案件回顾：

　　某开发商预售的商品房是精装修住宅，双方在合同附件中对精装修标准作了约定。开发商在取得竣工验收备案表、面积实测表，具备了“两书”以后书面通知客户收房。北京房产律师哪个好？一客户在该房屋交付验房的过程中，提出以下问题：

　　(1)房屋门窗档次比原来预期的要差;

　　(2)内装饰材料及施工存在问题：卫生间部分石材开裂;装饰玻璃破碎;吊顶局部出现裂缝;空调风口安装不到位等质量问题;

　　(3)房屋内局部装饰图案与样板间对应位置的装饰图案存在明显差异。

　　客户在房屋验收单上列明了上述问题，并拒绝办理收房手续。开发商根据客户提出的问题进行了整改，并再次通知客户前来验收。客户虽然对整改结果表示满意，但提出了要求开发商赔偿违约金、支付延期交房期间房屋租金等要求。此时，开发商向客户提出了要求其支付延期收房违约金的主张。

　　房产律师靳双权法律分析：

　　在这种情况下，应从以下方面分析：

　　一、房屋交付的条件

　　根据《商品房销售管理办法》和建设部关于住宅交付需具备“两书”的相关规范性文件的规定，建设部和国家工商总局在制订《商品房买卖合同》范本时拟定了房屋交付条款，即出卖人向买受人交付房屋时，应当出示《北京市竣工验收备案表》和《房屋测绘技术报告书》，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》(即“两表”和“两书”)。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，买受人有权拒绝交接，并由出卖人承担由此产生的延期交房责任。该条款全面、完整的表达了房屋交付所需具备的法定条件，

　　二、精装修房屋交付的特点

　　精装修房屋与毛坯房交付的主要区别在于：毛坯房交房的装修标准是国家强制标准，如《住宅工程初装饰竣工验收办法》等，但是精装修交房标准只是推荐标准，如《建筑装饰装修工程质量验收规范》等，并没有强制性，而且开发商在制定精装修标准时也具有极大的不确定性，往往只是在合同中框定品牌范围，甚至直接以“高档”、“优质”等相当模糊的形容词来替代具体品牌，导致买卖双方在房屋交付时易产生纠纷。

　　三、买受人领受房屋的义务

　　通常情况下，购房者会认为“收房”是一种单纯的权利，并不是义务，实际上这种理解失之片面，且会导致买卖双方很多不必要的纠纷。房产纠纷律师哪个好？

　　买受人的领受义务的法律含义在于：

　　1、根据前述合同范本的约定及《商品房销售管理办法》的相关规定，开发商只要按照合同约定提交了交付证明文件给购房者，购房者就应当领受房屋，否则就构成违约。即使事实上房屋质量存在问题，购房者也应先履行其领受义务。如果房屋确实事实上存在质量问题，行政法规赋予购房者的法律救济手段是在“交付使用后”(也就是领受房屋后)通过质量检测、诉讼等手段来实现其权利，而不是在当时就拒绝收房。如果拒绝收房，则构成购房者的违约事件，购房者应承担相应的违约责任。

　　2、从保护交易安全的角度来看，当开发商履行交付合格房屋的主要义务及时、恰当，而仅未能及时、恰当履行按期按质交付装饰、设备以及市政基础设施的附随义务时，对方当事人并不应因此而享有拒绝领受标的物的权利，否则就会导致开发商的交易预期和交易利益受到不恰当的损害。

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