北京房地产律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、基本案情

　　1、原告屈某诉称：

　　我原系北京市朝阳区某号房屋的所有权人，由于年时已高、长期瘫痪在床、生活不能自理，为了解决养老问题遂决定卖房。郭某系我的外孙，2013年我在公证处办理了公证委托郭某出售上述房屋。

　　2013年7月11日，郭某代我与王某签订了《北京市存量房屋买卖合同》，合同内容显示：房屋成交价格为240万元;若买受人逾期付款，应按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。同时双方还商定：被告应于办理房屋过户前支付一半购房款，办理过户当日支付剩余一半购房款。

　　合同签订后，郭某代我向王某交付了房屋，并于2013年7月16日办理了过户手续。但时至今日，王某仅支付了45.5万元房款，尚余194.5万元未予支付。虽经郭某多次催索，但王某均以各种理由推脱拒付。

　　现我诉至法院要求：要求王某立即向我支付购房款194.5万元;要求王某支付我自2013年7月17日至上述房款实际付清之日止的违约金，以194.5万元为基数，按照每逾期一日万分之五的标准。

　　2、被告王某辩称：不同意屈某的全部诉讼请求。我已经全部支付了购房款，不存在未付房款的问题，同时也不存在违约金的问题。

　　二、法院查明

　　位于北京市朝阳区某房屋(简称涉案房屋)原登记在屈某名下。涉案房屋于2014年7月16日由屈某名下过户至王某名下，目前涉案房屋登记在王某名下。

　　2013年6月26日，屈某在北京市某公证处在《委托书》上按捺指纹并就此办理了公证，该《委托书》内容为：“委托人：屈某。受托人：郭某。委托原因、事项、权限：本人名下登记有位于朝阳区某房产一处，本人欲出售此房，因行动不便，特委托郭某为本人的代理人，代办如下事宜：1、前往房地产管理部门协助购房人查询上述房产的权属情况、是否发生司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或以其他形式限制房地产权利等情形以及抵押情形;2、在符合依法出售的前提下，代我办理上述房产的买卖交易手续、签订房屋买卖合同、代办网签合同;3、到房地产交易管理部门办理此房产权转移、过户的有关事宜;4、代为办理与出售此房相关的税务手续;5、代为收取相关售房款;6、代为办理上述房产的水、电、煤、闭路电视、电话等物业交割手续。委托人在上述委托范围内所进行的行为和所签署的文件，我均予以承认，并承担由此产生的相应法律后果。委托期限：自本委托书签署生效之日至上述事项办完为止。受托人无权转委托。”

　　后，郭某代出卖人屈某与买受人王某签订了《北京市存量房屋买卖合同》，载有：“(第一条房屋基本情况)出卖人所售房屋坐落北京市朝阳区某号。(第四条成交价格、付款方式及资金划转方式)经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为240万元。买受人向出卖人支付定金40万元，支付方式为现金。(第七条违约责任)买受人未按照附件四约定的时间付款的，按照逾期时间分别处理：(1)逾期在15日之内，自约定的应付款期限届满之日起至实际应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起5日内向出卖人支付违约金，合同继续履行;(2)逾期超过15日(该日期应当与第(1)项中的日期相同)后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起5日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。”合同的落款显示签订日期为2013年7月10日。

　　庭审中，就上述房屋买卖合同的签订情况，屈某称郭某与王某系朋友关系，王某得知屈某欲售房后，于2013年与郭某就房屋买卖事宜进行了协商，双方商定房屋总价255万元，过户前支付一半购房款，过户当日支付另一半购房款。

　　2013年7月11日凌晨，郭某从沈阳乘飞机到北京，下飞机后到王某的办公地点与王某签订了上述房屋买卖合同，当时基于旅途劳累和对王某的信任，郭某没有看合同就签字了，据郭某回忆，当天除了合同还签订了其他材料，但具体是什么记不清楚了，合同内容是什么他不清楚，签完字后郭某手中没有合同，郭某向王某要求要一份合同，但王某没有给他。

　　王某则称，其与郭某于2013年初经朋友介绍后认识，郭某因赌博欠账多次向其借款共计七八十万，后郭某只是陆续向我支付了一些利息。2013年四月份，郭某说屈某要以260万元的价格出售房屋，让其找买主，但没有卖出去，后来郭某说让其购买，因为双方的上述关系，经协商就房价达成一致，总价240万元，签订合同时支付一半，过户前再支付剩余一半。双方共同找了一个中介人员，2013年7月10日深夜，其和中介人员一直等郭某，郭某去沈阳玩很晚才回来，中介人员就合同内容给双方做了说明，后双方签的合同，当时因为很晚了，我记不清楚是否已经是7月11日凌晨了。双方签订上述房屋买卖合同的同时还签订了《二手房买卖补充协议》及《自行划转补充协议》，其中二手房买卖补充协议中已经载明了王某已支付屈某房款120万元，尾款为120万元，2013年7月16日办理过户，过户后5日内将剩余120万元房款支付完毕;自行划转补充协议中约定了定金40万元，首付款80万元，也就是二手房补充协议中的已支付房款120万元。

　　就此，屈某提交了上述房屋买卖合同，以证明合同总价款为240万元以及逾期付款违约金的计算方式，但主张签订合同日期应为2014年7月11日，时间是凌晨，合同中附件四缺失，可见郭某是在不知情的情况下草率签订的合同。

　　王某认可屈某提交的合同，认可房屋总价款240万元，但不认可屈某的其他证明目的，称双方同日签订的《二手房买卖补充协议》及《自行划转补充协议》对已付款及尾款付款时间有明确的约定。王某提交了上述两份协议，《二手房买卖补充协议》载有：“1、甲乙双方协议一致，乙方应支付甲方的房款为240万元，现乙方已支付甲方房款120万元，乙方应于甲方办理房屋过户(过户日期2013年7月16日)之日起5日内支付给甲方。2、逾期付款责任：乙方未按照约定的时间付款的，按照逾期时间分别处理((1)和(2)不作累加)。(1)逾期在15日内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起5日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。(2)逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自合同解除通知送达之日起5日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。……”《自行划转补充协议》，载有：“……经甲、乙双方协商一致，所有款项以自行划转的方式进行，所需支付款款项包括：1、定金总额40万元，甲乙双方同意全款定金的最终处理方式为自动转为房款的一部分;2、首付款：乙方应于2013年7月14日时支付给甲方首付款80万元;3、尾款：乙方于2013年7月17日时，应支付给甲方尾款120万元。”屈某对两份协议的真实性均不认可，称7月10日时郭某不在北京，不可能签订上述两份协议，且因为郭某所述其签字时两份协议的内容是空着的。

　　庭审中，就房款的支付情况，屈某称购房款都是王某通过银行向郭某某银行账户转账支付的，2013年6月21日转账10万元，7月3日转账5万元，7月13日转账1万元，7月15日转账4万元，7月17日转账5万元，7月22日转账10万元和6万元两笔，7月25日转账4万元，8月6日转账5千元，以上金额共计45.5万元，后虽经郭某多次催要，但王某至今未支付剩余购房款。

　　就此，王某则称，认可屈某所述向郭某分九笔转账45.5万元的事实，签订房屋买卖合同前其就已经支付了一半的购房款120万元，是分多次现金支付的，当时郭某都给出具了收条，现在无法提交收条;就尾款120万元，包括了郭某在签订房屋买卖合同之前向其借的七八十万元，以及郭某在签订房屋买卖合同之后又向其借的一些钱，郭某能本人来取钱，就给他现金，本人来不了，就给他转账，这些钱经协商都是上述购房款的一部分，总数和尾款120万元差5千元，经与郭某协商，就折抵尾款了，借条就撕了。

　　就此，屈某提交了银行对账单，证明王某通过转账方式支付了上述45.5万元购房款，其余购房款未支付。

　　王某认可银行对账单的真实性，但不认可证明目的，称已支付了全部购房款。王某提交了：1、日期为2013年7月10日的收据，证明2013年7月10日支付郭某40万元定金，是2013年7月10日之前分几次现金支付的;2、上述《自行划转补充协议》，证明已支付40万元定金;3、上述《二手房屋买卖补充协议》，证明签订合同时已经向郭某支付120万元房款;4、借款合同及收条，证明2013年4月25日借给郭某23万元;5、借条，证明2013年5月25日借给郭某9万元;6、《理财金账户历史明细清单》，证明通过转账向郭某支付购房款45.5万元。

　　屈某对证据1的真实性不认可，称王某有伪造证据的嫌疑，郭某只收到了十万元定金，且王某所述的收到定金的时间的方式前后不一致，即使收到了该款项也应该是7月11日，日期不属实，而且根据交易习惯也不应该是手递手交付现金，而且收据中的“40万”中的“4”是由“1”更改的，“四十万”中的“四”应该是在“十”前后后加上去的。

　　对证据2的真实性均不认可，称据郭某所述其签字时协议的内容是空着的，而且该补充协议也没有说明王某已经向郭某支付了40万元定金，仅是对定金的约定，不能证明实际支付或收到，而且对该补充协议的内容也不认可。

　　对证据3的真实性不认可，称据郭某所述其签字时协议的内容是空着的，按照北京市房屋交易习惯，买房人首先向卖房人支付定金，然后才会涉及到其他房款，结合被告提交的证据1，如王某已经于7月10日支付了40万元定金，当天就不可能再支付其他款项，不可能同日既支付定金又支付首付款，而且没有任何银行转账记录，与正常交易习惯不符。另外就是7月10日时郭某不在北京，不可能签订补充协议;对证据4、5的真实性认可，但与本案无关;对证据6的真实性认可，认可证明目的。

　　庭审中，屈某申请郭某和洪某出庭作证。

　　郭某作证称，屈某是其外公，当时其和王某是朋友关系，2013年6月9日左右其将卖房的事告诉王某，王某想便宜一些买下涉案房屋，当时协商255万元成交。2013年6月26日，屈某为其办理了委托卖房的公证。其与王某口头协商，过户前支付一半的购房款，过户当日支付剩余一半购房款，后王某通过银行转账支付了10万元的定金。2013年7月10日王某催我签合同，我当晚乘飞机返回北京，7月11日凌晨3时左右签订的合同等材料，当时我没有看内容，但很多地方都是空白的，都是中介的工作人员让其在哪签字其就签字，王某说中介工作人员懂这些，如果都填上出错还要从新签所以就空着。签完合同后，其多次向王某催要购房款，但王某只是零零散散通过银行转账支付了部分购房款。涉案房屋过户后，其和朋友多次去找王某催要房款，但王某一共只支付了45.5万元房款。

　　洪某作证称，其和郭某是朋友关系，2013年，其陪同郭某向王某催要过两次房款，具体数额其不清楚。

　　屈某认可两位证人的证言，称充分证明了王某至今只支付了房款45.5万元。

　　王某不认可两位证人的证言，称郭某与屈某有亲属关系，有利害关系，且证言违背了正常交易习惯;称洪某与郭某是朋友关系，且只是听说，具体房屋交易详情其不知情，所以其证言不可信。

　　经询，郭某认可上述《北京市存量房屋买卖合同(自行成交版)》、《自行划转补充协议》、《二手房屋买卖补充协议》、《收据》均系其本人所签。

　　三、法院判决

　　北京市朝阳区人民法院经审理判决：

　　1、被告王某支付原告屈某购房款154.5万元;

　　2、被告王某支付原告屈某逾期付款违约金(以154.5万元为基数，按照每逾期一日万分之二的标准计算自2013年7月17日至实际支付上述购房款之日止)。

　　3、驳回原告屈某的其他诉讼请求。

　　四、律师点评

　　房产律师靳双权认为：

　　依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

　　依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”;第一百二十条规定，“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”。

　　本案中，郭某代屈某与王某于2013年7月10日签订的《北京市存量房屋买卖合同(自行成交版)》系双方当事人的真实性意思表示，不违法律及行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照房屋买卖合同的有关约定主张权利、履行义务。

　　屈某主张郭某签订合同的时间为2013年7月11日凌晨，不是合同中所载的2013年7月10日，且郭某签订合同时合同很多内容为空白，但就此其均未提供证据，故应承担不利后果。

　　屈某称双方协商一致过户前付一半购房款，过户当日支付另一半购房款，王某则称双方协商一致签订合同时支付一半购房款，过户前支付另一半购房款。律师认为，上述房屋买卖合同未明确约定购房款的支付期限及方式，屈某主张的过户之日付清尾款更符合交易习惯。

　　屈某要求王某支付剩余购房款194.5万元，称王某仅支付了含10万元定金的购房款总计45.5万元，并提交了银行对账单。王某认可通过银行汇款方式支付了45.5万元购房款，但辩称已支付了全部购房款：就购房款中的定金部分，王某提交了《收据》，称于2013年7月10日前多次现金支付定金共计40万元，屈某认可《收据》上为郭某本人签字，但称郭某签字时《收据》上载明金额为10万元，王某对金额进行了修改，但其未提供相反证据予以佐证。所以确认王某于2013年7月10日前支付了郭某定金40万元。

　　就购房款中的前一半房款120万元，王某称2013年7月10日已支付了房款120万元，并提交了《自行划转补充协议》及《二手房屋买卖补充协议》，但《二手房屋买卖补充协议》中所载有的“现乙方已支付甲方房款120万元”与《自行划转补充协议》中载有的“乙方应于2013年7月14日支付给甲方首付款80万元”不一致，所以无法被彩信。

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