北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　一、基本案情

　　1、原告诉称

　　原告江某诉称，2016年10月20日原告与被告蔡某签订《转让协议》，约定蔡某将平房一间转让给原告，被告蔡某和梁某承诺可办理企业产房本。同日原告与案外人区某约定将该房以33万元出售案外人区某，区某向原告交付了房款。原告随即应被告蔡某要求向其交付房款25万元及向被告梁某交付房款3万元共计28万元，剩余5万元约定待办完房本无其他争议后再支付。随后蔡某与梁某共同在被告A公司为案外人区某办理了《房屋租赁合同》(企业产)。2018年9月28日法院作出民事判决，以涉诉房屋系违章建筑为由认定原告与案外人区某之间达成的房屋买卖合同无效，并判令原告向案外人区某返还购房款和支付利息。综上，涉诉房屋已经法院生效判决认定为违章建筑，原、被告之间的买卖合同亦应当认定为无效并由各被告承担返还房款和支付利息的责任。三被告共同恶意欺诈原告办理了所谓的企业产《房屋租赁合同》，导致原告因上述案件涉诉产生了诉讼费、律师费等合理费用，造成了损失。第二项诉讼请求损失16630元分为两部分：10000元，是原告与案外人区某之诉及本诉的律师费;6630元是原告与案外人区某诉讼中原告败诉应当承担的诉费。请求法院判决：1.依法确认原告与被告蔡某、梁某之间的房屋买卖合同无效，由被告蔡某返还房款250000元、被告梁某返还房款30000元，被告A公司承担连带责任;2.依法判令各被告连带赔偿原告损失16630元;3.本案诉讼费用由各被告承担。

　　2、被告辩称

　　被告蔡某辩称，当初我将房子交给原告时，告诉原告房屋所有的东西包括设施都转让给原告。我收了原告一共25万元。后来出现这个事，是原告的问题。因为这个事，我病了还没有完全恢复。涉诉房屋是门脸房，小门脸房很值钱，要是我有房本不可能卖25万元。原告图便宜就要承担风险。因为房屋没有房本，我和原告签订的内容不是买卖，是转让协议，与买卖没有任何关系。我是从别人那出资18.7万元买来的，我挣的差价钱6.3万元同意给付原告。但是我现在经济能力不足以给付。原告主张的诉讼费不同意给。原告卖了房子肯定加了价格，原告的条上写的33万，和我卖给原告是一样的，但是把费用强加我身上，不合理。原告也挣钱了。原告之前的官司和我无关，诉讼费也和我无关。不同意原告诉讼请求。

　　梁某辩称，原告诉请与我无关。原告和蔡某成交房子的协议与我没有关系，我不知道他们之间的事情。原告的朋友小魏让我帮忙，跟我说弄了套房子需要办手续，于是我把原告引荐到A公司出手续做房本，给了我3万元好处费，好处费与原告和被告蔡某的交易没有关系。

　　A公司辩称，我公司没有参与原告与蔡某的房屋买卖，也不知道他们之间的协议和交易时间等内容，我公司承担连带责任是不成立的。我公司作为房屋管理维修的单位接待了案外人区某，办理手续是事实，但出具的是企房内部管理房本。我们是应案外人区某申请，进行管理这处房子。我们出具的房本与原、被告之间的买卖没有关系。我们不负任何连带责任。

　　二、法院查明

　　北京市朝阳区法院查明：2016年10月13日，被告蔡某向原告出具承诺书，内容为“关于违章房事宜，我蔡某负责办理企业产房本(1.本房必须交房钱2.能办理过户)，如达不到此条件，如数退回购房定金。”2016年10月20日，原告与被告蔡某签订《转让协议》，约定：“现将平房一间及屋内设施全部转让给江某，以后房屋的一切事宜由江某处理。转让费250000元。”被告蔡某认可已收取原告交付的250000元。

　　2016年10月20日，被告梁某出具收条“今收江某现金人民币3万元整”。

　　另查，原告就上述房屋与案外人区某另行达成房屋买卖合同，被告A公司为案外人区某办理了和平区房屋租赁合同，合同载明“产别企业产”，合同加盖“本合同只作房屋管理使用，不作其它有效证件”的说明。

　　因案外人区某与江某就上述房屋交易形成诉讼，经2018年9月28日法院判决认定：和平区为无契无证房屋。江某出售给案外人区某的房屋系违章建筑，买卖违章建筑违反法律强制性规定，故区某与江某之间达成的房屋买卖合同应属无效。江某应返还区某的购房款330000元及利息。江某抗辩其中280000元已支付给蔡某和梁某一节，属于江某与蔡某、梁某之间的另一法律关系，江某可另行主张权利。判决确认区某与江某之间达成的房屋买卖合同无效;江某返还区某购房款330000元及利息。案件判决后，原告江某已依据判决履行。

　　三、法院判决

　　北京市朝阳区法院判决：

　　1、确认原告江某与被告蔡某签订的《转让协议》无效;

　　2、被告蔡某返还原告江某250000元;

　　3、被告梁某返还原告江某30000元;

　　4、驳回原告江某的其他诉讼请求。

　　四、律师点评

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