北京房地产律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在蒋这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

 

（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们蒋予以撤销。）

 

一．基本案情

原告诉称

原告诉称：原被告双方于2007年7月29日，通过某某市某某区某某中介所签订房屋买卖合同，被告自愿将某某市某某区某某路XX1号房屋出售给原告。与此同时，原告给付被告定金一万元。合同约定：2007年10月1日前办理过户或公证手续。如甲方原因导致协议无法履行，则甲方除退还定金外应赔偿相当于定金金额的违约金和乙方因此造成的一切损失。2007年9月27日，原告向被告单位地址和住宅地址发了两封特快专递，催促被告尽快按合同约定办理过户手续。后遇到9月30日到某某市房产交易大厅办理房屋过户手续。按照房屋交易程序，首先需对被告所出售房产进行验证。但是被告拒绝验证，经中介所和房产交易大厅工作人员再三解释说明，被告无正当理由仍拒绝验证，因此无法证明被告所出售房屋的合法性。被告百般刁难、拒绝验证，并提前离开房产交易大厅，导致当日相关手续无法办理。被告的行为已构成违约，为了维护自己的合法权益，特起诉，要求被告继续履行合同，并赔偿损失十三万元，双倍返还定金。

 

被告辩称

被告辩称：原告诉我们违约不成立。我们出卖涉案房屋，我们想换一套层次较低的住房，通过某某中介所与原告于7月29日签订了房屋买卖协议。我们告知对方涉案房屋当时在银行贷款，须提前办理还款，因为双方不知何时能办理过户手续，遂将过户时间延至2007年十月一日，约定付款方式为原告给付首付款后，当天办理还贷后，办理过户事宜。经咨询有关部门后得知八月十三日至二十日即可办理还款过户手续，双方及中介遂约定提前办理还款过户手续提前腾房，中介所、被告、原告三方约定签订提前付款过户补充协议，最后因原告的妹妹到场而没有使协议签成。

八月十三日至二十日，我们多次给中介及对方打电话，协商提前过户事宜，原告明知我们已与某某路卖房户签订二十日办理某某路房屋过户，原告在规定日期并未通知我们办理提前还款手续，我们本着诚实守信的原则于八月底去银行办理了提前还款登记。原告提前过户的约定没有做到，首付款的约定也没有履行，原告应承担缔约过失责任，并赔偿因此给我们造成的一切损失。因原告的出尔反尔，造成我们某某路那么好位置的房源没有买成，现物价上涨飞快，我们已无力承担这么高的房价。

 

二．法院查明

经审理查明，2007年7月29日，原告王某一与被告陈某二通过某某市某某区某某中介所签订房屋买卖合同，二被告将位于某某区某某路XX1号房屋出售给原告王某一，双方约定在2007年十月一日前办理过户或公证手续，原告于当日向被告交付定金一万元整。合同第二条约定：“乙方言明公积金贷款买房，所以甲方积极配合乙方办理相关手续。”合同第五条约定：“甲方言明该房屋无任何瑕疵，如甲方原因导致协议无法履行，则甲方除退还定金外应赔偿相当于定金金额的违约金和乙方因此造成的一切损失。”

合同第七条约定：“甲方于过户或公证前应结清该房屋所发生的水、电、煤气、有线电视、物业管理、户口等相关费用。甲方于2007年十一月十五日前清房并将该房钥匙交给乙方。”合同第八条约定：“此协议签订后，中介所收乙方中介费为总房价的1%，如甲乙任何一方违约，中介费不退，并由违约方承担，中介所协办过户。”2007年八月中旬，双方曾通过某某中介协商提前过户，但未能达成书面协议。2007年九月二十七日，原告向被告发送特快专递，催促被告履行合同。同年九月二十九日，被告与原告电话联系同意于次日到某某市房产交易大厅办理房屋过户手续。九月三十日，原被告及中介人员共同到房产交易大厅，准备办理房屋的过户手续，但因故未能办理。原告主张系被告违约不履行合同，造成了自己的损失，诉至本院，要求被告承担民事责任。被告主张其不存在违约行为，双方的合同已经变更，是原告先违约。

原告另主张合同签订后，其为履行合同，为筹集购房资金，将现居住房屋卖与丁某，并收取丁某购房定金十五万元，原告的证人丁某亦出庭作证证实曾向原告交付定金十五万元，现在仍没有解决。原告申请对争议房产评估，经某某市某某区价格认证中心评估，该房产现价值四十四万元，原被告对该评估报告均未提出异议，原告为此开支评估费。

 

三．法院判决

一、解除原被告之间的房屋买卖合同。

二、被告陈某二、郭某五双倍返还原告王某一、张某四定金人民币十二万元整。

 

四．律师点评

原被告签订的房屋买卖合同合法有效，受法律保护，双方均应按照合同约定履行义务。双方在合同履行过程中，曾多次进行协商，意图对原合同进行变更，但并没能达成一致意见，这从双方没有签订书面协议，以及双方均按照合同约定于九月三十日到房产交易大厅办理过户手续的事实，均可以证实。故对被告主张双方已经变更合同的意见，不予采信。

从房管局产权处工作人员及中介人员的证言来看，进行房屋买卖，必须先进行查档，以证实房屋的合法性，系房产交易流程的惯例，对此，两位证人均曾明确告知被告，但被告固执己见，从而导致合同未能按约定履行，被告应该承担相应的民事责任。原被告签订合同后，房屋价格明显上涨，房屋现价值与原买卖合同价款之差额，应为原告享有的合同履行后可以获得的利益。因被告的违约行为导致合同不能继续履行，被告应该对原告的该损失予以赔偿。

对于原告主张的丁某的定金损失，因原告并没有向丁某赔付定金，故该损失没有实际发生，本院对此亦不予支持。对于被告提出的反诉问题，因未在举证期内提出反诉请求，不予审理。