北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、基本案情

　　1、原告诉称

　　单某、程某诉称： 2017年3月10日，经中介公司居间介绍，我们(情侣关系)与元某签订了《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》，约定我们购买元某名下的涉案房屋，房屋成交价格为584万元，房屋家具家电装修设备作价322万元。支付方式为：3月10日支付第一笔定金20万元，3月18日支付第二笔定金50万元，7月10日支付第一笔首付款483万元，物业交割时支付3万元，其余350万元由我们向商业银行申请“情侣贷”。合同签订后，我们依约向元某支付了定金70万元。但3月17日，北京市出台房屋买卖的限购政策，对有贷款记录的买房人的首付比例从40%提高到80%，导致银行可以给我们的贷款数额从350万元降至116万元，而这超出了我们的资金承受范围。经中介公司多次与商业银行沟通，想出的应对之策是，将二位买房人修改为单某一人进行网签，但申请银行贷款仍由我们二人申请“情侣贷”，以避开程某作为购房人的有贷款记录产生的影响。我们及元某听从了中介公司的建议，于3月28日签订了《变更买受方协议书》，将买受人由单某、程某二人变更为单某一人。4月20日，中介公司为买卖双方办理了网签合同手续，网签合同交易价格为584万元。之后，中介公司约银行办理贷款面签手续，但是此时，银行对“情侣贷”的审批政策收紧，对情侣中的任何一方有贷款记录的，均按照二套房政策执行，故不同意接受350万元额度的贷款面签。经过近两个月的努力争取无果后，为不影响元某将房屋卖给他人，我们于5月10日正式书面向元某提出解除买卖合同，并要求元某退还定金70万元。元某同意解除合同，但不同意退还全部定金。故我们诉至法院。1)请求人民法院判令解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》及相关补充协议;2)元某返还定金70万元。房产纠纷律师哪个好？

　　2、被告辩称

　　1)、元某辩称： 程某并不是本案适格的原告。存量房合同主体已经由单某、程某变更为单某，根据合同相对性原则，程某没有法定也没有合同约定的主体资格，应驳回其相关诉讼请求。

　　变更买受方协议书与《存量房屋买卖合同》网签合同均在2017年3月17日后由双方自愿签订，二原告主张受3.17新政影响解除合同理由不成立。在3.17新政后，单某作为具有完全民事行为能力且受过高等教育的人，已经充分评估了履约能力，才签订了变更协议和网签合同。单某要求解除合同，实质是看到北京房产受新政影响，房价大幅下跌，自感之前价格不合适才要求解除合同，其行为实属违约解除合同，理应承担违约责任。

　　单某要求免责解约理由不成立，3.17新政不能成为合同解除的理由，在新政出台之后，单某与元某签订了网签合同，从时间的逻辑上已不存在3.17新政影响了，单某本人名下在本市没有住房，也无贷款记录，不存在首付比例不低于80%问题;不存在不可抗力情况;且合同约定贷款解决方式为“买受人继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准。”单某在可以继续申请其他贷款机构贷款情况下拒不申请，故不具备免责解除合同的理由。

　　单某违约解除合同的行为给我造成了巨大经济损失。我是因为现有住房无法满足生活，不得不出卖现有住房，换到更偏远的地方购买房屋。为此，我于2017年3月4日签订房屋购买合同，总价900万元，购买了某区一套房屋，现已支付42.564万元，本案标的房屋出卖价906万元，加上拟贷款80万元，刚好够买某区房屋。而单某拒绝购买现有房屋，势必造成我根本就没有能力履行某区房屋买卖合同，从而造成我就某区房屋买卖合同违约，其法律后果不但之前支付的42.564万元无法退回，也面临按合同约定支付180万元的违约金的损失。

　　单某拒绝购买我的房屋，单方解除合同的行为构成根本违约，应向我承担违约责任。故我不同意单某要求返还定金的诉讼请求，并提出反诉，诉讼请求：1)请求判令单某、程某向我支付房屋买卖合同约定的违约金181.2万元;2)由单某、程某支付我付出的公证费5060元。

　　2)、单某、程某针对元某的反诉辩称： 我们没有故意违约行为，不应承担违约责任。在新政出台之前，我们作为情侣共同购房、共同贷款，可以按照单某的首套房申请贷款，贷款比例最高为网签房款的60%，本案中网签合同价为584万元，准备申请的贷款额为350万元，未超过60%。新政策出台以后，我们共同买房共同贷款的情侣贷就认定为二套房，因为程某有贷款记录，贷款比例最高为房款的20%，即584万元的20%为116万元。新政策导致贷款额相差234万元，这是我们无论如何也不可能筹措到的，属于合同法关于情势变更的规定情形，不属于我们故意违约行为。

　　因为限购政策影响，北京任何贷款机构都不可能批准本案的贷款，本合同已无继续履行的可能，合同目的不可能实现，依法应当解除。

　　房屋的买受人一直是单某、程某二人，不是单某一人。从最初买卖合同的签订，到70万元定金支付，再到将自己的房屋出售，用出售房屋的房款支付诉争房屋的房款，都是程某履行买房人义务的行为。程某从共同买房人名单中隐去目的是为了取得银行贷款，而不是为了不再购买诉争房屋。

　　元某所列举的损失既不客观真实，更与我们无关。首先，元某于2017年3月4日签订购买他人房屋的合同，3月10日将其房屋卖与我们，其先买后卖的换房行为，本身蕴藏着资金断裂的交易风险，这种错误是元某自己造成的，购买房屋首付款的筹集方式，是元某自己要评估的交易风险;关于房屋市场价格下跌问题，仅凭中介机构报价不能令人信服，且即使下跌并未造成元某的实际损失。故我们不同意元某的反诉请求。

　　3、第三人述称：

　　中介公司述称，原被告双方于2017年3月10日签订合同，买方当天支付20万元定金。3月18日，买方支付50万元定金。3月16日，申请房屋核验，4月10日，房屋核验通过。3月29日，申请资质审核，已经通过。4月20日网签，网签之后，原被告预约办理银行面签手续，但是由于单某面签材料不足，工资流水证明不符合银行要求，无法贷款，后续流程没有继续进行。我公司同意解除合同，原告本诉与被告反诉均与我公司无关，不发表意见。

　　二、法院查明

　　2017年3月10日，单某、程某(买受人)与元某(出卖人)签订《存量房屋买卖合同(经济成交版)》，约定单某、程某购买元某涉案房屋 ，房屋成交价格为584万元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为322万元。买受人向出卖人支付定金70万元，剩余房款如全部或部分通过存量房交易结算资金专用账户划转，买卖双方应签订相关存量房交易结算资金划转协议。关于贷款的约定：买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人，买受人拟贷款金额为350万元。买受人如因自身原因未获得贷款机构批准(包括贷款未获得批准和未按照前述拟贷款金额足额批准的)，双方同意按照以下方式解决：买受人继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，买受人自行负担其间已发生的及要产生的各项费用。买受人未按照补充协议约定的时间付款的，按照下列方式处理：1.逾期在15日内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日之内向出卖人支付违约金，合同继续履行;2.逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。关于权属转移登记的约定：当事人双方同意，自本合同签订之日起125日内，双方共同向房屋权属部门申请办理房屋权属转移登记手续。

　　同日，三方签订《补充协议》，其中第二条约定程某、单某(乙方)于2017年3月10日支付元某(甲方)第一笔定金20万元，于2017年3月18日支付第二笔定金50万元，于2017年7月10日前支付第一笔首付款483万元，以理房通方式支付。双方于生成网签5个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。在2017年7月15日前，双方办理房屋所有权转移登记手续。双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。双方与中介公司同日还签订有《买卖定金协议书》。单某、程某当日支付了定金20万元;3月18日，程某支付元某定金50万元。专业房地产律师哪个好？

　　2017年3月28日，甲方(元某)与乙方(单某、程某)、丙方(中介公司)、丁方(新买受方单某)签订《变更买受方协议书》，约定1.甲、乙、丁三方协商一致，甲、乙双方就上述房屋交易所签署的《存量房屋买卖合同》项下的乙方的权利义务全部转移于丁方，丁方同意受让前述合同项下的全部权利义务。2.甲、乙、丙、丁四方协商一致，甲、乙、丙三方就丙方为甲、乙双方交易上述房屋提供居间服务所签署的《居间服务合同》项下的乙方的权利义务全部转移于丁方，丁方同意受让前述合同项下的全部权利义务。3.甲、乙、丙、丁四方协商一致，甲、乙、丙三方就上述房屋签署的《补充协议》项下的乙方的权利义务全部转移于丁方，丁方同意受让前述合同项下的全部权利义务。4.甲、乙、丙、丁四方一致认可上述合同的变更，并按照变更后的合同继续履行。

　　2017年4月18日，元某与单某的《存量房屋买卖合同》在房屋登记部门登记备案，房屋成交价格为584万元，买受人向银行申办抵押贷款，贷款金额为350万元，买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方约定的解除方式为：买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，其间已发生的及要产生的各项费用由买受人自行负担。后因单某办不下来银行贷款，2017年5月10日，单某、程某向元某发出《解除二手房买卖合同通知书》，元某收到后，表示异议。

　　对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：

　　诉讼中，双方均提供了单某与元某之妻亓艳花微信聊天记录，单某、程某证明，亓艳花知道程某买房、双方在317政策开始都认为影响不大、亓艳花知道情侣贷;元某证明3.17新政发生后，单某一直表示能履约，其称受新政影响属于情势变更要求解约的理由不成立;双方对对方的证明观点均不认可。微信中谈到，亓艳花于2017年3月22日问：“你们那边的房卖出了吗?”单某答：“还没呐，前几天有人看，但是也没定。”亓：“新政一出，肯定会影响一点。”单：“是的，不过还早，4月底前能卖出去就好。”单某问元某之妻亓艳花：“这个政策对你们有影响吗?”亓：“对我们影响不大，我们买的偏，昌平的，那边价格低些。”“你们是不是就贷不了那么多了?家里有资助就好。”单：“对首套的贷款好像影响不大，以我的名义买，首套。”4月20日，双方微信对话：亓：“又有新政策是吗?”单：“嗯，不让情侣贷款了，再想办法。”“现在就是以我一个人名义贷款了。”亓：“那就贷的少了吧?”单：“不，还是350，我得改一下收入证明了。”4月22日，亓问：“贷款的事搞定了是吗?”单：“贷款的事儿差不多了，主要还是卖房，周期能不能再给我们宽几天，这样好和下家谈。”4月27日，亓再次问，“那边怎么样了，我们是节后找时间签吗?”单：“嗯，节后签。还没卖出去，但最近看房的多了。”2017年5月3日单：“姐姐，我们这边借不到更多的钱存定期了。我担心买不起你的房子了。”法院确认该微信聊天记录的真实性、关联性，并与其他证据综合认定效力。

　　单某、程某所述由于3.17新政，导致贷款政策变化，另外提供了如下证据：1.单某与中介公司中介人员谈话录音、单某与毕海龙电话录音，证明变更买受人为一人的本意是为了规避程某有贷款记录的影响，争取贷款能够办理，但317政策实施后，这一变通措施也无法获得贷款。元某对该证据的真实性不予认可，不能证明其证明目的。2.单某、程某提供与元某、亓艳花第二次协商录音，证明变更买受人的目的、已通知解除合同。元某对证据的真实性不予认可，认为有删减的情况，认为不能证明其证明目的。3.单某、程某与中介面签中心银行咨询录音，证明无论一人申请贷款、还是二人，银行都不能批准。元某对证据的真实性不予认可，谈话人系案外人，不能证明身份。4.中介公司经纪人毕海龙证人证言，证明新政前是单某、程某共同买房，后银行说两个人贷款贷不下来，他们就换成一个人贷款，去之前，银行让他们买一个银行理财就可以办，去之后，银行又让他们买一个大额的定期存款，因为单某、程某没有这么多钱，且工资流水也不符合要求，所以银行贷款最终没有办下来。对于该证人证言，元某认为变更协议后，首套不受新政影响，且程某作为保证人可以办理贷款。法院确认单某、程某与元某、亓艳花的录音、中介公司经纪人毕海龙证人证言为真实，并与其他证据综合认定效力。

　　元某提供中介网关于本案争议标的房屋同地段房屋成交记录公证书，证明双方签约之日至2017年5月30日，争议房屋价格已经贬值126万元。单某、程某认为中介机构非专业的评估机构，其价格认定并不真实。法院确认公证材料的真实性，结合其他证据确认效力。元某对于其反诉，提供其妻亓艳花于2017年3月4日与案外人尹廉和签订的《存量房屋买卖合同(经纪成交版)》及《补充协议》，亓艳花购买尹廉和位于昌平区沙河镇北街家园11号楼1103号房屋，房屋成交价格为460万元，家具、家电、装饰装修及配套设备440万元。单某、程某对于证据的关联性不认可。法院确认上述证据的真实性。元某提供亓艳花与中介公司经纪人毕海龙电话录音，证明5月4日，程某取消了委托中介公司出卖其个人房屋的委托。单某、程某对于真实性不认可。因单某、程某对该证据的真实性持有异议，故法院不予认定。

　　元某述，目前其购买的昌平房屋的买卖合同正在履行过程中，首付款交付时间延长一个月。

　　三、法院判决

　　1、一审判决：

　　1)、解除单某与元某签订的《存量房屋买卖合同》及相关补充协议;

　　2)、本判决生效后七日内，元某退还单某、程某定金70万元;

　　3)、驳回单某、程某其他诉讼请求;

　　4)、驳回元某全部反诉请求。

　　2、二审判决

　　驳回上诉，维持原判。

　　四、律师点评

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