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房产交易纠纷——若房产归属的土地没有使用权,能否办理交易?

2020-07-27 10:29:23 0

北京房地产律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

 

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

 

一.基本案情

原告诉称

原告张某一诉称俩原告夫妻关系。2013年5月10日,俩原告与被告许某三签订了一份《房产买卖契约》,约定被告将某某县某某镇某某路XXX号出售给俩原告,房产成交价格为260000元,被告于2013年9月30日前将房产交付给俩原告。签约当日,俩原告依约将购房定金120000元支付给被告。双方同时约定如果被告不能按期向俩原告交付房产,则每逾期一日,需向对方支付相当于上述房产价款3‰的违约金;逾期超过三个月时,双方均可解除合同。由于被告在此之前己将房产出售与他人,房产无法过户至俩原告名下,致使俩原告与被告间的房产交易无法完成。现请求法院解除原告张某一吴某二与被告许某三2013年5月10日签订的《房产买卖契约》;判令被告许某三返还给原告张某一吴某二购房款120000元。

 

被告辩称

被告许某三辩称俩原告与被告于2013年5月10日订立的《房产买卖契约》约定:1、原告分两次支付购房款,第一次为2013年5月10日支付定金120000元,第二次为贷款下来后全部付清;2、俩原告全部付清房款后,被告将房产交付给俩原告,3、被告可使用房屋至2013年9月30日止。合同签订后,被告积极配合俩原告办理产权过户手续。但俩原告向被告支付了第一笔购房款后,以房产无法过户为由,拒绝支付购房余款和接收房屋。综上,俩原告中途悔约,应承担违约责任,故请求法院驳回原告的诉讼请求。

 

二.法院查明

2013年5月10日,原告张某一吴某二与被告许某三某某中介的居间下,就本案诉争房产签订了《房产买卖契约》,双方约定:1、被告将其所有的座落于某某路XXX号房屋出售给俩原告;2、房屋出售价格为人民币260000元;3、原告分两次付清购房款,第一次于2013年5月10日预付定金120000元,余款140000元待贷款后全部付清;

合同签订后,原告向被告支付了120000元的购房款,并进行房屋面积测绘。2013年5月16日,原告前往某某县住建局、地税局办理过户手续时,得知被告在与原告签订买卖合同前,己于2013年3月7日就同一标的物与吴某四胡某五签订了房屋买卖合同,并配合胡某五吴某四办理了《某某县房屋所有权登记申请书》、《房屋登记信息询问笔录》,出具声明承诺本案诉争房产其所有,并书写《要求转让土地使用权报告》,申请将本案诉争房产的土地使用权转让给胡某五吴某四等产权过户手续。胡某五亦于2013年3月11日前为办理产权过户手续向相关部门缴纳了过户费用,并将房产过户材料向房管部门递交。

被告因与俩原告的房屋买卖合同,于2013年5月15日向某某县地税局申请缴纳某某路XXX号房产交易税,但某某县地税局不予征收,为此被告许某三2013年6月28日向某某县地税局的上级部门某某市地税局申请复议,以其向某某县地税局递交的与原告房产交易税收申报材料完整、2013年3月11日递交的与胡某五吴某四房产交易合同伪造、被告仍持有房屋所有权证为由,要求某某县地税局征收其缴纳的房产交易相关税款,并将胡某五吴某四缴纳的税款予以撤销并退回。

 

三.法院判决

一、解除原告张某一吴某二与被告许某三2013年5月10日签订的《房产买卖契约》。

二、被告许某三于本判决生效后十日内返还给原告张某一吴某二购房款120000元。

 

四.律师点评

原告张某一吴某二与被告许某三2013年5月10日签订的《房产买卖契约》双方当事人的真实意思表示,虽然被告与胡某五吴某四2013年3月7日就本案诉争房产签订了买卖合同,但在签订本案诉争合同时,该诉争房产登记于被告名下,被告仍享有物权的处分权,故本案诉争合同合法有效。

鉴于被告出售该房屋的前合同是否解除存在争议,未得到依法有效的确认,且胡某五己将房屋过户所需材料全部向房管部门递交,使原告不能如期办理产权过户登记,实际上房管部门己于2013年10月16日将诉争房产登记为胡某五吴某四所有,致使原告达不到订立合同的目的,上述情形属于《合同法》第九十四条规定的法定解除事由,故对俩原告要求解除其与被告间的买卖合同,予以支持。根据合同法的规定,合同解除后,已经履行的,当事人可以要求恢复原状,故对俩原告要求被告将购房款予以返还的诉讼请求,亦予以支持。


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