北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、基本案情

　　1、原告诉称

　　原告季某诉称，2003年12月，原告与案外人严某签署购房协议书，约定由原告购买被告位于开发区房屋一套。协议书就合同价款、付款方式等均作出明确约定。后原告如约履行。2004年5月，被告将原告及严某诉至开发区人民法院，请求法院依法判决原告与严某签署的购房协议无效。2005年7月份，开发区法院作出民事判决书，判决书原告与严某以被告名义签署的购房协议有效，双方应继续履行。该判决现已经生效。2003年至今，上述房屋一直由原告实际占有、使用至今，且与该房相关的物业合同、购房合同、问房屋产权证书等均交由被告持有。2014年，被告向案外人乔某借款并以诉争房屋作为担保，乔某以借款合同向市人民法院提起诉讼，并查封诉争房屋，原告提出执行异议之诉后，未得到支持，诉争房屋已经由市法院拍卖。故提出如下诉讼请求：1、被告裴某赔偿原告季某损失2000000元;2、诉讼费由被告负担。

　　2、被告辩称

　　被告裴某辩称，请求法院依法驳回全部诉讼请求;在2005年关于房屋买卖合同纠纷终审判决下来以后，原告有多种途径可以支付另外一半房款，并且要求过户，但是原告并没有通过任何途径对房屋行使买售人的权利，现在造成的损失属于原告对自己权利没有采取救济由他自己负责，如果要求我们支付损失也应该以房子已经支付的房款返还，在最初签订房屋买卖协议时候是被告前夫代为签订买卖合同，并且原告支付了14万元房款是支付给严某的，应该追加他为被告。

　　反诉原告裴某提出如下诉讼请求：1、要求被反诉人赔偿损失706500元;2、反诉费用由反诉被告承担。房产纠纷律师哪个好？

　　事实及理由：裴某名下位于经济技术开发区房屋自2003年12月起由季某使用，因房屋抵押涉诉，季某在未经过同意情况下擅自将房屋出租，侵害了裴某的权利。

　　反诉被告季某辩称，季某、裴某之间签署房屋买卖合同，季某是基于该合同使用该房屋的，而且自2003年8月即实际使用该房屋，且裴某未提出任何异议，应视为对基于有效的买卖合同使用该房屋认可。原告要求被告季某支付租金也超过了法律规定的诉讼时效。

　　二、法院查明

　　2003年5月28日，裴某购买了位于经济技术开发区房屋一套，房屋面积129.6平方米，房屋价款为252760元。同年，上述房屋交付给裴某。7月31日，裴某将房屋所有权证及土地使用权证交付给严某。2003年12月10日，严某与季某签订购房协议，约定：甲方为裴某，乙方为季某，甲方将开发区303室房屋出售给乙方，价格为280000元，因甲方未履行完贷款协议，乙方向甲方支付房款50%，即140000元，待2004年6月甲方还贷时间到期，乙方向甲方缴纳剩余房款140000元，甲方负责办理房屋相关手续等。该协议由严某与季某签字。签约当天，季某支付严某140000元，严某将房屋所有权证、土地使用权证及房屋钥匙交予季某，季某实际占有使用房屋。

　　2005年1月19日，裴某起诉季某、严某房屋买卖合同纠纷一案呈讼至法院，裴某要求确认买卖合同无效并返还房屋所有权证及土地使用权证，支付2003年12月10日至2005年3月10日的房屋使用费。法院查明如上事实，认定购房协议有效，双方应当继续履行合同，驳回了裴某的诉讼请求。该判决已发生法律效力。

　　2012年12月25日，裴某补办了房屋所有权证。2014年3月26日，裴某持补办的房产证与乔某办理了抵押登记手续。

　　2014年7月2日，乔某与裴某借款合同纠纷一案，由市人民法院受理，判决裴某返还乔某借款1000000元并支付利息等。2014年12月26日，乔某向法院提出执行申请。后，法院将涉诉房屋查封。2015年3月11日，季某向法院提出执行异议，驳回后，向法院提出执行异议之诉。2016年12月28日，法院做出生效判决，认定双方买卖合同经生效法律文书予以确认，但季某未能全额支付剩余购房款，不具备能够排除执行的情形，驳回了季某执行异议之诉。

　　2017年9月24日，诉争房屋由法院依法拍卖，拍卖价款为2101140元。

　　关于房屋买卖合同履行问题，季某主张由于标的物拍卖，合同目的无法实现，故季某主张行使法定解除权。裴某对合同解除无异议。

　　三、法院判决

　　1、确认原告(反诉被告)季某与裴某(反诉原告)之间的关于房屋的买卖合同解除;

　　2、被告裴某赔偿原告季某损失910570元;

　　3、被告裴某返还原告季某购房款140000元;

　　4、反诉被告季某支付反诉原告裴某房屋使用费235645元;

　　5、驳回原告季某其他诉讼请求;

　　6、驳回反诉原告裴某其他诉讼请求。

　　四、律师点评

　　房产律师靳双权认为，首先关于本案主体问题，本案涉及的房屋买卖合同纠纷，严某虽参与了合同的交易，但并非房屋买卖合同法律关系中的当事人，裴某主张追加被告，于法无据。

　　裴某与季某之间的房屋买卖合同经过生效法律文书确认合同效力，双方应当按照合同约定继续履行买卖合同。现，合同解除的原因系诉争标的物拍卖，不具备继续履行合同的条件，致使合同目的无法实现，构成根本违约，季某提出解除合同，法院予以确认。

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