2013年1月，吕某从某房产公司处购买位于威海市环翠区某小区住宅一套，双方口头协商房屋面积为100.38平方米，房屋价款为70万元。同日，双方签订了商品房认购协议一份，仅载明房屋坐落位置，同时约定吕某需交纳2万元定金，双方应于2014年1月前签订正式商品房预售合同。吕某于协议当天交纳购房款21万元。后某房产公司拒绝签订正式商品房预售合同。维权经过及结果吕某认为双方签订的认购协议系商品房预售合同，房产公司不履行该合同构成违约，诉请解除双方的商品房认购协议，并要求房产公司按已付购房款双倍赔偿其损失。法院审理后认定，涉案商品房认购协议仅约定了房屋坐落位置及定金交付事宜，不具备商品房买卖合同的主要内容，该协议系商品房预约合同而非预售合同，不适用双倍赔偿之法律规定，最终判令解除上述认购协议，某房产公司返还吕某购房款及利息。

　　法官寄语

　　商品房预售时，房地产企业应与购房者签订书面商品房预售合同，商品房认购协议不同于商品房预售合同，不能当然的适用预售合同的相关法律规定，但二者之间可以存在转化，需具备以下两个条件：1、具备商品房预售管理办法规定的主要内容，包括双方当事人、房屋情况、价格内容、交付内容及违约后果，并可以据此确定商品房的面积事项和房屋总价款;2、出卖人已经按照约定收受房款的。

　　解除合同有期限，过期退房不支持

　　案情

　　2012年5月，刘某与某置业公司签订商品房预售合同一份，约定刘某购买某置业公司房屋一套。合同另约定，该置业公司应于2012年12月31日前将经单体竣工验收合格的房屋交付原告使用，逾期超过90日，刘某有权解除合同。后置业公司未按期交付房屋，但具备了交房条件，刘某于2014年8月14日向该置业公司发出解除合同通知书。维权经过及结果置业公司收到刘某的解除合同通知书后，以刘某的该通知超过了行使解除权的一年法定期限为由提起诉讼，要求确认刘某于2014年8月14日发出的解除合同退房通知书无效。法院审理后认为，根据相关法律规定，刘某未在法定期限内要求解除合同，其丧失了合同的解除权，故其发出的解除合同通知书归于无效。

　　法官寄语

　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，解除权应当自解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。该法定期限为除斥期间，不因任何事由而中止、中断或者延长。因此在房地产开发公司出现合同约定的解除情形时需及时主张权利，以免因超出法定期限而丧失合同解除权。

　　未按约定交付房屋，违约责任不能免除

　　案情

　　2003年8月17日，黄某与某房地产公司签订商品房买卖合同一份，约定黄某购买房屋一套。后该房地产公司在上述合同范围外，未经黄某同意，在施工过程中变更设计，加装了装饰钢梁并经设计院审查批准，后涉案房屋经过主管部门验收合格。某房地产公司将涉案房屋交付黄某后，黄某对装饰钢梁问题提出书面异议。维权经过及结果黄某虽然接收了房屋，但认为某房地产公司擅自安装装饰钢梁的行为影响了黄某的采光权，故诉请房地产公司在不影响安全使用的情况下将装饰钢梁上移55厘米。法院经审理后认为，某房地产公司未经黄某同意擅自加装装饰钢梁，违反了双方的合同约定，应当承担修复及赔偿责任，最终判决该房地产公司将装饰钢梁上移55厘米并重新焊接。

　　法官寄语

　　根据合同法第一百零七条规定，交付房屋不符合商品房预售合同中的约定，应由开发商向业主承担违约责任。交付房屋改变的建筑事项，无论是否经过行政机关审批或者是否符合建筑规范，均属另一法律关系，不能成为开发商不违约或者免除违约责任的理由。

　　房屋买卖不过户，一房数卖有风险

　　案情

　　2014年10月，徐某从张某处购买房屋一套，徐某当场付清房款，张某亦将房权证交付徐某，但双方未办理产权变更登记手续。2015年2月，徐某将上述房屋转让给李某，约定由张某直接将涉案房屋过户至李某名下。后在李某要求张某过户时发现，张某已于2014年11月将涉案房屋转让给他人并办理了产权变更登记手续。维权经过及结果李某本来买房自用，本想起诉要求徐某办理过户手续，但因房屋已经过户至他人名下，其与徐某的房屋买卖合同目的已经无法实现，无奈只得诉请解除双方的买卖合同，并要求徐某返还购房款并赔偿其经济损失。法院审理后认为，因张某亦将涉案房屋转让给他人并办理了过户手续，徐某无法履行其与徐某签订的房屋买卖合同，故判决解除其合同，返还购房款并赔偿利息损失。

　　法官寄语

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