京，流拍意味着什么？北京房产律师哪个好？共有产权房隐忧有哪些2018，共有产权房的困局真的来了！

　　北京作为首都，其土地市场一直是各家房企的“兵家必争之地”，但最新的土拍却如北方的天气给人凉意。

　　01共有产权房现凉意

　　北京作为首都，其土地市场一直是各家房企的“兵家必争之地”，但最新的土拍却如北方的天气给人凉意。

　　1月25日，北京国土资源局拍卖朝阳区、丰台区共计3宗共有产权住房用地，其中丰台区2宗共有产权房地块因无人报价流拍，房地产律师哪个好？这也是共有产权住房历史上，首次出现无人报价流拍的现象。

　　先来看看这两宗地块的情况，流拍的两宗共有产权房地块位于丰台花乡白盆窑村，起拍总价分别为50.58亿和41.78亿，楼面价接近3.2万平米，共有产权房销售均价被限定在4.3万元/平米（含装修）。面对如此高昂的起价成本，房企直呼“要不起”。

　　同时，亦有业内人士表示，开发商开始重新审视北京楼市，共有产权房产品定价、未来销售不明确，特别是共有产权房的价格预期和购买人群的财力匹配度，让房企们采取观望态度。

　　03好的初衷≠好的结局

　　“共有产权”这种住房模式能不能解决“夹心层”的置业问题，实现刚需购房者的买房梦？

　　初衷是好的，结果却不一定好。上文提到的共有产权房流拍正凸显当下了共有产权房的困境。

　　政府“放不下”

　　首先，各地政府“放不下”土地财政的收入。房产专业律师哪个好？共有产权房虽然针对产权份额转让做出了限制，但它本质上仍然仍然是产权性住房，就有增值，就可以交易，就可以套现。共有产权房是限价房、自住房的升级产品，本质上仍然是限价思维，对完全产权的普通商品房不敢加大供应。

　　其次过于强调职住平衡，郊区的共有产权房只能卖给在郊区工作的职工，试想一下，这次丰台的共有产权房地块流拍了，未来海淀、朝阳不会出现流拍的地块吗？同时，郊区共有产权房供地量大，市区却很少，市区工作的职工远大于郊区人物，在这种矛盾下。试想，那些在市中心工作的人有谁愿意放弃目前的工作和薪水跑到偏远地区工作？

　　房企“拿不起”

　　“挣不到钱”，某房企直接说出了原因。而挣不到钱的背后是，房企所有的挣钱的路子都被堵上了。

　　首先，价格和成本上，共有产权房不仅在价格上做出了限制，这两宗流拍地块还要求采用装配式建筑，成本更高。

　　其次，在薄利多销的房地产行业，房企挣钱主要靠高周转模式，走量的同时还可以降低财务成本。但共有产权房的购房者要具备很多条件，从蓄客到摇号等各个环节，销售过程本身就比普通商品房更加繁琐，这也在无形中增加了成本。

　　实际上，共有产权房并不比商品房便宜，你会觉得便宜，是因为你只拥有部分产权，还有一部分是政府以土地入股的方式占了一部分产权。地价是有优惠的，但政府也并不因为出让共有产权房地块而损失多少，因为少收的这部分土地出让金都折到他们持有的那部分产权（不用花一分钱）里去了。政府产权比例越高，地价优惠力度越大，房价越便宜，相应的购房者产权比例越小，而且共有产权房个人产权部分，政府有优先回购权，所以买房赚钱的可能性也就越小。

　　也正因为如此，房企无法在成本和价格之间取得平衡。不说赚多少钱，有利可图都做不到。

　　所以，共有产权房的尴尬在于，政府既要抓住土地收入不松手，又希望能通过限制价格来让大家买得起。结果就是开发商撂挑子了，供应更上不来，价格下不来。

　　04房子出路在哪？

　　对于共有权产房，美好的情况下我们是不是可以理解为，一个城市如果有多少个首套房购房者，就要提供多少套共有产权房呢？显然，这是几乎不可能完成的任务，单靠共有产权房是无法解决城市“夹心层”住房问题的。

　　共有产权住房办法，主要针对的是特大城市和大城市，在一些中小城市没有实施的必要，也不具有推广的价值，在一些中小城市，房价相对合理，购房者也不愿意购买这样的房子。而这些特大城市和大城市的土地都非常贵，不能都用来“搞慈善”，太多地方等着土地出让金过日子。

　　所以共有产权房要想解决首次置业者的住房需求是非常困难的，由于数量非常少，所以供应是远低于需求的，最终的结果是仍然有大部分“夹心层”无法实现自己的买房梦。

　　其实针对住房供应问题，按市场的方式解决起来并不麻烦，一方面加大商品住宅的供应力度，一线城市根本不缺地，只是宅地供应的太少。另一方面应该在小户型的创新上下功夫，这方面开发商会有动力做的，市场有需求，他们就会创新。只要地价合适，开发商也不会总想着盖豪宅赚钱，而我们也能买到便宜的完全产权的房子。

　　05 2018年，买房贷款可能比预想的难一些!

　　银行贷款就像从锅里取水，有额度限制，前面用多了，后面会越来越少。我原本以为2018年开年之初贷款会方便些，但没有想到传来这样一个消息：

　　据21世纪经济报道记者从多家银行了解到，2018年银行内部资金转移价格（FTP）普遍上涨，受访银行中，最高的一年期贷款FTP高达5.1%，较同期央行基准利率上浮17%。

　　有城商行甚至还在抱怨：现在没有9%、10%（贷款利率），我们根本放不了（贷款）。

　　比贷款成本升高更头疼的是，银行无钱可贷，据一名银行分析师透露，目前银行业新增贷款规模在1万亿元左右，仅为去年同期的一半。

　　要在过去银行的天量贷款一般发生在1月份，因为 1月份是额度最宽松的，比如2016年1月份新增贷款是2.5万亿，2017年1月份是2.3万亿，而本月初到目前为止，新增贷款规模也才1万亿元左右，相比过去折腰了一半，据此观察：2018年的房贷可能比预想的要难一些！

　　难在哪方面？一是贷款成本更高；二是贷款更麻烦。下面我向大家具体解释一下：

　　首先要理解银行内部资金转移价格（FTP）这个专业名词，它说的是银行与各分行内部资金转移的价格。

　　比如你去某银行支行存款100块，那么该行的存款部门会给你支付1.8%的利息，支行拿到这笔钱后他们会以2%（称为FTP利息）的利息卖给总行的资金中心，对资金中心来说2%就是FTP利息支出成本。

　　同一时间，该支行A贷款部门放出一笔100元的贷款，贷款部门本身是没钱的，需要总行的资金中心以2.5%的价格卖给他，那么对资金中心来说2.5%就是它的利率收入。

　　即资金中心的成本是2%，收入是2.5%，反过来说FTP利息就是支行们的成本，因为资金中心主要是和支行做“生意”。现在FTP价格提高了，最高的一年期贷款FTP比同期央行基准利率4.9%提高了17%，也就是说支行的成本越来越高，对应的就是给企业和居民的贷款增加了。

　　下面是公众号：南京楼市，整理的南京部分银行最新房贷利率情况表，可以看到房贷利率普遍上行。

　　其他的也不例外，比如广州首套房最高也上浮到20%。

　　另一方面，今年1月份的贷款额度明显比过去低，银行贷款包括房贷，当贷款总额度降低的时候首当其冲的肯定是房贷，因为目前的政策环境下，相对其他贷款，房贷往往被视为鸡肋。

　　最新的数据显示，居民部门的杠杆率（债务/GDP）已经超过60%，而在2006年时还不到15%，居民的债务主要是房贷，如果按照这样的速度，用不了多少年就可以超过发达国家75%左右的水平，以中国目前的发展阶段，上升得太多很容易失控，比如08年国际金融危机就是房贷过高导致。过去一年官方也不断警告房贷升得太多，严控下可以预计今年咱们老百姓贷款买房排队长达3－6个月的现象会不时存在。

　　为什么今年贷款那么难？

　　主要原因是官方要控制宏观杠杆率，近期中国表态争取三年左右时间有效控制宏观经济杠杆率，它包含政府、居民、企业三方面的债务。贷款本身就是一种借钱手段，压缩贷款有助于降低宏观杠杆率，根据官方的数据，2017年金融内部的杠杆率持续降低，有100多家银行主动缩表，银行缩表就是缩减资产负债表，在银行的资产负债表当中贷款资产就超过一半，银行缩表贷款肯定受到伤害。

　　其次是央行印钞的放慢，2016年的印钞增速是11.3%，2017年直接下降到8.2%，印钞放慢导致银行从央行获得的基础货币减少，余粮不足。

　　最后是控制房贷有助于抑制房价上涨，符合2016年10月以来房地产调控的总体大方向。

收藏 0 支持 0 反对 0

延伸阅读