北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、基本案情

　　1、原告诉称

　　原告张某诉称，2011年1月24日，张某与陶某签订《存量房屋买卖合同》、《补充协议》等，约定张某购买涉诉房屋。签约后，张某依约向陶某支付了定金10万元。由于诉争房屋为央产房性质，需要陶某办理央产房上市手续后方能办理过户手续。但陶某迟迟未能办理央产房上市手续，导致该房屋无法办理过户手续，上述合同无法履行，并已经给张某造成了巨大损失。故向法院提出诉讼请求：1、解除张某、陶某及A公司于2011年1月23日签订的《买卖定金协议书》、解除张某与陶某于2011年1月24日签订的《存量房屋买卖合同》、解除张某与陶某及A公司于2011年1月24日签订的《补充协议》;2、陶某向张某返还定金10万元;3、陶某向张某赔偿损失400万元。

　　2、被告辩称

　　陶某辩称，同意解除上述合同并退还张某10万元定金，不同意赔偿经济损失，因为其该项主张无合同依据。

　　A公司曾于2017年11月28日到庭述称，同意解除上述合同，理由是涉诉房屋系央产房，未能办理央产房上市手续。

　　二、法院查明

　　陶某系涉诉房屋产权人，该房屋建筑面积为94平方米。2011年1月23日，陶某与张某之委托代理人叶某、A公司签订了《买卖定金协议书》，约定张某以344万元的总价自陶某处购买涉诉房屋，定金为10万元。

　　2011年1月24日，陶某与张某就涉诉房屋签订了《存量房屋买卖合同(经纪成交版)》(以下简称《房屋买卖合同》)，约定张某自陶某购买涉诉房屋;该房屋成交价为66万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价278万元;买受人向出卖人支付定金10万元。

　　签约后，张某向陶某支付了定金10万元，向A公司支付了中介服务费93816元。2011年1月26日，张某与陶某就涉诉房屋签订了网签合同。2011年2月，陶某向其所在单位提出已购公有住房上市申请。单位向陶某提供《中央在京单位职工住房情况登记表》(以下简称《住房登记表》)。房管处开具《已购公有住房上市出售调查函》，并附有《调查表回执》。2011年2月15日，陶某配偶高某所在单位填写了《调查表回执》，载明：住房地址为涉诉房屋，购房超标面积为0.96平方米，超标处理情况为“交1485元”。自2011年4月29日至2011年5月3日期间，相关部门分别在《住房登记表》上“填表人单位房管部门”、“填表人单位人事部门”、“配偶单位房管部门”及“配偶单位人事部门”上盖章。

　　房管处发现其职工住房登记系统中有关于陶某配偶其他住房情况的相关备案登记，遂将上述已经填写的《住房登记表》退还陶某，要求其重新填写。

　　陶某将上述情况告知了A公司及张某，并提出调解方案如下：方案一、解除合同、退还定金;方案二、张某向其交付全部购房款、其向张某交付涉诉房屋并办理相关公证手续。对此，张某表示一旦解除合同其将丧失购房资格，故不同意方案一;考虑到交易风险，故亦不同意方案二。由于陶某表示可待政策变动后继续办理涉诉房屋上市交易手续，故张某表示愿意等待继续履行涉诉房屋买卖合同。

　　审理期间，某军区士兵招待所向原单位发出《回复函》，表示：“你部陶某同志爱人高某在我部的军队住房，根据军委有关政策规定，现正在清理整顿阶段，无法出具相关证明”。2017年10月30日，房管处向法院出具《证明》，载明：“陶某同志已按成本价购买涉诉房屋，建筑面积94平方米。2011年申请出售审核时，因相关材料不完整，按照央产房上市要求，未通过审批”。

　　本案中，张某和陶某均认可涉诉房屋现单价为每平方米9万元，均同意解除张某与陶某于2011年1月24日签订的《存量房屋买卖合同》。张某、陶某和A公司均同意解除三方于2011年1月23日签订的《买卖定金协议书》及于次日签订的《补充协议》。陶某同意向张某返还定金10万元。但陶某不同意向张某支付损失赔偿400万元。专业房产律师哪个好？

　　张某表示因合同解除给其造成的实际损失高于违约金条款所约定的违约金数额，故主张陶某赔偿实际损失;并明确其所主张的损失系指其所负担的中介费93816元和涉诉房屋的增值损失，共计400万元。对此，陶某不同意承担，理由为：其已积极履行《补充协议》中关于“甲方承诺签订本协议后积极办理涉诉房屋央产上市手续，绝不拖延”的义务，但由于某军区士兵招待所无法出具相关证明，导致央产房上市审批材料不完整、无法通过审批;而根据《补充协议》中“如果本房屋因国家不可抗拒原因不能办理央产上市手续，三方免责”，其无需就此承担违约责任或赔偿责任。张某表示由于陶某无法办理涉诉房屋央产房上市交易手续，系因其配偶高某在部队的军产房所导致，不属于“国家不可抗拒原因”，不适用于上述《补充协议》中的免责条款。

　　三、法院判决

　　1、解除陶某及A公司签订的《买卖定金协议书》和《补充协议》;

　　2、解除张某与陶某签订的《存量房屋买卖合同》;

　　3、陶某向张某返还定金10万元;

　　4、陶某向张某支付赔偿款40万元;

　　5、驳回张某其他诉讼请求。

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