北京房地产律师靳双权（13426037149），专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

 

（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）

 

一．基本案情

1. 原告原告张某一诉称：

2013年5月27日，原、被告签订了《限价商品住房买卖合同》，双方约定：被告润某房地产将位于新一中北侧编号为XXX地块上的学府嘉园第XX幢X单元XXX号房屋、XXX号下房出卖给原告，住宅价款为4862670元，下房款151200元，共计5013870元。房屋交付期限为2014年12月30日前，从2014年12月31日起至实际交付之日止。被告润某房地产未能按照合同约定于2014年12月30日前将符合交付条件的房屋交付给原告，此后，被告润某房地产向原告送达了《入住通知书》，告知原告在2015年6月28日与被告润某房地产办理入住手续，经原告了解，房屋至今未办理竣工验收备案登记。被告润某房地产交付的房屋不符合交房条件的，原告依约支付了购房款，被告润某房地产应按合同约定交付房屋，被告润某房地产逾期交房的行为构成违约，应承担支付违约金的违约责任。故此请求法院判令被告润某房地产向原告承担违约责任。

 

2. 被告润某房地产辩称：

被告润某房地产交付的学府嘉园限价商品房符合双方签订的《限价商品房买卖合同》约定的交房条件及交付期限，被告润某房地产不存在违约行为。学府嘉园限价商品房早已具备合同约定的交房条件，能够交付。《限价商品房买卖合同》第八条约定，房屋取得符合交房条件。本项目已于2015年6月8日验收完毕，并已取得河北省建设工程竣工验收报告。被告润某房地产顺延交房时间符合合同约定。被告润某房地产将房屋交付期限顺延至2015年6月28日，完全是由于外网市政配套设施未能按期竣工所导致。因此被告润某房地产可以据实延期交房，故被告润某房地产延期交房符合合同约定，不存在违约行为。在房屋具备交付条件后，被告润某房地产已经履行了通知收房义务，原告未按期收房属于自身原因所致，且属于原告单方违约。综上，被告润某房地产认为原告诉讼请求没有事实与法律依据，应依法驳回。

 

二．法院查明

经审理查明，2013年5月27日，原、被告签订了《限价商品住房买卖合同》，双方约定：被告润某房地产将位于新一中北侧编号为XXX号地块上的学府嘉园第XX栋X单元XXX号房屋、XXX1号下房出卖给原告，住宅价款为4862670元，下房款151200元，共计5013870元。合同签订后，原告依约向被告润某房地产支付了购房款4862670元，下房款151200元，共计5013870元。

同时双方约定交付房屋应符合以下条件，买卖合同中第八条：“交付期限，出卖人应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的限价商品住房交付买受人使用：1、该限价商品住房经验收合格。2、该限价商品住房经综合验收合格。3、该限价商品住房经分期综合验收合格。4、该限价商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5、该限价商品住房取得河北省建设工程竣工验收报告。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，2、施工中遇到异常困难及重大技术问题，不能及时解决而引起的延误，3、政府政策性调整而引起的延误，4、出卖人无法预见的原因及其他非出卖人所能控制的因素而引起的延误。”第九条：“出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该限价商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理。（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。2、双方自行约定下列影响到买受人所购限价商品住房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）该限价商品住房结构形式，户型，空间尺寸，朝向；（2）买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复，买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更，出卖人未在规定时限内通知买受人，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。”第十四条：“出卖人关于基础设备、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与该限价商品住房正常使用直接关联的下列基础设施，公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、供水、交房之日给水达到的使用条件2、供电，交房之日供电达到使用条件，3、供暖，交房之日供暖达到使用条件，4、天然气，交房之日供气达到使用条件。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、因政府及其职能部门或政府供水、排水、供电、供暖、供气等部门的原因所致，出卖人不承担责任；

该房屋在秦皇岛市杨道庄保障房片区内。被告润某房地产未能按照合同约定在2014年12月30日前交付房屋。被告润某房地产为能交付该房屋，保障所交房屋管网达到使用条件，已按照华润橡树湾小区自建污水管网标高进行了设计和施工，并将小区内污水管网接入该管网，小区内的给水、燃气、电力等管网也就近接入了其他小区管网。上述给水、排水、燃气、电力等管网接入后，2015年6月8日被告润某房地产取得河北省建设工程竣工验收报告。被告润某房地产取得报告后，通过邮寄《收房通知书》和群发短信方式通知全体业主分批收房，告知原告在2015年6月28日与被告润某房地产办理入住手续，2015年8月2日原告办理了房屋入住手续。被告润某房地产辩称将房屋交付期限顺延至2015年6月28日，完全是由于给排水、热力、燃气、供热等外网市政配套设施未能按期竣工所导致。

另查，经庭审向原、被告询问，该小区现均有给水、排水、燃气、电力、供暖。但原告、被告润某房地产称现未核实是否为正式水电。燃气已由秦皇岛华润燃气有限公司点火安装。秦皇岛排水有限责任公司、秦皇岛市城市管理局于2015年11月9日出具说明：“秦皇岛市杨道庄保障房南区地块红线外污水管网设计、施工均非我单位实施”。经本院到秦皇岛市经济技术开发区工程承包公司调查核实，秦皇岛市杨道庄保障房南区地块红线外污水管网现未施工建设。

以上事实，有原、被告陈述及相关证据在卷佐证。

 

三．法院判决

对原告张某一的诉讼请求不予支持。

 

四．律师点评

本案存在的焦点就是能否需要承担合同的违约责任，原、被告双方签订的《限价商品房买卖合同》是双方当事人在平等、自愿基础上协商一致达成的合意，是双方的真实意思表示，且合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同是合法有效的，双方应恪守履行。

根据双方签订合同第八条约定：“出卖人将具备该限价商品住房取得河北省建设工程竣工验收报告，并符合本合同约定的限价商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：出卖人无法预见的原因及其他非出卖人所能控制的因素而引起的延误。”第十四条“如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、因政府及其职能部门或政府供水、排水、供电、供暖、供气等部门的原因所致，出卖人不承担责任”。被告润某房地产开发建设的为保障性住房，该保障性住房项目具有一定的公益性和政策指导性，项目的开发建设政府列为“应急工程”，采取了“特事特办”，相关的审批手续为边建设边办理。由于该房屋所在的秦皇岛市杨道庄片区外的市政管网未在2014年12月30日前施工完毕，导致该房屋所在小区的相关设施无法完成并与市政管网连接；被告润某房地产为了尽早完成施工，放弃等待与本小区配套管网的建设，按照华润橡树湾小区自建污水管网标高进行了设计和施工，并将小区内污水管网接入该管网，小区内的给水、燃气、电力等管网也就近接入了其他小区管网后，2015年6月8日被告润某房地产取得河北省建设工程竣工验收报告。秦皇岛市杨道庄保障房南区地块红线外污水管网现仍未施工建设。由于该楼盘约定交付时间是2014年12月30日，被告润某房地产所建设的楼盘因市政管网未建设而无法接驳，被告润某房地产在竣工验收前将该楼盘排水接到临近其他地产的排水系统。被告润某房地产就相关市政配套设施已预留了合理的期限，且一直积极履行自已的义务，而这些基础设施建设的审批与施工并非被告所能掌控。

因此，被告润某房地产提出的上述情形属于出卖人无法预见的原因及其他非出卖人所能控制的因素而引起的延误的抗辩意见，予以采纳。因该房屋按合同约定可顺延交付，原告据此主张逾期交房违约金的诉讼请求，不予支持。