李先生是北京市丰台区某村的村民，在该村拥有合法的宅基地及地上房屋200余平方米。2014年，李先生退休了，于是用退休金重新装修了自己的房屋准备安享晚年。

　　2016年9月，李先生突然得知该村作出了一份《宅基地腾退补偿安置方案》。方案称，“根据村民代表大会决议，将对本村的宅基地进行集体腾退，若村民不在规定期限内完成腾退搬迁，将收回村民的宅基地”。

　　包括李先生在内的该村数十户村民对此百思不得其解，于是向在明律师咨询：村民代表大会的代表是谁选的?这会是什么时候开的?没通知过也没参加过的会议，就突然“集体腾退”“收回宅基地”了?村委会有权直接收回宅基地吗?村民有什么办法能维护自身合法权益呢?今天，在明律师就来为您答疑解惑。

　　一、收回宅基地使用权的法律依据

　　《土地管理法》第六十五条规定，“有下列情形之一的，农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准，可以收回土地使用权：

　　(一)为乡(镇)村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的;

　　(二)不按照批准的用途使用土地的;

　　(三)因撤销、迁移等原因而停止使用土地的。

　　依照前款第(一)项规定收回农民集体所有的土地的，对土地使用权人应当给予适当补偿。”

　　结合农民朋友关心的问题，在明律师主要为您解读该条规定的第一项“为乡(镇)村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的”的情况，具体而言：

　　1.公共设施和公益事业的建设需要

　　这里的公共设施和公共事业建设，主要是指涉及公共利益的供水、供电、道路、学校、医院、口袋公园等，而商业街、商业住宅等商业开发建设不属于此类。

　　2.须经原批准用地的人民政府批准

　　《土地管理法》第十一条规定，“农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权;其中，中央国家机关使用的国有土地的具体登记发证机关，由国务院确定。确认林地、草原的所有权或者使用权，确认水面、滩涂的养殖使用权，分别依照《森林法》《草原法》和《渔业法》的有关规定办理。”依据这条规定，原批准用地的政府一般是指县级人民政府，即收回宅基地使用权须经县级人民政府批准。

　　3.应给予适当补偿

　　前述第六十五条明确规定，“依照前款第(一)项规定收回农民集体所有的土地的，对土地使用权人应当给予适当补偿”。仅从文义解释，我们可以从表述中提炼出三个关键词，即“应当给予”“土地使用权人”“适当补偿”。

　　展开来说，首先是“应当给予”。“应当”在法律规定里一般可以等同于“必须”，即因乡(镇)村公共设施和公益事业建设收回土地的，必须给予补偿，这点是没有异议的。

　　其次是“土地使用权人”，即补偿应当给予实际的土地使用权人。既然收回的是村民的宅基地使用权，就应当补偿村民相应损失，这是凭借一般的法理逻辑就可以判断的。实践中村集体经济组织或村委会扣留、拦截补偿金额的情况屡见不鲜，这都是不合法的。

　　最后，“适当补偿”，应当是公平合理的、与收回宅基地使用权的损失相匹配、能够保障村民日后基本生活居住水平的补偿。实践中经常以重置成新价来计算补偿，村民没有了宅基地使用权，以重置成新价的补偿金额，无处建房又买不起同等房屋，其补偿就是不适当、不合理、不公平的。

　　二、收回宅基地使用权的法定程序

　　《村民委员会组织法》第二十四条规定了涉及村民利益的宅基地的使用方案、征地补偿费的使用、分配方案，经村民会议讨论决定方可办理。

　　从这条规定我们可以看出，涉及村民利益的宅基地的使用方案，即分配或者收回宅基地使用权应当经村民会议讨论决定，村民委员会无权直接处分村民个人的宅基地及地上房屋。同时，村民会议所作决定应当经到会人员的过半数通过才能成立生效。而李先生案中的《某村宅基地腾退补偿安置方案》是通过村民代表大会决议作出的。

　　根据《村民委员会组织法》第二十五条规定，人数较多或者居住分散的村，可以设立村民代表会议，讨论决定村民会议授权的事项。村民代表会议由村民委员会成员和村民代表组成，村民代表应当占村民代表会议组成人员的五分之四以上，妇女村民代表应当占村民代表会议组成人员的三分之一以上。

　　而本案中李先生对村民代表会议的召开完全不知情，村民代表有哪些?又是何时召开的会议?村民会议是否授权?可见村民代表会议的召开和决议程序的合法性是值得怀疑的，根据该会议决议作出决定的合法性也同样是值得怀疑的。

　　三、宅基地上房屋是村民的个人私有财产，受《物权法》保护

　　虽然《土地管理法》规定了农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准可以收回土地使用权的三种特殊情形，但是无论宅基地使用权是否收回，宅基地上的房屋只要是合法建设的就属于村民的个人私有财产，不因宅基地被收回而当然丧失对宅基地上房屋的所有权。因此，农村集体经济组织基于公共利益收回村民的宅基地使用权，导致宅基地上房屋无法居住或被拆除的情况，就应当对其宅基地上房屋作出相应补偿。

　　四、如何救济?

　　《土地管理法》第六条规定，“任何单位和个人都有遵守土地管理法律、法规的义务，并有权对违反土地管理法律、法规的行为提出检举和控告。”

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