北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、基本案情

　　1、原告诉称

　　高某诉称：高某一家和张某1、张某2一家是好友，张某1系张某2之女。2005年4月6日，高某以张某1之名购买了北京市朝阳区903号房屋。购房手续是张某2办理，用张某1的名是因购房人必须是被拆迁房屋户籍登记的姓名，购房款及所有费用的都是高某所出。2005年8月，高某与张某2补签了一份房屋买卖合同，约定待该房屋办理产权证后，双方配合办理过户手续。高某要求将房屋办理产权证并过户到其名下，张某1表示房屋已经办理了产权证，因房屋登记在张某1名下，导致张某1不能申请两限房，要求高某提供一套购买两限房的指标，否则就不能办理房屋的过户。高某一家除房屋外，没有其他住房，双方多次沟通未果，故诉至法院，请求判令张某1、张某2协助高某将北京市朝阳区903号房屋过户到高某名下。

　　2、被告辩称

　　张某1辩称：1.张某1不知道高某支付购房款的事情。2005年张某1还在上学期间无能力支付购房款，故委托其父母帮忙支付购房款。2.张某1没有与高某签订房屋买卖合同将房屋转让给高某，也没有委托张某2将该房屋转让给高某。张某2以张某1名义与高某签订房屋买卖合同的行为属于无权代理行为，张某1并不同意将该房屋转让给高某，也不同意对该合同进行追认，张某2与高某所签的《房屋买卖合同》对张某1并不发生效力。3.2010年5月19日房屋所有权登记到张某1名下，该房屋的所有权人即为张某1。4.高某提供的证据只能证明高某与张某2签订购房协议购买房屋并支付价款，并不能证明该房屋的实际所有人是高某，也不能证明张某1委托张某2卖房。该房屋买卖合同对张某1不发生效力，高某无权要求张某1协助其将房屋过户到高某名下。5.张某12010年5月19日即办理完房屋产权登记，2017年高某才提起诉讼要求办理房产转移登记，已经超过了三年的诉讼时效。房产专业律师哪个好？

　　二、法院查明

　　房屋登记在张某1名下，房屋所有权证书登记时间为2010年5月19日。

　　2005年4月6日，张某2代张某1(作为买受人)与房地产公司(作为出卖人)签订《房屋买卖合同》，约定买受人购买903号房屋，总金额为333778元。同日，高某交纳购房款333778元。

　　2005年10月10日，张某2代张某1(作为甲方，卖方)与高某(作为乙方，买方)签订《房屋买卖合同》，约定：(第一条)甲方愿将903室房屋所有权转让给乙方，价格为333778元。(第二条)房产价格为按建筑面积计算，总金额333778元，2005年4月8日一次性付给甲方购房款333778元。同时自付款之日起甲方将该房屋的一切手续、该房屋产权归乙方所有。(第三条)根据目前甲方的房产证尚未办理的情况，双方约定，待甲方取得上述房屋产权证之日起配合乙方办理过户手续，如因甲方不配合，甲方应按日计算向乙方支付总房款万分之三的违约金。(第四条)甲方保证在交易时上述房产没有产权纠纷，如因甲方原因不能办理房产的，由甲方承担全部责任。(第五条)乙方在办理该房屋产权过户手续时甲方必须予以协助，提供有关证明(包括签字等)，办理过户手续的相关费用由乙方承担。(第七条)协议签订后，如甲方返回或违约即赔偿乙方按显示房产价格计算。合同落款“卖方签字”处张某2代签“张某1”，张某1自述其对此并不知情。

　　房屋自2005年至今一直由高某实际居住使用，并由高某交纳购房款及税费。

　　张某1、张某2自述张某1授权张某2购买房屋，但未授权其出售房屋。

　　另查一,《房屋买卖合同》原件及交纳购房款的收据原件、部分物业费、水费收据原件均由高某实际持有。

　　另查二，2005年4月5日，张某2(作为被腾退人)与房地产公司签订《旧村改造腾退房产货币补偿协议书》，约定张某2腾退其房屋，世纪城公司支付补偿款593106.76元，张某2在腾退范围内有房屋10间，正式户口六人，其中包括张某1、张某2。

　　三、法院判决

　　1、一审判决

　　1)张某1协助高某办理903号房屋所有权转移登记手续，将上述房屋所有权登记至高某名下;

　　2)驳回高某的其他诉讼请求。

　　2、二审判决

　　驳回上诉，维持原判。

　　四、律师点评

　　房产律师靳双权认为：

　　根据各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：第一，张某2代张某1与高某签订的《房屋买卖合同》是否构成表见代理;第二，《房屋买卖合同》是否有效;第三，高某起诉时是否超过诉讼时效。本院分别予以论述。

　　一、张某2代张某1与高某签订的《房屋买卖合同》是否构成表见代理。

　　《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止以后以被代理名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”根据本案查明事实，房屋系张某2代张某1签订合同从房地产公司处购买，由高某交纳购房款，之后张某2代张某1与高某签订《房屋买卖合同》，将房屋出售给高某。鉴于张某2与张某1系亲属，房屋的买卖手续均系张某2代张某1办理，张某2将房屋买卖合同及购房款收据等原件交付高某等事实，结合房屋的买卖过程，高某有理由相信张某2有代理权，该代理行为构成表见代理。

　　第二，《房屋买卖合同》是否有效。

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