近年来，随着北京禁墅令的实施，市场上容积率在1.5以下的地块越发稀贵，真正宜居的别墅更是难得一遇。北京房产律师哪个好？

　　对于大部分别墅置业群体而言，买的都是别墅产品，但别墅的业态可能多种多样。

　　同样一块土地，在容积率相同的情况下，面对许多不同业态的产品：可能是独栋别墅、联排别墅，亦或是合院别墅，合院又有南北合院和双拼合院之分……究竟这些不同业态的别墅有着怎样的内在差别?了解完这些区别，在购置别墅时才能做出最佳选择。

　　>>「联排」别墅知多少

　　联排别墅发源于英国，普遍存在于欧美国家，在中国属于第二代别墅产品，一般由几栋或者由十几栋小于5层的低层住宅并联组成，大致具有以下特点：

　　o 联排别墅左右共用墙体，邻里花园相连;

　　o 地上层数一般2-3层，有的有地下室，一般是储藏间;

　　o 联排一般面宽窄进深长，户内采光受到限制;

　　o 有经济型和豪华型之分，建筑面积在200-500平米之间不等。

　　总结，联排虽然也是有天有地的别墅，但共享室外空间无疑侵占了更多居住私密性。同时，随其“并联”别墅的数量的增加，户内采光也逐渐变差。专业房产律师哪个好？

　　

　　联排示意图

　　>>「合院」别墅连连看

　　追根溯源，合院别墅属于第三代别墅，由中国传统的四合院演变而来。我国传统四合院的住宅层次相对丰富，同时也满足了较为优渥的采光与通风，且生活空间也有很强的归属感和凝聚力，是一种历久弥新的住宅形式，在我国住宅“进化史”上占据着重要的席位。

　　

　　北京四合院示意图

　　相比联排别墅，合院别墅属于第三代别墅形态，大致做了以下提升：

　　o合院别墅一般只与一户公用墙体，院子内聚、左右花园连接在一起;

　　o面宽增大、进深缩短，采光更好;

　　o地上2-3层，全部含有地下室;

　　o地下室采光度根据合院排布方式不同而定;

　　o建筑面积200-800平米的都有。

　　目前市场上的合院种类较多：竖向链接、横向链接、内部链接等，虽然都是合院，容积率也差不多，但是排布不同，日照和私密性也大不相同。

　　

　　如上图所示，为当下较为常见的业态排布方式：

　　o 双拼合院别墅业态，相对保障了居住私密性，每户独立空间开阔，日照方面也更为优越;

　　o 内向连接的合院，显然私密性较差，无形中缩小了每户的独立空间，光照舒适度尚可;

　　o 外向连接的合院，私密性尚可，但削弱了其日照的舒适度;

　　o 竖向顺拼的合院，虽保证了一定程度的私密性，但日照舒适度不足;

　　o 横向对拼的合院，私密性依旧尚可，但日照舒适度较低;

　　o 横向拼接的合院，私密性尚可，但住宅密集度过高，严重影响其日照舒适度;

　　o 多向连接的合院，虽提高了日照舒适度，但却局限了私密性。

　　同样都是合院别墅，了解完排布方式不同带来的采光和私密性程度原来差别会这么大。

　　>>「独院」别墅有话说

　　独院别墅，由合院别墅演变而来，即独门独院，上有独立空间、下有私家花园领地，是私密性的单体别墅，一般房屋周围都有面积不等的绿地与院落。房地产律师哪个好？

　　o 将合院双拼化，交通核单侧排布、更方正;

　　o 南北通透的高业态规划;

　　o大面宽短进深，采光更好;

　　o地上3层，地下2层，地下采光越来越好，功能区间地上化。

　　

　　独院排布示意图

　　独院是第三代别墅中最受财富新贵青睐的别墅业态，2017年的朝阳别墅销冠、2018年的北京别墅销冠——朝阳孙河的景粼原著项目就是独院别墅业态的代表。

　　“墅说”独院「佼佼者」

　　作为独院别墅的——景粼原著，是龙湖集团在北京打造的全新一代原著系别墅。在整体布局规划上十分考究，其创新“L型独院”相比传统矩型庭院，大大提高了实用性与舒适度。除了双拼独院的优势，最近推出了独栋级的实景别墅，业态更优：

　　o 独栋的居住体验，独门独院，左右没有干扰;

　　

　　o 领先市场的私密性，南北暖巷，东西入户，先入户再入院，让院落功能更加纯粹，加上龙湖的园林造诣，见树不见墅，最大化提高居住舒适度和私密性;

　　

　　o 无敌采光，大面宽短进深，全南向卧室格局，交通核单侧排布，空间方正，阳光是别墅生活的必需品;

　　o 地上三层满足三代人生活需求，一层庭院+老人活动空间，二层双南向儿童房+超大南向露台，三层主人套房+南向露台，一家三代既独享空间又可随意互动;

　　o 地下室功能地上化，中央采光井，地下采光更佳，满足一家人的娱乐需求。

　　

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