近几年房屋价格上涨过快，二手房买卖过程中出现房屋出卖人的违约情形越来越多。自然，其中因双方买卖不满足上市条件的安置房而签订买卖合同的行为所导致的纠纷居多。房屋出卖人眼看房价上涨可带来更多的收益而选择毁约;作为房屋买受人面对房屋出卖人突如其来的不诚信行为，自然充满了担心和顾虑，房子拿不到了，房价继续上涨，同样价格也买不到类似房子了，可谓是损失巨大。

　　从维护房屋买受人利益的角度出发，守约的房屋买受人可以基于以下几种诉求达到维护自身合法权益的目的，本文将一一阐明，以求与各位共同讨论、进步。

　　第一，可要求解除合约，双倍返还定金。

　　双倍返还定金，在法律上讲是定金双倍返还罚则，所谓定金罚则，其实是定金担保作用的体现。《合同法》第115条规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。而《担保法》第89条也有相关规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

　　第二、可要求承担合同约定的违约金。

　　法律实务中违约金的索赔金额往往比适用定金罚则的索赔金额高出许多。自然要求负有违约责任的房屋出卖人承担违约责任是有依据可循的。《合同法》第114条第1款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。同时，《合同法》第116条规定当同时约定违约金和定金的情形时，非违约方，可以选择适用违约金或者定金条款。依此规定，在合同当事人既约定了违约金，又约定了定金的情况下，如果一方违约，对方当事人可以选择适用违约金或者定金罚则，即对方享有选择权，可以选择适用违约金规则，也可以选择适用定金罚则，但二者不能同时适用。

　　第三、可要求继续履行合同强制过户。

　　对大部分房屋买受人来说，如条件允许起诉强制履约过户是最佳的选择。强制履行又称为实际履行，是指合同一方当事人违反合同义务时，另一方当事人有权要求其依据合同的约定继续履行合同义务的一种责任形式。

　　作为违约后的补救方式，强制履行强调的是违约方应按合同约定履行义务，而重点不在于弥补受害方的损失。《合同法》第107条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《合同法》第110条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事实上不能履行;(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;(三)债权人在合理期限内未要求履行。

　　因此，站在守约的买房人的角度，是可以采取主张继续履行方式来比就损失的。根据《民事诉讼法》第251条：在执行中，需要办理有关财产权证照转移手续的，人民法院可以向有关单位发出协助执行通知书，有关单位必须办理。依据该规定，法院判决房屋出卖人协助履行过户义务，拒不履行的，由取得胜诉判决的房屋买受人凭判决书至法院申请强制执行。法院在查明买受人并无对待给付义务后，向房地产登记机构发出协助执行通知书。房地产登记行政主管部门凭法院的民事判决书和协助执行通知书直接办理过户手续。

　　第四、可要求赔偿房价上涨的损失。

　　出卖人违约后买受人请求赔偿房屋差价的诉讼在实务实践中较为普遍，但是该诉求却远比要求违约的房屋出买人承担定金罚则、违约金、继续履行复杂的多，所以放在最后与大家一起讨论。

　　由于近年来房屋价格攀升过快，房屋买卖合同中约定的定金和违约金往往会低于房屋价格上涨的金额。很多房屋出卖人以配偶等房屋共有人提出异议、房屋不满足交付条件、房屋中介资质问题等理由和方式拒绝履行合同甚至直接进行一房二卖、一房多卖，造成合同履行不能的客观情况，以此为由要求解除合同。这些行为均基于出卖人受到房屋价格上涨的利益驱使，是违背诚实信用原则的恶意违约行为，侵害了买受人的合法权益，人民法院在裁判此类案件时应当对该种投机行为予以惩戒，维护守约方利益，以引导社会公众诚实守信。

　　法律实务中主张赔偿房价上涨的损失的主要法律依据是《合同法》第97条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《合同法》第113条第1款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。从该规定可以看出，要求赔偿房屋差价损失必须有两个条件：首先，买受人可以公国购买房屋获取增值利益;其次，双方都可以预见受人可能会因为购买房屋和房屋价格上涨获得利益。

　　所以，房屋买卖合同签订后，因一方当事人根本违约致使另一方订立合同的目的不能实现，守约方要求解除合同，并要求违约方赔偿房屋差价损失、转售利益损失等可得利益损失的，应酌情予以支持，但当事人另有约定的除外。

　　(一)差价损失的确定方法

　　既然法律支持违约的房屋出卖人赔偿差价损失，那么差价损失如何确定呢?实务中通常通过以下三种方法予以确认：

　　1)双方协商。如果双方当事人能够对房屋升值的差价损失协商一致，则可以依照双方确定的金额认定差价损失。

　　2)比照同类房屋价格。房屋属于人们日常生活中的重大支出，一般都基于刚性需求而购买，如果出卖人违约，买受人必然会考虑另行购买，购买同等类型的房屋需要多支付的金额可以作为其经济损失的金额。如果有类似房屋的价格作为比照，就不宜启动评估鉴定程序，评估鉴定不但增加当事人诉讼费用的支出，而且也延长了纠纷解决的时间，很容易导致损失进一步扩大。

　　3)价格评估。如果没有相类似的房屋可以比照，则可选择由专业机构进行评估鉴定的方式确定房屋的价格。

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