房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，如果和你正在经历的纠纷相似，希望可以帮助到你，本案件是一起腾退房屋的案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名)

　　一、原审情况

　　李大普起诉称：2014年2月17日，我与飞龙公司签订房屋买卖合同，约定我从飞龙公司购买北京市某区578号房屋，总房价六百万元，房产证时间为2014年7月31日前。合同签署当天，我依约支付全部购房款，完全履行了合同义务，但飞龙公司未能依约于2014年7月30日前办理完房产证。2014年8月31日，飞龙公司向我发出通知，承诺9月办理完房产证，一直到10月25日，网签手续方办理完毕。11月9日，飞龙公司将准备齐全的房屋过户手续递交北京市某区房屋管理部门，房屋管理部门于11月13日出具受理通知书。之后我多次询问，飞龙公司一直在搪塞。2015年2月10日，我自行询问才得知房屋已经被天津高院查封。我随后问飞龙公司求证，飞龙公司承认。我为保护自己的利益，于2015年2月21日向法院提起诉讼，确认双方于2014年2月17日签署的房屋买卖合同合法有效，法院审理后判决双方的该份合同合法有效。2015年4月15日，我取得578号房屋的房产证书，但飞龙公司已经违约257天，该违约行为完全是飞龙公司自身原因造成的，飞龙公司应向我支付违约金。为维护个人合法权益，特诉至法院，要求飞龙公司向我支付逾期办理578号房产证违约金十六万元。

　　飞龙公司答辩称:李大普提交的合同系双方于2014年2月17日签订，之后双方又于2014年10月25日签订了网签合同并备案，其中对合同约定的部分内容进行变更，所以飞龙公司认为2014年10月25日签订的合同代替之前的合同。李大普主张的依据是2014年2月17日的合同，但该合同被之后的网签合同取代，故李大普诉讼请求没有合同依据，即使有违约金，也应按照网签合同的约定支付。专业房产律师哪个好？

　　原审法院判决认定：飞龙公司与李大普于2014年2月17日签订的《北京市存量房屋买卖合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该份合同亦经过诉讼确认合法有效，故双方当事人应当依据此合同全面履行各自的义务。578号房屋于2014年10月25日完成网上签约，飞龙公司亦于2014年8月31日向李大普发告知函，对因网签手续未办理完毕导致李大普的房产证手续未能按合同约定办理予以认可。之后578号房屋因案外人申请诉讼保全而被法院查封，导致了李大普未能及时办理房产证。综上，飞龙公司已经构成违约，对此应承担相应的违约责任。现李大普要求飞龙公司依约支付自2014年8月2日至2015年4月15日的违约金，合情合理，于法有据。双方于2014年10月25日签署的存量房屋买卖合同为办理权属转移而签订的网签合同，加之双方于2014年2月17日签署的北京市存量房屋买卖合同已经确认为合法有效，故飞龙公司主张按照网签合同履行权属转移登记事宜，缺乏事实与法律依据，于法无据。飞龙公司主张其于2014年10月31日递交办理房屋产权证的材料即完成义务，但578号房屋因飞龙公司与案外人纠纷而被查封，李大普无法及时取得房产证，且双方的合同约定以买受人取得房产证书的时间来确定出卖人是否承担违约责任，故飞龙公司的该项抗辩理由，非法定抗辩理由，事实上也很难解释通。

　　判决：北京飞龙公司支付李大普违约金十五万元。

　　二、上诉情况

　　飞龙公司不服原审法院判决，向中级法院提起上诉。诉求是：撤销一审判决，依法改判驳回李大普的诉讼请求。上诉理由是：1、双方于2014年2月17日签订的房屋买卖合同虽已被确认为合法有效，但是2014年10月25日签订的网签合同对合同的主要条款做了变更，应当以后签订的合同来确定飞龙公司是否违约。2、飞龙公司2014年8月31日发的告知函发生在网签合同之前，网签合同已经对之前签订合同的权利义务做了变更，不能再以该函为依据确定飞龙公司是否违约，一审判决对合同内容置之不理，实在不合理。3、网签合同是双方的真实意思表示，且对之前签订的合同做了变更，是合法有效的合同。一审判决回避网签合同的效力，强称飞龙公司的主张无事实依据是错误的。

　　李大普服从原审判决。

　　三、判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　四、房地产律师靳双权点评

　　房地产律师靳双权认为：

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