北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、基本案情

　　1、原告诉称

　　2016年9月11日，经A房地产公司居间介绍，赵某与杨某其签订《北京市存量房屋买卖合同》(以下简称为合同)，约定杨某其将位于北京市昌平区某号房屋出售给赵某。合同第四条约定了成交价格及付款方式，房屋总价为310万元。买受人在签订合同的同时支付购房定金10万元。房款付款方式为全款支付，付款期限为合同签订当天，支付定金10万元，过户当天结清全部房款，定金分两次付清。合同还约定，买受人交付居间方1万元作为物业保证金，该保证金于买卖双方履行合同第六条房屋交付手续完毕后由居间方转交出卖人，并抵做购房款。后我先后给付杨某其房屋价款167万，赵某迟迟不过户，其严重违约，故起诉法院请求：1.判令杨某其继续履行《北京市存量房屋买卖合同》，协助赵某办理产权转移登记手续并交付房屋;2.杨某其向赵某支付违约金30万元;3.本案诉讼费由杨某其承担。

　　2、被告辩称并反诉

　　不同意赵某的诉讼请求，另提出反诉称：1.判令解除《北京市存量房屋买卖合同》;2.判令赵某支付杨某其违约金286000元;3.本案的诉讼费由赵某承担。

　　二、法院查明

　　合同第六条约定了房屋的交付，出卖人应当于过户当天前将该房屋交付给买受人。合同第七条约定了逾期履行的违约责任，其中第(二)项约定了逾期付款的责任：(1)逾期在15日之内，自约定应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。(2)逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款，买受人承担其应支付房地产经纪机构的全部佣金。合同第十条约定了权属转移登记，自合同签订之日起80个工作日内，双方共同向房屋产权登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。

　　合同签订后，赵某于2016年9月11日通过ATM转账向杨某其之子杨B支付定金4万元，于2016年9月16日通过ATM转账向杨某其支付定金5万元，杨某其出具收条两张，分别写明收到购房定金5万元。2016年11月30日，赵某通过银行转账汇款向杨某其支付购房款6万元。2016年12月16日，赵某通过银行汇款向杨某其之子杨B支付房款计151万元。2016年12月16日，杨某其出具收条“今收到赵某买房前期款￥1570000元”。2017年1月23日，杨某其向赵某发短信，表示买房合同已到期，询问什么时候过户。赵某未予回复。2017年1月24日，杨某其再次向赵某发送短信，表明合同已过期17日，已超出理解范围，以后一切按合同执行。2017年1月25日，赵某回复称“好吧，过期您应该了解不是我能掌控，是银行突然不放款所致，认同您所说极是。节后我们中介再谈。”。之后，杨某其未再回复。

　　2017年2月3日，经A房地产公司工作人员李某联系杨某其商议过户交税等事宜，杨某其于2017年2月3日19时52分回复称其未在北京，明日回北京面谈。2017年2月4日，杨某其短信联系李某及赵某，约定2017年2月5日10时面谈。2017年2月5日上午，在A房地产公司的主持下，赵某及其女张C，杨某其及其子杨B到场参与会谈。杨某其提出赵某需支付违约金28.8万元，合同才能继续履行，否则要求解除合同。赵某不同意。最终双方未能达成一致意见。对于以上事实及短信沟通内容的真实性，各方当事人均无异议，法院予以确认。专业房产律师哪个好？

　　对于已支付房款数额，赵某与杨某其之间存在争议，赵某主张已支付167万元，并有杨某其出具的收条及转账记录作证。杨某其不予认可，坚持其仅收到166万元，并提供其与其子的借记卡账户历史明细清单为证。另外1万元由赵某交付居间人，作为物业保证金，其本人并未实际收到。关于赵某已支付房款的数额，法院根据赵某提供的借记卡历史明细清单，以及杨B账号汇总信息清单、杨某其卡号为×××的借记卡历史明细清单，认定自2016年9月11日至2016年12月16日，赵某向杨B转账1550000元，向杨某其转账110000元，共计支付166万元。

　　对合同约定的过户截止日期当事人存在争议，赵某、A房地产公司认为过户截止日期为2017年1月9日，杨某其认为应该是2017年1月6日。赵某主张其于2017年1月23日之前即2016年11月24日、12月7日及2017年1月11日电话联系过杨某其要求办理过户，并且提供赵某通话记录清单作为证据。对此，杨某其不予认可。关于合同约定的“过户当天结清全部房款”，赵某认为有先后顺序，应当先过户后付清尾款，杨某其认为应该是同时履行。

　　另查，房屋钥匙已于2016年年底交付赵某。

　　三、法院判决

　　1、驳回赵某的全部诉讼请求。

　　2、解除杨某其与赵某签订的《北京市存量房屋买卖合同》。

　　3、赵某支付杨某其违约金十万元。

　　4、驳回杨某其的其他诉讼请求。

　　四、律师点评

　　房产律师靳双权认为：

　　赵某、杨某其签订的《北京市存量房屋买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同的内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，该房屋买卖合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力。本案的焦点一在于赵某、杨某其是否具备并行使同时履行抗辩权;焦点二，赵某的行为是否构成违约;焦点三，杨某其是否享有解除权。

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