北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、基本案情

　　1、原告诉称

　　2015年3月，范某诉称：李某系张某出售位于顺义区房屋的代理人。李某与范某于2015年2月4日签订了《存量房屋买卖合同》。合同签订后张某与李某未按照合同的约定为范某办理房屋的所有权变更登记手续。故诉至法院，请求法院判令：1.张某继续履行双方于2015年2月4日签订的《存量房屋买卖合同》;2.张某为我办理房屋所有权变更登记手续;3.李某就第一项与第二项诉讼请求与张某承担连带责任。

　　2、被告辩称

　　李某辩称：1.李某是张某的代理人，李某经过张某授权，故由此发生的法律后果应当由张某承担，而不是李某;2.双方签订的房屋买卖合同是合法有效的，李某也愿意积极的履行合同，在具体的网签过程中李某也出资解除了房屋抵押，代理张某缴纳了各项税费，同时也替范某垫付了有关税款;3.造成合同不能履行的情况责任不在李某，李某也无法控制。

　　二、法院查明

　　顺义区房屋登记在张某名下。2013年9月24日，中华人民共和国北京市国立公证处出具了公证书，内容为“申请人：张某。申请人：王某。公证事项：委托。兹证明张某、王某夫妇于二О一三年九月二十四日来到我处，在本公证员的面前，在前面的《委托书》上签名，并表示知悉委托的法律意义和法律后果。张某、王某夫妇的委托行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定。中华人民共和国北京市国立公证处。公证员：马跃。二О一三年九月二十四日(盖有北京市国立公证书印章)”。专业房产律师哪个好？

　　委托书内容为：“委托人：张某。委托人：王某。受托人：李某。我们委托人张某、王某系夫妻关系，我们夫妇是坐落于北京市顺义区134.46建筑平方米房产的共同所有人。现因我们夫妇事物繁忙，故委托李某为我们的合法代理人，全权代表我们夫妇办理上述房产的有偿转让事宜，其中包括：一、办理上述房产的提前偿还贷款，解除抵押登记，收回抵押文件，收回房屋所有权证书，收回他项权利证书等事宜;二、前往房屋土地管理部门查阅与上述房产相关的一切档案资料、确定房产购买人、办理网上签约手续、签署房屋有偿转让合同、办理房屋产权过户登记、进行物业交接、领取售房款、交纳相关税费、协助购房人办理银行抵押贷款手续、提供委托人户籍和身份证件、代为接受询问并签署相关文件;三、代为办理房产交易资金托管手续并签署资金托管协议以及其他相关文件、代为办理房产交易涉及的托管资金解冻手续、代为办理房产交易资金从解冻账户中转出并签署相关文件;四、在办理上述房产有偿转让过程中，如涉及公积金贷款，则有权在北京住房公积金管理中心代为签订《划转协议》或者《证明书》、《首付款收据》、《房价款收据》、《存量房交易结算资金划转协议》、《存量房交易结算资金自行划转声明》、《存量房屋买卖合同》、《尚未办理商业贷款的声明》等相关事宜;五、办理与上述房屋有偿转让事宜有关的其它事务。受托人所签署的一切相关法律文件我们夫妇均予以承认。受托人有转委托权、委托期限自公正之日起至上述事宜办理完毕时止。委托人：王某、张某(签名处为手写)，二〇一三年九月二十四日。”

　　2015年2月4日，张某与范某就顺义区房屋签订了存量房屋买卖合同。同日，范某以现金形式支付李某房款100万元。经询问，李某与范某没有房屋钥匙。

　　法院去北京市顺义区住房和城乡建设委员会就房屋抵押及限制登记情况进行了查询，截止2015年10月14日，查询结果为：1.房屋于2007年7月3日抵押给中国建设银行股份有限公司北京顺义支行，抵押金额为60万元;2.房屋于2015年2月4日被北京市昌平区人民法院查封;3.房屋于2015年5月7日被北京市东城区人民法院查封。就抵押情况，李某称房屋抵押权已经解除，并出具了抵押权解除协议，李某称因未及时办理抵押权注销登记手续，故法院查询结果仍显示房屋设有抵押。

　　庭审中，法院释明范某：房屋处于司法查封状态，其与张某签订的房屋买卖合同存在着履行不能的情形，其可以变更诉讼请求主张损害赔偿，也可以于履行不能的情形消除后另行主张。范某坚持其诉讼请求。

　　三、法院判决

　　1、一审判决

　　驳回范某的全部诉讼请求。

　　2、二审判决

　　驳回上诉，维持原判。

　　四、律师点评

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