随着房地产调控政策、贷款审批条件、家庭原因、单位优惠条件等因素的影响，不少没有购房资格、贷款困难、不愿以本人名义购房的买房人开始另辟蹊径，与他人签订借名协议，借用他人名义来购买房屋，伴随而来的是由于借名买房引发纠纷的数量也呈现出了增长的趋势。从我国《物权法》及其解释的相关规定来看，我国并不完全承认物权行为的无因性，即物权效力受到作为原因的债权行为的影响。在审判实践中，法院判定借名登记房屋的最终归属，也主要是看借名协议是否有效，如果有效，那么借名人为房屋的实际权利人;如果无效，且借名人没有证据证明房屋登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该房屋的真实权利人，那么出名人就是房屋权利人。所以，协议效力如何直接影响房屋的权利归属。本文旨在通过介绍借名买房的几种情形及协议效力，分析不同情形下的房屋权属认定问题。

　　一、借名买房的情形与协议效力判定

　　1.规避国家的限购、限贷政策或为了享受税费、公积金等政策性优惠

　　这种情形下的购房人因没有购房资格或者虽然具备购房资格但是不符合银行发放住房按揭贷款条件，或者为了享受税费、公积金等政策性优惠，与被借名人达成借名买房的合意，借用被借名人的名义对外购买房屋，借名人实际出资，被借名人出名，借名人实际享有购房人的权利和承担义务。一般而言，双方应当签订借名协议。如果借名人要求被借名人履行借名协议，将房屋过户登记到借名人名下，被借名人因反悔而拒绝时，应当如何处理?

　　根据《合同法》第52条，“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效，国务院和地方政府出台的调控房地产政策，并不是法律和行政法规的效力性强制性规定，如果借名协议不存在《合同法》第52条规定的其他协议无效情形，如“以合法形式掩盖非法目的”、“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”以及“损害社会公共利益”等情形，即应当认为是有效协议，借名人可以依据《物权法》第33条“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利”以及《物权法解释(一)》第2条关于当事人有证据证明其为房屋的真实权利人，请求确认享有物权的应予以支持之规定，要求对房屋进行过户。

　　对于借名人即实际购房人而言，不仅要与被借名人签订借名协议，还应当留存由其支付购房款、相关税费的凭证，并且提供其长期支配使用的证据，如缴纳水电费和燃气费等票据和产权证书原件的持有，形成完整的证据链条，在司法判定中更容易获得支持。

　　2.享受政策性保障住房优惠

　　政策性住房主要是指两限房和经济适用房，国家对该类房屋的交易有特殊的规定和限制，是对低收入人群和住房困难家庭的特定保护，具有社会公共利益性质。根据《合同法》第52条，借名购买政策性保障住房涉嫌恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益以及损害社会公共利益，应当认定为无效合同，借名人要求办理房屋过户登记的，一般不予支持。如果判定合同无效，应当按照《合同法》第58条合同无效后，因合同取得的财产应当予以返还的规定，被借名人应当将借名人所支付的购房款及其他费用返还给借名人。所以，采取借名买房方式购房时，应首先明确所购房屋的性质，避免合同无效。

　　3.其他情形

　　除了上述情形外，还可能存在借名人为了隐藏财产信息而借名，财产是否为合法收入直接影响协议效力，如果是通过借名买房隐藏非法收入，将被直接认定为无效协议。还有诸如单位员工拥有单位内部的优惠购房资格，亲友支付房款并居住的情形，虽然单位对房屋分配有着特殊规定，但规定仅是内部的规范性文件，而非法律意义上的行政法规，双方签订的借名协议不因单位内部性文件的存在而无效。

　　由此可见，借名协议的效力不是一概而论的，判断协议的效力主要是根据该协议是否违反了国家调整房地产市场的政策的宗旨、是否危害了社会的公共利益。若没有违反社会的公共利益、或是第三人的合法权益，且该协议为双方真实意思表示的，仍然应当认定为有效协议。

　　二、借名买房的其他法律风险

　　即使借名人与被借名人签订了有效的借名协议，借名人也并不能因此而高枕无忧，如果被借名人私下转卖房屋或被其他债权人查封、设定抵押等，借名人仍存在不能收回房屋的风险。

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