北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、基本案情

　　1、原告诉称

　　林某诉称：张某与张某甲系姐弟关系，我与张某系夫妻关系。我们于1993年10月15日登记结婚，婚后共同购买了涉诉房屋。张某在我不知情的情况下，于2004年2月23日与其姐张某甲签署《买卖合同》，将涉诉房屋过户至张某甲名下。涉诉房屋属婚后夫妻共同财产，张某未经我同意擅自将房屋低价出售给张某甲。而张某甲在明知房屋属婚后夫妻共同财产，却实施了购买行为，属恶意买卖。我认为，该处分行为违反了合同法及房地产管理法不得转让的禁止性规定，应属无效合同。故诉至法院：1、要求确认张某与张某甲于2004年2月23日签署的《买卖合同》无效。2、要求张某甲协助张某将涉诉房屋权属登记恢复至张某名下。

　　2、被告辩称

　　张某辩称：我和林某于1993年10月登记结婚，张某甲是我姐姐。涉诉房屋是1997年房改时以2万元左右的价格自单位购买的公房，于2000年取得房屋所有权证书，由我、林某和孩子居住。我父亲自公交公司承租的另一套西外的房屋，父亲去世后由我承租并于房改时购买，该房屋于2001年拆迁。房屋拆迁后，我一直在为母亲寻找合适的房屋，但没有找到，就把涉诉房屋给母亲居住。我用拆迁款购买了xx房屋，我们一家三口搬到xx房屋内居住。后来因孩子上学需要，林某带着孩子在外租房居住，我搬回涉诉房屋与母亲同住。涉诉房屋是我母亲的房屋。因我单位只能报销一处供暖费，而张某甲单位能报销，所以将涉诉房屋过户到张某甲名下了。我和张某甲自行签署了《买卖合同》，因交税价格是18万就据此约定。后来xx房屋需要装修，张某甲给了我2万元，说是涉诉房屋房款，不用还了。我认为涉诉房屋是母亲的，签署《买卖合同》是解决供暖费的问题，并不是卖房，希望协商解决。

　　张某甲辩称：不同意林某的诉讼请求。《买卖合同》合法有效，当时的交易行为是自愿且价格合理的等价有偿行为。西外房屋属于家庭内部决定的借名买房行为和事实，房屋拆迁后在母亲主持下将拆迁款予以分配，是一种继承与拆迁后分配行为。拆迁款52万元由全家人进行分配，张某乙自建房获得22万元拆迁款，不参与分配。张某取得拆迁款后给了张某丙15万元，用剩余的37万元购买了xx房屋。母亲认为应给我一半。涉诉房屋价格为18万元包含了我应得的16万元拆迁款及后续现金给付的2万元。正常付款后，张某协助我办理了过户手续，涉诉房屋归我所有。由于母亲没有地方居住，我让母亲在房屋内居住至去世。基于我的孝道，张某才得已以照顾母亲在房屋内居住。该房屋买卖且过户长达十余年之久，林某又以不知情、价格低否认房屋买卖行为是错误的。两次房屋交易行为，即购买xx房屋，通过买卖转让涉诉房屋，且林某与张某共同居住xx房屋，林某对此应属明知。虽然没有林某签字，但张某完全可以形成表见代理关系。我已经领取了涉诉房屋所有权证书，及时采取了公示登记手续，对于房屋享有合法有效的所有权。林某提起诉讼是因为房屋价格高涨，心理不平衡所致，其请求应予驳回。专业房产律师哪个好？

　　二、法院查明

　　张某丁与李某共育四子女，系张某甲、张某乙、张某、张某丙。张某与林某于1993年10月15日登记结婚。

　　2001年3月1日，张某与xx公司签署房屋买卖合同，购买涉诉房屋，总建筑面积37.51平方米，以成本价出售费用合计19762元。后张某取得涉诉房屋所有权证。

　　2004年2月23日，张某(甲方)与张某甲(乙方)签署《买卖合同》，甲方将涉诉房屋以18万元价格卖与乙方。1、甲方保证房屋产权无查封、无抵押，保证提供的材料真实、有效，不含虚假内容，如发现虚假内容，由甲方承担一切责任。2、过户前的各项费用，如供暖费、物业费由甲方负责结清;过户后，乙方到物业、供暖部门签订物业、供暖协议，承担费用。公共维修基金含房价款随房产转乙方。3、过户中，双方按照国家规定交纳有关税费。

　　同日，张某与张某甲签署《房屋买卖保证书》，经买卖双方议定，同意作如下保证：1、卖方保证房屋确无产权问题，如因隐瞒法院查封或房产抵押等情况而发生争议，卖方承担一切责任。2、买卖双方提供的材料必须真实、有效，不得含有虚假内容，如果提供虚假材料，将承担一切责任。3、房屋买卖合同所载房价系双方真实交易价格，如有隐瞒价格、透漏契税等情节，将承担法律责任。4、双方按照国家规定缴纳有关税费。后张某甲按照相关政策办理了交纳税费事宜。2004年2月25日，张某与张某甲办理了涉诉房屋所有权转移登记手续，涉诉房屋登记所有权人变更为张某甲。

　　关于购房款，张某甲表示西外房屋原系张某丁自单位承租公房，因张某丁去世由张某借名买房。西外房屋于2002年拆迁获得补偿款52万元。张某领取后，在李某干预下对拆迁款进行分配，张某给付张某丙15万元，张某甲应得16万元。后张某甲给付张某现金2万元，总房款18万元已于办理房屋权属转移登记期间全部支付完毕。对此，张某表示李某曾询问四子女谁购买西外房屋，如果没人买就让张某购买。西外房屋拆迁取得补偿款52万元，因张某丙没有工作给其15万元，想拿出5万元给张某甲，但张某甲没同意。张某计划等李某去世后再解决此事，没有达成以16万元扣抵房款的合意，也没有将房屋出售给张某甲。经询，张某解释收取张某甲给付2万元现金是因为xx房屋没有钱装修。对此，林某表示只听说张某甲给付张某2万元，对于其他情况并不知情。

　　诉讼阶段，向张某乙、张某丙了解并征询意见。张某乙表示因自建房拆迁，没有参与西外房屋拆迁款的分配，是张某、张某甲和张某丙三人参与的。拆迁后，张某乙与张某到处看房想给李某买房。没有找到合适的房屋，张某就将涉诉房屋腾给李某居住。听说张某给付张某丙15万元拆迁款后，自己用剩余款项另行购房，张某甲不同意，涉诉房屋折了18万元过户给张某甲，张某甲另支付2万元。张某丙表示西外房屋拆迁后，不同意所有拆迁款均由张某占有。张某支付张某丙15万元。不清楚张某与张某甲之间如何处理的，后来听说张某将涉诉房屋过户给了张某甲。经询，张某乙、张某丙表示李某一直在涉诉房屋内居住直至2013年7月去世。

　　以上事实，有双方当事人当庭陈述、结婚证、《买卖合同》、房屋所有权证、契税完税凭证、房屋买卖保证书等在案为证。

　　三、法院判决

　　驳回原告林某的诉讼请求。

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