北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告蒋某诉称：1.请求判令解除蒋某与傅某、中介公司签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》;2、请求判令傅某退还蒋某定金200000元;3、请求判令中介公司退还蒋某支付的居间代理费91892元;4、请求判令傅某、中介公司连带承担本案全部诉讼费。

　　二、被告辩称

　　被告傅某辩称：1.我方原贷款金额总计为313万元，涉及的两份抵押合同分别于2017年3月9日、27日因贷款还清而解除。2.傅某先后借款153万元、160万元进行解押是为了履行合同发生的合理损失。3.购房政策变化不属于不可抗力，蒋某不能以此为由拒绝承担傅某的损失。本案合同解除后，双方利益明显失衡，傅某遭受的损失过大，蒋某理应进行合理补偿。反诉请求：判令蒋某赔偿损失296857.74元。

　　三、审理查明

　　2017年3月25日，在中介公司的居间下，蒋某与傅某签订房屋买卖业务签约文件合订本(《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》及补充协议、《居间服务合同》)，约定由蒋某购买傅某名下位于北京经济技术开发区107房屋，房屋总价款为4450000元。补充协议约定，蒋某(乙方)于2017年3月25日将第一笔定金200000元以自行划转的方式支付给傅某(甲方)，乙方于过户前五个工作日内将第一笔购房款2230000元以理房通支付的方式支付甲方，乙方于过户前五个工作日内将第二笔购房款2000000元以建委监管支付的方式支付甲方。关于抵押情况，该房屋已经设定抵押，抵押权人为民生银行，出卖人应于2017年4月1日前办理抵押注销手续。关于权属转移登记，甲乙双方同意，在网签后五个工作日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。关于房屋的交付，出卖人办理完毕该房屋所有权转移登记手续后，于3个工作日内将该房屋交付给买受人。关于物业交割，甲乙双方应当在交房当日自行办理物业交割手续，乙方从本协议约定的购房款中留存20000元作为物业交割保证金，该保证金在甲乙双方办理物业交割当日，由乙方自行划转至甲方。关于违约责任，在本协议履行期间，如出台新的限购政策且该限购政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任，后续事宜及已交付的款项和已发生的费用由各方友好协商解决。专业房产律师哪个好？

　　上述合同签订当日，蒋某向傅某支付定金200000元。2017年4月22日，傅某及其妻子承租了位于北京经济技术开发区某小区301室房屋，并支付了一年租金57600元、押金4800元、居间服务费4400元。

　　2017年4月27日，北京市发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，规定：“……五、本公告执行之前，已销售的商办类项目再次上市出售时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人，个人购买应当符合下列条件：1、名下在京无住房和商办类房产记录的;2、在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税……”，根据傅某提交的微信聊天记录和录音材料显示，蒋某之女范雯甜于2017年4月28日告知傅某合同可以继续履行，傅某于2017年5月2日将107房屋交付给蒋某。2017年5月15日，蒋某向傅某提出解除合同，并将107房屋返还傅某，双方进行了交接。

　　另查，《北京市存量房屋买卖合同》签订后，为办理房屋解抵押，傅某(甲方，借款人)与某金融服务公司(丙方，平台方)、某融资担保公司(乙方，评审方)签订借款合同，共借款3130000元，合同中约定借款期限为60天，借款利率为年利率8.3%;关于违约责任，合同中约定还款发生逾期的，应对逾期款项自逾期之日起支付罚息直至清偿为止，罚息利率为0.06%/日。合同签订后，傅某共缴纳了78250元担保评审费、17736.67元平台服务费、1565元增信费和43298.33元保证金(在甲方还款时相应保证金可用于抵扣部分还款本息)。后借款期限届满，傅某未偿还借款本金。

　　再查明，双方尚未办理涉案房屋网签、房屋所有权转移登记等手续。蒋某现不具备购买涉案房屋的资质。

　　庭审中，傅某主张2017年4月28日双方协商解除合同，5月14日，蒋某提出变更合同主体并要求其降价，傅某未同意。傅某为了履行合同借款解押房屋，并将房屋提前交付给蒋某使用，蒋某解除合同导致傅某产生租房损失和提前偿还贷款的损失，200000元定金不同意退还。蒋某主张限购政策出台后，其不再具备购房资格，双方曾协商变更合同主体继续履行合同，但该路不通，2017年5月10日蒋某明确告知傅某合同无法履行，关于傅某主张的损失，傅某的所有借款都是在2017年4月27日之前，在4月24日之前蒋某希望继续履行合同，其并未给傅某造成扩大性的损失，中国人民银行同期贷款利率最少在4.75%，傅某因借款产生的利率是8.3%，故8.3%减去4.75%才是傅某的损失。

　　四、法院判决

　　北京市大兴区人民法院经审理判决如下：

　　1、解除蒋某与傅某于二零一七年三月二十五日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及蒋某、傅某、北京中介房地产经纪有限公司于二?一七年三月二十五日签订的补充协议;

　　2、傅某返还蒋某支付的购房定金200000元(于判决生效后十日内履行);

　　3、蒋某补偿傅某损失115028.87元(于判决生效后十日内履行);

　　4、驳回蒋某的其他诉讼请求;

　　5、驳回傅某的其他反诉请求。

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