房屋权属登记与实际不符时，应当根据实际情况确定房屋所有权归属。被继承人死亡后，部分继承人对房屋进行了重新登记，但没有证据证明其基于赠与或其他合法形式取得该房屋所有权，也不能仅凭房屋所有权证认定其享有房屋所有权，因此应认定房屋为所有继承人共同共有，按照法定继承处理。

　　【基本案情】

　　汪某洋、汪某齐、汪某华、汪某荣与汪某学系同胞兄弟姐妹，其母兰某香病故后，遗留涉案砖瓦房一处。兰某香去世前，汪某学夫妇自行搬到该房居住。因房产局要求换发农村房屋产权证，汪某学遂在这次换证中将房屋产权证的所有权人由兰某香变更为汪某学。此后，该房屋被动迁，其中房屋补偿费为30240元，树木、水井、院墙和畜舍所得动迁款10500元，共计40740元。汪某学进住涉案砖瓦房后重新修理了房屋，打了水井，修建了院墙和畜舍，并陆续栽种了一些树木。

　　汪某洋、汪某齐、汪某华、汪某荣以涉案砖瓦房拆迁费被汪某学占有为由提起诉讼，要求依法继承。

　　汪某学答辩称，该房产系其合法所有。

　　【裁判结果】

　　一审法院认定：涉案房屋为兰某香所有，在兰某香死亡后即发生继承，双方当事人均未明确表示放弃继承，故该房应视为共同共有。而汪某学未经其他继承人同意，将该房屋更改为其名侵犯了汪某洋等四人的合法权益，现应当就涉案房产依法继承。

　　一审法院判决：汪某学分别给付汪某洋、汪某齐、汪某华、汪某荣每人人民币8148元;驳回汪某洋、汪某齐、汪某华、汪某荣的其他诉讼请求。

　　汪某学不服一审判决，提起上诉。

　　二审法院判决：驳回上诉，维持原判。

　　汪某学不服二审判决，向法院申请再审。

　　再审法院判决：汪某学分别给付注洋、注秀齐、汪某华、汪某荣每人人民币6048元。

　　【裁判理由】

　　汪某学自行入住涉案房屋，并在其母亲兰某香死亡后，将涉案房屋进行了重新登记。但是，汪某学不能提供证据证明其基于赠与或其他合法形式取得涉案房屋所有权，亦不能仅凭房屋所有权证认定该房屋被动迁之前为汪某学所有，因此，被动迁房屋归兰某香所有。在兰某香去世后，涉案房屋应属兰某香的遗产，其子女均有权继承。在双方当事人均未明确表示放弃继承的情况下，涉案房屋应视为共同共有。汪某学未经其他共有人同意，将共有房屋变更登记到其一人名下，侵犯了汪某洋、汪某齐、汪某华、汪某荣的合法权益。汪某洋、汪某齐、汪某华、汪某荣有权要求继承。但在本案审理期间，汪某学举证证明，诉争房屋长期无人居住管理，已破旧不堪，其进住后，重新修理了房屋，打了水井，修建了院墙和畜舍，并陆续栽种

　　了一些树木，因此，应当将树木、水井、院墙和畜舍所得动迁款10500元从总款中扣除，剩余部分作为遗产在进行分配。

　　【适用法律】

　　《中华人民共和国继承法》

　　第二条 继承从被继承人死亡时开始。

　　第五条 继承开始后，按照法定继承办理;有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理;有遗赠扶养协议的，按照协议办理。

　　第九条 继承权男女平等。

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