近几年，一房多卖的现象时有发生，让购房者本是欣喜的事情变成烦心事。如果在购房过程中遭遇一方多卖，购房者应该怎么办呢?一房多卖的房产应该归属于谁呢?下面请看说房网靳双权律师的介绍。

　　一、什么是一房多卖?为什么会出现一房多卖?

　　靳双权律师答：概念——“一房多卖”，也叫作一房数卖、房屋多重买卖，即开发商等出卖人就同一房屋为标的物签订两个或两个以上的房屋买卖合同，把它先后卖给几个买受人，产生几个买卖关系的行为。

　　我国《物权法》第九条规定：“不动产物权登记生效以及所有权可不登记的规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。” 这就决定了，我国在不动产物权变动方面，采公示生效主义的物权变动模式。基于合同的相对性，在不动产买卖合同签订但是尚未登记的这一阶段，不动产此时仍然归属于出卖人所有，出卖人可以与其他任意第三人签订不动产买卖合同，但是在此前提之下的不动产物权却具有唯一性和对世性，房屋出卖人只能与其中的一个买受人完成房屋移转登记。由于债权合同的签订和不动产物权的取得之间存在时间上的错位，导致了“一房二卖”问题的产生。

　　二、购买的房屋尚未完工发现房子被卖与其他人并过户，该过户手续有效吗?

　　靳律师答：《商品房销售管理办法》第三十四条规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”从该法条中，商品房的交付实践是早于房屋权属登记的时间的。

　　实施测绘 → 商品房交付(60日) → 房屋权属登记

　　同时，《城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：(一)以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的;(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的; (三)依法收回土地使用权的;(四)共有房地产，未经其他共有人书面同意的;(五)权属有争议的;(六)未依法登记领取权属证书的;(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”商品房尚未完工，即意味着物权尚未成立，物权尚未成立则无法将一个不存在的物权移转于第三人，商品房也就应当是处于尚未交付的状态。且商品房的交付时间早于房屋权属登记的时间，在商品上尚未交付的时候，无法领取房屋权属证书，则就更无法转让该房屋。

　　故该过户手续不符合法律的规定。

　　三、房屋被发现一房多卖，但是自己并没有全款买房，自己有权向法院起诉开发商吗?

　　靳律师答：有权。

　　全款亦或者分期是双方当事人协商的支付方式，并不能影响不动产买卖的债权合同的法律效力，当事人依据不动产买卖合同即可起诉主张自己的权利。

　　四 、购买的房屋被发现一房多卖该怎么办?

　　靳律师答：1、从民事责任角度分析

　　最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过)(简称 《合同法司法解释三》)第八条具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

　　同时，根据《合同法》的规定，具有撤销权的买受人在知道或应当知道一房二卖情况之日起一年内可以请求法院或仲裁机构予以撤销合同。

　　2、从行政责任角度分析

　　《商品房销售管理办法》规定：“在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的，处以警告，责令限期改正，并处2万元以上3万元以下罚款;构成犯罪的，依法追究刑事责任。”

　　3、从刑事责任角度分析

　　房地产开发商一房二卖，在主观上存在欺诈的故意，因此在具备法定情节的情况下可能构成合同诈骗罪。

　　五、被一房多卖的房屋，最终应当属于谁?

　　靳律师答：上文中由于尚未完工就移转房屋所有权的行为系无效，无效的法律行为自始、绝对、当然无效，则视为卖方未交付标的物的所有权。

　　《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定：“出卖人就同一普通动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理：

　　(一)先行受领交付的买受人请求确认所有权已经转移的，人民法院应予支持;

　　(二)均未受领交付，先行支付价款的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持;

　　(三)均未受领交付，也未支付价款，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持。”

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