2014年6月1日，为方便孩子读书，李某购置了王某名下的一套安置房，并与王某及其家庭成员签订了《房屋买卖合同》。合同约定房屋转让价款为80万元，李某应当于2014年6月20日前支付75万元，余款在产权变更登记完成后3个工作日内付清。

　　由于该安置房尚未办理产权证书，双方约定，王某需在房屋产权证办出后3个工作日内通知李某，并在1个月内配合李某完成产权变更登记手续，否则视为王某违约，应承担20万的违约金。

　　合同签订后，李某按约支付了款项，并对该安置房进行装修后入住。而关于房产证的事宜，李某也一直与王某进行沟通，却一直被告知尚未取得房产证。

　　到了2018年12月2日，李某从其他小区住户处得知，该小区内的安置房早就可办理产权证，而且还被提醒要小心王某将该房产拿去抵押，因为王某近期经常出入赌博场所。

　　次日，李某找到王某，向其质问房产证的事宜。王某答复很干脆，称房产证的确已经办出，但是要他配合办理产权变更登记手续，李某必须要加钱，而且不得低于80万。王某的理由是该房产已增值近200万。

　　李某很无奈，虽然房产的确是增值了，但毕竟当初购买时他支付的是市场价。多次协商不成后，李某向法院起诉，要求王某配合办理产权变更登记手续，并支付违约金20万元。

　　律师解析

　　在现实中，农村拆迁户刚开始取得安置房的时候，往往无法办理房产证。而这时进行的安置房买卖，意味着买家无法第一时间完成产权变更登记手续。与此同时，由于从买房到可办理房产证的周期较长，短则一两年，长则五六年，期间如发生房产价值的飞涨等情况，很容易导致卖家出于非法利益的考虑，选择要求加价或者拒绝履行合同。

　　那么在此情况下，是否意味着买家只能自认倒霉，接受被加价或者无法取得房产证的风险呢?上述案例便是其中一起典型的案件，且听律师做如下分析：

　　第一，拆迁安置房可进行买卖，原则上合同有效。

　　本案中，李某与王某签订的《房屋买卖合同》所涉的房屋系拆迁安置房，其土地性质为国有土地。从现行法律规定来看，并未明确禁止该类房屋的买卖，因此，若合同不存在违反法律、行政法规等强制性规定的，则应属合法有效。

　　第二，买家可以要求继续履行合同。

　　根据《合同法》规定，一旦卖家违约，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。所谓继续履行也称强制实际履行，是指违约方根据对方当事人的请求继续履行合同规定的义务的违约责任形式。一般情况下，法律充分保障守约方要求继续履行合同的权利。

　　但根据《合同法》的规定，下列情形除外：

　　(一)法律上或者事实上不能履行;

　　(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;

　　(三)债权人在合理期限内未要求履行。在房屋买卖合同纠纷中，如本身房屋存在已被查封、抵押，或者灭失等情形时，则守约方原则上不可再主张继续履行合同。

　　本案中，因案涉的安置房实体上完好，法律上也不存在任何权利负担等情形，故李某完全可以主张要求继续履行合同，即要求卖家继续配合办理产权变更登记手续。房地产律师靳双权怎么样

　　第三，违约合同约定，买家可向卖家主张违约金。

　　根据《合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

　　本案中，因双方在合同中明确约定，王某需在产权证办出后3个工作日内通知李某，并在1个月内配合李某完成产权变更登记手续，否则视为王某违约，应承担20万的违约金。

　　因此，根据该合同的约定，李某可向王某主张违约金20万元。当然，在司法实践中，人民法院也可能根据李某的实际损失酌情予以调整违约金的数额。

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