北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、基本案情

　　1、原告诉称

　　张某诉称：我于2018年1月30日通过某公司与王某签订《房屋买卖合同》及《补充协议》。由我购买王某涉诉房屋，在《补充协议》中双方约定，王某承诺在原约定成交价内将车位(以下简称涉案车位)的使用权与房屋所有权一并转让给我。房屋总价920万元，其中首付款149万元，首付款已分五次支付于王某。2018年7月12日，我经北京市朝阳区人民法院执行局查阅了解到，《补充协议》中约定的涉案车位已经被北京市朝阳区人民法院查封。我与王某签订《房屋买卖合同》时，王某及某公司未尽到核实或者真实客观的告知义务，导致王某现无法将涉案车位的使用权与该房屋所有权一并转让于我的客观后果。因王某和某公司的欺骗和不诚信，导致合同目的无法实现，因此起诉要求解除合同，王某退还我首付款，某公司承担连带责任。

　　2、被告辩称

　　王某辩称：涉案车位是我方便张某日常出行向其免费提供使用的，《补充协议》所约定的是车位使用权。《房屋买卖合同》的签订旨在转让房屋所有权，《补充协议》的签订旨在转让车位使用权，两个协议具有独立性，《补充协议》的履行不影响《房屋买卖合同》的效力和履行。张某已经实际使用涉案车位，其称“车位使用权无法转让”的风险并不存在。张某不具备行使不安履行抗辩权的条件，在《房屋买卖合同》的履行过程中张某已经构成根本违约，应当承担违约责任。张某支付的149万元为部分定金，并非购房款。因此不同意张某的全部诉讼请求。

　　某公司辩称：不同意张某的诉讼请求。某公司不是《房屋买卖合同》的主体，将某公司作为被告主体不适格。张某主张的149万元购房款并未支付于某公司，要求某公司退还没有事实依据。关于《七星服务保障协议》第三条，保障的主体是房屋并不包含车位，因此某公司不应当承担连带责任。另外，涉案车位实际是出卖人王某赠送给张某的，即使车位存在瑕疵也不影响《房屋买卖合同》的交易。在《房屋买卖合同》履行过程中，张某曾经提出无钱购买房屋，要求出卖人王某给予其一段时间筹集款项，再后来张某提出不再购买房屋，也不配合后期的缴税过户及支付房款的手续。房产专业律师哪个好？

　　3、被告反诉称

　　王某反诉称： 2018年1月30日，我与张某签订《房屋买卖合同》，约定我将涉诉房屋出售给张某，总价款为920万元。《房屋买卖合同》附件二约定，张某于2018年7月25日前向我支付剩余购房款765万元，但至今张某未支付，已经构成根本违约。《房屋买卖合同》附件二第八条约定，“买受人构成根本违约，出卖人有权单方面解除《房屋买卖合同》。买受人应于出卖人解除合同之日起十五日内按房屋成交总价的20%向出卖人支付违约金”。故，我依据合同约定及法律规定提出反诉请求。

　　4、原告反诉辩称

　　张某反诉辩称：涉案车位被法院查封是我提起诉讼的原因。王某说涉案车位是无偿转让与我，我不认可。购房款中是包括涉案车位的，出卖方王某将涉诉房屋的所有权及涉案车位的使用权一起打包出售于我。首先，涉案车位是没有产权证的，王某没有处分权。其次，签订《房屋买卖合同》时，王某并未告知我涉案车位存在查封的情况，其违背了诚实守信原则，致使我认为《房屋买卖合同》也存在无法履行的风险，因此同意解除《房屋买卖合同》，不同意王某的其他反诉请求。

　　某公司对王某的反诉辩称，王某的反诉请求与某公司无关。

　　二、法院查明

　　2018年1月30日，张某作为买受人与王某作为出卖人签订《房屋买卖合同》，约定由张某购买王某所有的涉诉房屋。房屋总价款为920万元，其中净房屋价格为452万元，家具、家电、装饰装修、附属配套设施设备、地段升值补偿金、搬迁补偿金等价格为468万元。《房屋买卖合同》附件二中约定，房屋定金为150万元。定金的支付方式为，买受人于签订合同当天支付定金5万元，2018年1月31日前支付定金25万元，于房屋检验完2018年2月10日前支付定金120万元。剩余房款的支付方式为，买受人于2018年7月25日前支付购房款313万元，于2018年7月25日前支付购房款452万元。《房屋买卖合同》附件二第八条约定，“具备下列情形之一的，买受人构成根本违约，出卖人有权单方解除《买卖合同》。买受人应于出卖人解除合同之日起十五日内按房屋成交总价的20%向出卖人支付违约金，违约金不足以弥补出卖人损失(含房屋差价、维权成本等)的，买受人还应赔偿出卖人损失：(1)买受人逾期履约超过十五个工作日;(2)买受人拒绝购买该房屋;(3)买受人提供的资料或信息不真实、不合法、不完整，导致无法办理交易手续;(4)其他因买受人原因导致合同无法继续履行”。签订《房屋买卖合同》当日，双方签订《补充协议》，《补充协议》内容为：“1、出卖人承诺在原约定成交价格之内，将车位(以下简称“该车位”)的使用权与该房屋所有权一并转让给买受人，出卖人不再收取有关该车位的任何费用。2、出卖人应配合买受人于办理完毕该房屋所有权转移登记后当日办理该车位的使用权转移登记手续，该车位所需的过户、更名等费用由买受人承担。3、出卖人应于2018年7月1日将该车位交付买受人。该车位的风险及所涉及的相关费用(包括但不限于该车位的使用费、管理费)，在该车位交付日以前发生的由出卖人承担，交付日以后(含当日)发生的费用由买受人承担”。合同签订后，张某于2018年1月31日至2018年2月12日期间分多次共计向王某支付149万元。2018年1月30日，张某与某公司签订《居间服务合同》及《七星服务保障协议》。2018年3月，王某将涉案车位交付张某使用。

　　庭审中，张某向法院提供协助执行通知书，欲证明涉案车位已被法院查封。

　　三、法院判决

　　北京市朝阳区人民法院经审理后判决：

　　1、解除原告(反诉被告)张某与被告(反诉原告)王某于二〇一八年一月三十日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》;

　　2、被告(反诉原告)王某于本判决生效后十日内退还原告(反诉被告)张某一百四十九万元;

　　3、原告(反诉被告)张某于本判决生效后十日内支付被告(反诉原告)王某违约金四十万元;

　　4、驳回原告(反诉被告)张某的其他诉讼请求;

　　5、驳回被告(反诉原告)王某的其他反诉请求。

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