北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、基本案情

　　1、原告诉称

　　谢某诉称：2015年11月13日，我与金某签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，与金某、某公司签订《北京某房产经纪有限公司交易合同》及《居间服务合同》。根据上述合同约定，金某将其名下位于北京市朝阳区涉诉房屋以510万元的总价款出售给我方。合同签订后，我依约向金某支付了定金及首付款共计220万元、向某公司支付了居间服务费 91 800元，并于2015年11月21日与金某办理了物业交割手续，实际使用房屋至今。在合同履行过程中，金某屡次违反合同约定及承诺，包括涉案房屋不满足“满五唯一”条件、未如期解除涉案房屋所设抵押，甚至恶意提高房屋价款，导致我方至今无法办理房屋贷款及过户手续，给我方造成了巨大的经济损失。综上，我方诉至法院。

　　2、被告辩称

　　金某辩称：不同意谢某的全部诉讼请求。《北京市存量房屋买卖合同》附件二中约定，谢某应于签订合同当日支付10万元定金，于2015年12月31日前支付首付款220万元，也即谢某应于2015年12月31日前支付定金及首付款共计230万元，但谢某仅支付了220万元，故系谢某违约。谢某称双方协商约定少支付10万元没有任何证据支持，不应采信。根据合同约定，买卖双方应按约定履行义务，若逾期履约，自逾期之日起违约方每日按成交价格的万分之五向守约方支付逾期违约金;自逾期之日起超过十五个工作日仍未履行，守约方有权单方解除合同。本案中，双方约定的付款时间在先，解抵押时间在后，故系谢某未按约定履行付款义务在先，对此我方有权解除合同。现我方以反诉形式行使解除权，故谢某要求继续履行合同的诉讼请求不应得到支持。此外，合同履行过程中，谢某还存在其他违约行为。根据合同约定，我方应于过户当日将房屋交付谢某，但谢某以需要提前设计装修为由从我处拿走房屋钥匙并占用房屋至今;谢某原本承诺于2016年2月底前完成全部交易手续，但为了满足自己所购房屋属于首套，也为了自己已出售的房屋属于唯一住房，其迟迟不办理房屋过户手续，甚至要求将双方已办理的网签注销。相反，我方一直按照合同约定履行，不存在任何违约行为。我方出售房屋是为了购置55中学附近的学区房，谢某逾期付款构成违约，又申请保全了涉案房屋，导致我方换房计划无法完成，现房屋价格上涨，给我方造成了巨大的经济损失。房地产律师哪个好？综上，因谢某系违约方，故其要求我方承担个人所得税、逾期解押违约金及赔偿居间服务费的诉讼请求没有依据，应当予以驳回。而且税费问题不属于法院处理范围，谢某也未举证证明该费用已经实际发生，法院不应处理。关于居间服务费，如果法院支持谢某继续履行合同的诉讼请求，该费用谢某就应当支付，故谢某的诉讼请求之间存在矛盾。另外，谢某逾期付款，我方要求解除合同，当时谢某也是同意的，所以双方才注销了网签，后来因为房屋价格上涨，谢某才反悔要求继续履行合同。我方认为注销网签的行为已经表明谢某认可我方行使合同解除权，故其之后要求继续履行合同没有依据。

　　3、第三人述称

　　某公司称：谢某的诉讼请求是基于与金某的买卖关系提出，故我方不发表任何意见，听从法院判决。关于本案事实，在双方签订买卖合同时确实约定2015年12月31日前谢某应向金某支付首付款220万元，但因谢某要装修房屋，故双方签订合同之后，谢某与金某商量留10万元做装修费用，先支付210万元，剩余10万元待过户当日支付给金某，当时金某对此是认可的，只是没有将此约定记录在合同中。2015年12月初，双方为了交易安全做了一次网签。2015年12月中旬，因金某需要用涉案房屋做贷款，故双方至建委撤销了网签，金某做完贷款之后，在12月底双方又重新做了一次网签。2016年2月中下旬，为了满足房屋满五唯一的条件，双方又至建委撤销了网签。之后金某提出谢某未按照合同约定时间办理贷款手续，故不再办理网签手续。我方为促成双方继续交易，曾向金某发函，催促其继续履行合同，但其没有同意，故引发了此次诉讼。

　　某银行称：2014年10月22日，金某将涉案房屋抵押给我方获取贷款，目前贷款尚未还清，故我方对涉案房屋享有抵押权。在涉案房屋尚未还清贷款之前，不同意办理房屋过户手续。

　　4、被告反诉称

　　金某反诉称：2015年11月13日，我与谢某在某公司的居间下签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定谢某购买我方名下位于北京市朝阳区涉诉房屋，房屋成交价格为510万元。合同附件二中约定谢某应于签订合同当日自行支付定金10万元，于2015年12月31日前自行支付购房款220万元;双方应于2016年1月20日前办理申请贷款手续，拟贷款金额为280万元;我方应于过户当日将房屋交付谢某。逾期履约的，自逾期之日起违约方按成交价格的每日0.5‰向守约方支付逾期违约金;自逾期之日起超过十五个工作日仍未履行，守约方有权单方解除合同;任一方违约造成合同无法继续履行或解除的，守约方可以依据定金罚则或成交价格的20%向违约方索赔。根据上述约定，谢某履行付款义务在先，然而其仅支付了10万元定金和210万元购房款，且逾期超过15日，故构成根本违约，我方有权解除合同。此外，2015年11月14日谢某以需要查看房屋为由从我处拿走钥匙并非法占用房屋至今，而且为了购房、售房都首套少缴税，迟迟不办理房屋贷款申请、批贷和缴税手续，致使2016年2月底前无法完成全部交易手续，给我方造成了极大的经济损失。

　　5、原告反诉辩称

　　谢某针对金某的反诉辩称：合同中确实约定我方应于2015年12月31日前向金某支付房屋首付款220万元，但正如某公司所述，我方因为要装修房屋，故与金某签订合同后商量留10万元做装修款，金某表示同意，这在我方提交的证据中可以体现。如果双方未就变更交易流程达成一致或者我方有故意违约的目的，我方不会按时将首付款支付给金某而仅少了10万元。而且自2015年12月31日至我方起诉之日，双方多次协商，金某均未对首付款金额提出任何异议，故我方所述属实。关于房屋交接问题，双方确实于2015年11月21日提前进行了房屋交接，但这是金某同意的，双方完成了房屋交割的所有手续，并非金某所述的我方恶意占用。而且因为金某没有在2016年1月20日之前完成解抵押手续，导致双方无法按照合同约定时间进行面签。另，我方在交易过程中并不知道涉案房屋是非满五唯一，两次解除网签均是因为金某的原因。综上，我方在合同履行过程中没有任何违约行为，双方合同未能履行的原因系金某想使用我方支付的首付款办理房屋解抵押后获得银行贷款及涨价，故不同意金某的全部反诉请求。

　　6、第三人反诉称

　　某公司针对金某的反诉称：金某的反诉请求是基于与谢某之间的买卖合同关系提出的，我方不发表任何意见，由法院依法判决。关于事实方面，金某确实提出过因房屋市场价格上涨，要求谢某再多支付价款，但双方就此没有达成一致意见，故买卖合同没有继续履行。关于居间服务费，因我方已经履行完毕所有合同义务，故无论买卖合同结果如何，我方均有权收取居间服务费，所以不存在偏袒一方进行虚假陈述的必要。专业房产律师哪个好？

　　二、法院查明

　　金某系北京市朝阳区涉诉房屋(下称涉案房屋)所有权人。2015年11月13日，谢某、金某在某公司的居间下签订《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》，约定谢某从金某处购买涉案房屋，建筑面积91.38平方米，房屋成交价格510万元;该房屋已设定抵押，抵押权人为某银行。合同附件二中约定签订合同当日谢某以自行交接方式向金某支付定金10万元;金某应于2016年1月20日前(含当日)向抵押权人申请提前清偿借款180万元，并在取得借款结清证明后十个工作日内申请办理抵押登记注销手续，该笔借款由金某自行清偿;金某应于本合同签订之日起30日内将户籍迁出;双方应于2016年1月20日前办理申请贷款手续，拟贷款金额为280万元;谢某于2015年12月31日前以自行交接的方式向金某支付购房款220万元;双方应于贷款批复后5个工作日办理税、费缴纳手续，于取得《契税完税凭证》且剩余购房款支付完毕后7个工作日办理房屋权属转移登记手续，过户当日金某将房屋交付谢某;买卖双方应交纳的各项税款由谢某承担。逾期履约，自逾期之日起违约方按成交价格的每日0.5‰向守约方支付逾期违约金，自逾期之日起超过十五个工作日仍未履行，守约方有权单方解除合同，守约方可依据定金罚则或成交价格的20%向违约方索赔，违约方还应承担守约方因本次交易所支付的居间等各项费用。

　　同日，金某和谢某签订《补充协议》和《北京某房产经纪有限公司交易合同》。其中《补充协议》中确认涉案房屋《契税完税凭证》填发日期为2005年11月14日，《房屋所有权证》的登记日期为2006年7月12日，该房屋为金某家庭北京市自用唯一生活用房，至2016年3月30日自用满五年;金某承诺在与谢某办理完毕房屋交易相关税费手续前不再新购住宅类房屋，否则本次交易产生的个人所得税由金某承担。《北京某房产经纪有限公司交易合同》重要事项告知书中载明为避免争议，对所签署的合同及协议有变更或补充，建议采用书面形式约定;房屋状况说明书中记载涉案房屋满5年唯一;交易款项支付提示函中记载房屋成交价格为510万元，其中230万元(含定金、物业交割保证金、户籍迁出保证金)放弃监管，由双方自行交接。

　　同日，谢某(买受人)、金某(出卖人)和某公司(居间方)签订《居间服务合同》，约定买卖双方签订买卖合同成立时，居间服务完成，买受人向居间方支付居间服务费91 800元;出卖人或买受人违反本合同约定，导致居间方不能继续履行义务的，居间方不承担责任，且居间方有权收取本合同约定的居间服务费，如支付方为守约方，则守约方可要求违约方赔偿。该合同签订后，谢某向某公司支付了居间服务费91 800元。

　　2015年11月13日，谢某向金某支付购房定金10万元;2015年11月17日，谢某向金某支付购房款20万元;2015年11月18日，谢某向金某支付购房款50万元;2015年11月30日，谢某向金某支付购房款30万元;2015年12月31日，谢某向金某支付购房款110万元，银行汇款业务回单摘要中显示首付款付清共220万。

　　2015年11月13日，金某及其配偶王某、女儿金某甲将户口从涉案房屋迁至北京市朝阳区某房屋。2015年11月21日谢某进入涉案房屋装修，并居住至今。

　　庭审中，谢某还提交如下证据：1、《物业服务合同》、《业主安全责任书》、《房屋装饰装修协议书》、照片、买卖合同、付款凭证及微信聊天记录等，拟证明其与金某对涉案房屋进行交接后合法占有使用房屋并进行了装修，系金某不配合面签导致房屋无法过户。其中显示《物业服务合同》、《业主安全责任书》的签订时间为2015年10月30日。微信聊天记录中显示金某同意谢某提前装修房屋;2015年12月30日谢某提出110万凑齐转款一事，金某未提出异议;谢某提到最晚过户时间是2月底。2、《房屋买卖业务签约文件合订本》及发票，拟证明其于2015年10月25日出售名下原有房屋，故涉案房屋现为其唯一房产。3、存款证明书、存单等，拟证明其具备一次性支付剩余购房款的能力。

　　金某提交如下证据：1、《借款/担保合同》，证明其于2015年12月18日在福建某担保有限公司北京分公司的担保下向杨某借款200万元用于办理房屋解抵押。2、离婚协议书，证明其在出售涉案房屋前已经与配偶王某离婚，故随时可以配合满足房屋满五唯一的条件。该离婚协议书并未盖有民政局备案公章，其中显示金某和王某婚姻关系存续期间共有三套房屋。房产买卖律师哪个好？

　　另查，2014年9月1日金某与某银行签订《个人住房抵押综合授信最高额抵押合同》、《个人住房抵押综合授信协议》，约定金某将涉案房屋抵押给某公司，某公司向金某提供280万元的个人综合授信额度，授信期间为120个月，即从2014年10月22日至2024年10月22日。在授信期间，金某可向某银行提出不超过授信额度的使用申请且可循环使用该授信额度，但必须逐笔申请，并接受某银行对其个人资信、还款能力、财产状况、抵押物价值、保证人担保能力的重新评估。2014年10月31日，金某与某银行签订《个人借款合同》，约定金某向某银行贷款280万元，贷款期限36个月，自2014年10月31日至2017年10月31日。2015年12月25日，金某与某银行签订《某银行个人经营借款合同》，约定金某向某银行贷款77万元，贷款期限60个月，自2015年12月25日至2020年12月25日。某公司称2014年10月31日金某贷款280万元的性质为综合授信最高额抵押，2015年金某偿还了三分之一的贷款，2015年12月25日金某又向某银行申请了循环贷款77万元，申请该贷款需要对涉案房屋情况重新核验，如果房屋存在查封、网签等影响权利行使的情形，将无法批贷。现涉案房屋剩余贷款本金462 000元、利息2362.14元。某银行表示如果法院判决谢某代为清偿金某所欠债务，某银行愿意配合履行相关手续。

　　经谢某申请，本院向北京市朝阳区不动产登记事务中心调取了涉案房屋的产权登记情况。其中显示2005年1月21日，金某向银行申请房屋抵押贷款50万元，2011年3月28日注销抵押登记。2011年6月21日金某将涉案房屋抵押给另一银行获得贷款195万元，2014年10月17日注销抵押登记。2014年10月22日，金某将涉案房屋抵押给某银行股份有限公司总行营业部获得贷款280万元。

　　关于网签情况。谢某称双方于2015年11月15日办理第一次网签，因金某要做房屋二次抵押且想通过离婚使房屋符合满五唯一的条件，故双方于2015年11月18日解除了网签;双方于2015年12月29日办理第二次网签，因当时涉案房屋仍不符合满五唯一的条件，故金某又提出解除网签办理离婚手续，双方于2016年2月26日解除了网签。金某称无法确定两次网签时间及解除时间，但称第一次解除网签系谢某为了使其出售的房屋符合满五唯一的条件，第二次解除网签系谢某逾期付款，害怕承担违约责任。某房产称第一次网签时间为2015年12月初，解除时间为2015年12月中旬，原因是金某称要将涉案房屋交给某银行做循环贷款;第二次网签时间为2015年12月29日，解除时间为2016年1月26日，原因是金某要通过离婚方式使涉案房屋符合满五唯一的条件。

　　经询，金某称要求解除合同的理由系谢某未按照合同约定于2015年12月31日之前支付房屋定金及首付款共计230万元，而仅支付了220万元。对此，谢某称双方在合同签订后口头约定首付款中10万元在过户完成后支付，因数额较小故没有进行书面形式的变更。另，谢某称因金某未按合同约定办理房屋解抵押手续且虚假承诺房屋符合满五唯一条件，故构成违约。现谢某要求继续履行合同，并称可自行一次性向金某支付剩余购房款290万元，无需通过银行贷款。

　　关于合同约定的违约金标准。双方均主张对方违约，但表示如果法院判决己方承担违约责任，则认为合同约定的违约金标准过高，申请法院予以调整。

　　三、法院判决

　　1、原告(反诉被告)谢某于本判决生效后七日内代被告(反诉原告)金某向第三人某银行股份有限公司总行营业部清偿被告(反诉原告)金某与第三人某银行股份有限公司总行营业部签订的《个人住房抵押综合授信最高额抵押合同》、《个人借款合同》、《某银行个人经营借款合同》项下的借款本息，以消灭第三人某银行股份有限公司总行营业部对北京市朝阳区涉诉房屋的抵押权;

　　2、被告(反诉原告)金某在上述第一项消灭第三人某银行股份有限公司总行营业部对北京市朝阳区涉诉房屋的抵押权后七日内协助原告(反诉被告)谢某办理将该房屋过户至原告(反诉被告)谢某名下的产权过户手续;

　　3、如原告(反诉被告)谢某在依上述第一项代被告(反诉原告)金某向第三人某银行股份有限公司总行营业部清偿的借款本息不足二百九十万元，原告(反诉被告)谢某于办理上述房屋产权过户手续当日将剩余购房款二百九十万元与其所清偿的上述债务的差额部分给付被告(反诉原告)金某;

　　4、被告(反诉原告)金某于本判决生效后七日给付原告(反诉被告)谢某违约金二十万元;

　　5、驳回原告(反诉被告)谢某之其他诉讼请求;

　　6、驳回被告(反诉原告)金某之全部反诉请求。

　　四、律师点评

　　房产律师靳双权认为：

　　依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

　　本案所涉《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》、《补充协议》、《北京某房产经纪有限公司交易合同》、《居间服务合同》均系各方真实意思的表示，是合法有效的，各方均应按照约定全面履行自己的义务。

　　本案争议焦点一：谢某是否逾期支付购房款构成违约

　　首先，谢某按照合同约定于2015年11月13日向金某支付定金10万元，于2015年12月31日前陆续向金某支付购房款210万元，如果谢某有违约的恶意，不会按照约定支付如此大笔的款项而仅少支付10万元。其次，根据双方的微信聊天记录和谢某的转款凭证显示，2015年12月30日谢某告知金某转款110万元，金某未提出异议;而且2015年12月31日的转款记录中载明“首付款付清共220W”;再结合某公司的陈述，认为应对谢某所述双方就10万元购房款口头约定变更给付时间的事实予以认定。最后，即使谢某在合同约定的时间内少支付购房款10万元，金某可自逾期之日起十五个工作日内向谢某催告履行付款义务，但金某并未提交证据证明对谢某少支付购房款的行为提出异议，故双方就10万元购房款变更支付时间这一事实具有高度可能性。综上，认为谢某并未逾期支付购房款，故也未构成违约。

　　本案争议焦点二：金某是否逾期办理房屋解抵押手续

　　根据合同约定，金某应于2016年1月20日前(含当日)向抵押权人申请提前清偿借款180万元，并在取得借款结清证明后十个工作日内申请办理抵押登记注销手续。但截至本案法庭辩论终结前，金某仍未办理房屋抵押登记注销手续。截止2015年12月31日，金某共收到谢某给付的购房款220万元，完全足以清偿合同中约定的180万元借款，但金某并未清偿借款，反而于2015年12月25日再次向某银行申请循环贷款77万元，现贷款尚未还清，故系金某未按照合同约定办理房屋抵押登记注销手续，造成双方买卖合同无法继续履行。关于金某称行使先履行抗辩权一节，认为首先谢某并未逾期支付购房款，其次金某向某银行申请提前清偿借款并不必然要在谢某支付购房款之后履行，双方于2015年11月13日签订买卖合同，其中约定的2016年1月20日是最后申请时间，期间金某应当积极履行此义务，但根据现有证据显示，金某不但没有向某银行申请提前清偿借款，反而用涉案房屋继续申请循环贷款，故金某确有不履行合同义务的主观动机和客观行为。综上，应认为金某不办理房屋解除抵押登记的行为构成违约。

　　本案争议焦点三：网签合同解除的原因及效力

　　关于网签合同解除的原因。首先，双方签订买卖合同时，金某承诺涉案房屋符合满五唯一的条件，但事实上在签订合同时该房屋并不符合该条件。故金某存在通过解除网签后办理离婚或出售其他房屋使涉案房屋符合满五唯一条件的驱动力。其次，根据现有证据及某银行、某公司的陈述，金某于2015年12月25日向某银行申请循环贷款77万元，而申请该贷款某银行需要对涉案房屋情况进行重新核验，故金某提出解除网签手续以便于贷款。最后，谢某作为买受人，解除网签对其交易行为存在很大风险，特别是在当时房屋价格上涨的背景下，谢某不可能主动要求解除网签。综上，应认为解除网签的原因在于金某。

　　关于网签合同解除的效力。网签合同仅系因相关部门要求而填写的备案材料，其不能影响双方所签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》及《补充协议》的合同效力，故网签合同解除，并不能代表双方的房屋买卖合同关系就此解除。金某以网签合同已经解除要求确认双方买卖合同解除的意见，应不予采信。

　　本案争议焦点四：涉案房屋交付问题

　　首先，《补充协议》中虽然约定于过户当日交付房屋，但根据双方的微信聊天记录可以看出金某同意谢某提前对涉案房屋进行装修。其次，根据谢某提交的《物业服务合同》、《业主安全责任书》，可以看出谢某已经以业主的身份与涉案房屋所在小区的物业公司签订相关协议，而在物业公司处业主身份信息的变更必然需要原业主的配合，故金某对此是知情的。最后，谢某提交的转款记录和发票也可以佐证其已经向金某支付了涉案房屋水、电、物业等费用，且金某已将房屋钥匙交付谢某。综上，应认为双方已经办理了房屋交付手续，谢某系经金某同意提前进入涉案房屋装修并居住。

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