案件介绍：

　　金日香与莆慧慧是一对夫妻。2010年2月,金日香未经妻子莆慧慧同意,独自与石煲银签订了一份《租房合同书》,按照合同约定,金日香将其与莆慧慧共有的位于县城繁华地段的房屋租赁给石煲银使用,租期三年。北京房产律师哪个好？

　　合同签订了一年多,妻子莆慧慧才发现丈夫背着自己把房子租了出去,于是她以金日香和石煲银签订合同时未征得其同意为由,提起诉讼,要求法院确认租赁合同无效。在庭审中,石煲银提出,自己租房一事应适用善意取得制度,合同应为有效。

　　法律释义：

　　所谓善意取得,指的是无权处分人在不法将其受托占有的他人的财物(动产或者不动产)转让给第三人的,如受让人在取得该动产时系出于善意,则受让人取得该物的所有权,原权利人丧失所有权。

　　我国法律中只有物权法对动产和不动产的处分方面有对善意取得的规定,《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定:

　　无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:

　　(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。

　　受让人依照规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的,参照前两款规定。房产专业律师哪个好？

　　房地产律师靳双权评析：

　　在本案例中,丈夫金日香即属于无处分权人,他未经妻子莆慧慧同意,就擅自将共有房屋租赁给他人使用。

　　石煲银租房也不适用善意取得制度,金日香与石煲银签订的租赁合同属于无效合同。

　　根据《城市房屋租赁管理办法》,共有房屋未取得共有人同意的;不得出租。金日香出租的房屋就是其与莆慧慧共有的,且其出租行为并未征得房屋共有人莆慧慧同意, 其行为明显违反了上述规定。根据《中华人民共和国合同法》,违反法律、行政法规的强制性规定的合同,属于无效合同。所以,据此应认定金日香与石煲银签订的租赁合同属于无效合同

　　需要详细说明的是,在我国,善意取得应具备的条件。在日常生活中,这是读者朋友可能遇到的。

　　第一,让与人必须是基于所有权人的意思占有动产。因此赃物、所有人不明的埋藏物、隐藏物、遗失物、漂流物等都不适用善意取得。第三人如果是从出卖同类物品的公共市场上买得的,则即使是赃物、遗失物,仍然适用善意取得制度。

　　第二,财产必须是依法可以流通的财产。法律禁止或限制流转的物,如爆炸物、枪支弹药、麻醉品、毒品等,不适用善意取得制度。国家专有的财产以及法律禁止或限制流转的国有财产,也不适用善意取得制度。国有企事业单位占有的,依法可以由这些单位处分的国有财产,与集体和公民个人所有的财产一样,适用于善意取得制度。

　　第三,必须是动产。善意取得只适用于动产。不动产所有权的移转采用登记制度,不适用于善意取得制度。

　　第四,受让人必须通过交换取得财产。受让人取得财产必须是通过买卖、互易、债务清偿、出资等具有交换性质的行为实现。如果通过继承、遗赠、赠与等行为取得财产,不适用善意取得。

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