北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　案件审理

　　一、基本案情

　　1、原告诉称

　　2015年2月，刘某书、王某礼起诉至原审法院称：我们二人是夫妻关系。刘某书与刘某诗是兄弟关系，二人的父亲刘某易于2014年5月1日去世，母亲路某于2014年12月14日去世。刘某易和路某生前共同购买位于北京市朝阳区1402号房屋。刘某易去世后，刘某书与刘某诗均对上述房屋放弃继承。经过公证，路某单独继承上述房屋并办理了过户登记。2014年7月20日路某订立自书遗嘱，载明“等我去世后我决定把我和老伴共有的住处1402的房子无条件给大儿子刘某书、大儿媳王某礼住和继承权”。现王某礼明确表示接受遗赠。为维护自身权益，诉至法院，要求判令：1.被继承人位于北京市朝阳区1402号房屋由刘某书与王某礼共同继承，二人分别继承50%的份额;2.被继承人存款81万元由刘某书继承

　　2、被告辩称

　　刘某诗在原审法院辩称：不同意刘某书与王某礼的诉讼请求。我不认可遗嘱内容，该遗嘱是在被欺骗及胁迫下书写的，内容大多不属实。2014年5月父亲刚刚去世，7月份母亲的身体非常差，刘某书在母亲住院昏迷期间和去世后私自取出母亲名下大量现金。遗嘱只处分了房屋的居住权，对所有权和继承并未处分，且路某在立遗嘱时未取得房屋的所有权。我与刘某书在两位被继承人相继去世后达成了《遗产分割协议》，并且真实有效。该协议可以作为分配遗产的基础性文件。刘某书及王某礼在被继承人昏迷和去世后，隐瞒被继承人生前的债权及存款，且大量转移被继承人的存款和各种动产。专业房产律师哪个好？

　　二、法院查明

　　经审理查明：刘某易与路某系夫妻关系，二人共育有二子，即刘某书、刘某诗。王某礼系刘某书之妻。

　　2014年5月1日，刘某易去世。后路某、刘某书及刘某诗于2014年6月向北京市正阳公证处申请继承以刘某易名义登记的与路某夫妻共有的房产，2014年8月5日，北京市正阳公证处出具公证书，确认刘某易死亡时遗留的上述房产的一半为其遗产，刘某书及刘某诗均表示放弃对上述房产份额的继承权，刘某易所遗的上述房产份额由路某一人继承。2014年8月18日，位于北京市朝阳区1402号房屋登记至路某名下。

　　刘某书提交了路某于2014年7月20日所立的自书遗嘱，该遗嘱最后一段内容为：“等我去世后我决定把我和老伴共有的住处1402的房子无条件给大儿子刘某书大儿媳王某礼住和续承权”。刘某诗认为在法律上无“续承权”一词，主张该遗嘱系路某在被欺骗的情况下书写，就此未提交相应证据。刘某书同时提交刘某易日记等自书材料若干，其中谈及刘某诗不探视父母、搬家后亦不告知父母家庭地址，刘某易夫妻对其行为很气愤等。刘某诗否认上述证据的真实性，但不申请对字迹真伪进行笔迹鉴定。

　　王某礼提交了接受遗赠声明书，证明其曾向刘某诗邮寄了该声明书。刘某诗认可其曾收到过该声明书，但认为该声明书不正规。

　　刘某诗提交了2014年12月27日其与刘某书签订的《父母遗产分割(配)协议》，证明其与刘某书在父母去世后就遗产处理达成了一致意见，其中约定“母亲遗留的房产在公证过户后委托房产中介公司按市场价格出售所得减去相关税费和应交未交的物业管理费、供暖费后按刘某书占比65%，刘某诗占比35%的比例分配”。刘某书称该协议非其真实意思表示，系其迫于刘某诗的胁迫所签。

　　三、法院判决

　　1、位于北京市朝阳区1402号房屋归刘某书和王某礼共有，其中刘某书对该房屋享有百分之五十的份额，王某礼对该房屋享有百分之五十的份额;

　　2、驳回刘某书、王某礼的其他诉讼请求;

　　3、驳回刘某诗的全部诉讼请求。

　　二审法院：

　　驳回上诉，维持原判。

　　四、北京房产律师靳双权评析

　　北京房产律师靳双权认为：继承从被继承人死亡时开始。继承开始后，按照法定继承办理;有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理。本案的争议焦点在于：一、路某订立遗嘱的效力;二、对遗嘱中“住和续承权”应作何种解释;三、王某礼接受遗赠的表示是否在法定期间内作出;四、《父母遗产分割(配)协议》中关于分配涉案房屋的条款效力，进而刘某诗能否依据上述条款约定取得涉案房屋部分权属。

　　对于焦点一，我认为涉案房屋原为路某与刘某易的夫妻共同财产，刘某易去世后，遗产分割前，上述房屋处于路某与刘某易的其他继承人即刘某书、刘某诗共有状态。在遗嘱中处分他人财产的，相应部分应属无效。但本案中，遗嘱订立前，路某与刘某诗、刘某书已经协商二子放弃对于刘某易所享有房产份额的继承，并开始办理相关公证事宜，即路某可以合理预期将取得涉案房屋的全部份额，而事实上，2014年8月5日经公证刘某书及刘某诗放弃了对上述房产的继承，路某取得涉案房屋的全部份额，即涉案房屋成为路某个人所有的合法财产，其据此取得了对该财产的处分权利，弥补了订立遗嘱时的权利缺陷，因而其所订立遗嘱有效。

　　对于焦点二，“续承权”确非准确的法律概念，但考虑到路某系年迈老者，并非法律专业人士或具有较高法律素养之人，要求其必须准确运用法律用语进行表述未免过苛。仔细分析诉争遗嘱内容，行文流畅、表述清晰，表达了次子刘某诗对父母疏于照料且有两套房屋，而长子刘某书夫妻多年来对父母照料有加且住房紧张，故其意欲在身故后将涉案房屋留给刘某书夫妻的意思，通过遗嘱的上述行文内容，并结合刘某书所提刘某易所书写的其他文字材料的内容以及案件的具体情况，可以合理地推知路某的真实意思即将涉案房产由刘某书及王某礼继承，无论从整体解释、目的解释还是文义解释的角度进行合同解释，均应将遗嘱中的“续承”解释为继承，故涉案房屋应由刘某书、王某礼继承。

　　对于焦点三，依据《中华人民共和国继承法》第二十五条的规定，受遗赠人应当在知道受遗赠后两个月内，作出接受或放弃受遗赠的表示。到期没有表示的，视为放弃受遗赠。本案中，被继承人路某于2014年12月14日死亡，王某礼于2015年2月10日通过邮寄送达声明书的形式向刘某诗表明接受遗赠，并未超出上述法律规定的作出接受遗赠意思表示的期间并且其据此主张以订立遗嘱的时间作为起算王某礼应作出意思表示的时间，缺乏依据，法院不予采纳。

　　对于焦点四，刘某书称《父母遗产分割(配)协议》系其受胁迫签订，缺乏有效证据支撑，法院不予采纳。该争议的核心实质在于刘某书对涉案房产的处分是否有权处分，进而是否可据此确认刘某诗就涉案房产所享有的份额。对此，依据路某的遗嘱，刘某书、王某礼通过继承以及接受遗赠的方式取得了涉案房屋的所有权，依据《中华人民共和国物权法》第一百零三条的相关规定，在双方缺乏明确约定的情形下，上述房屋应视为二人共同共有。依据《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定，除共有人另有约定的外，处分共有的不动产或动产，应当经全体共同共有人同意。

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