北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、基本案情

　　1、原告诉称

　　王某诉称：902与赵某曾系夫妻关系，2014年1月22日，二人通过石景山法院调解离婚，协议约定，902房屋归902所有，该房屋属于两限房，在夫妻关系存续期间购买，并用我的账户偿还银行贷款，2011年1月28日，赵某在902不知道的情况下，私自与刘某签订了房屋买卖合同，侵害了902的合法权益，房屋买卖合同应属于无效合同。我为了维护合法权益，故诉至法院，诉讼请求：1、确认刘某与赵某于2011年1月28日签订的902号房屋的买卖合同无效;2、判令刘某将902号房屋腾退交付给902;3、本案诉讼费由被告承担。

　　2、被告辩称

　　刘某辩称：不同意902的诉讼请求。2011年1月28日赵某与刘某签订了房屋买卖合同后，房屋一直由刘某实际占有使用，当时赵某与902并未离婚，902完全知道赵某与刘某双方签订的房屋买卖合同。由于当时不能办理过户手续，合同约定在可以办理产权过户时，赵某要无条件配合刘某办理过户手续，而在房屋可以过户时，赵某与902通过法院调解离婚将房屋过户至902名下，赵某、902采用欺骗的手段，没有如实向法院陈述事实，侵害了刘某的合法权，刘某于2014年3月在法院起诉赵某要求赵某办理相关房屋过户手续，该案件还没有审理完毕。房地产律师哪个好？

　　赵某辩称：同意902的诉讼请求。赵某因从刘某处借钱后还不上，刘某说要清理房子内租房的人，在这种情况下，赵某与刘某协商将房屋出卖给刘某，并且签订了房屋买卖合同，合同价款为128万元，但合同写为210万元，刘某向赵某支付第一笔款时，将赵某所借的5万元扣除，后刘某陆续支付给赵某90万元。赵某在将房子出卖给刘某时，902并不知情，赵某当时和刘某说过902不知道卖房子的事情，要求瞒着902。赵某曾给刘某打了张收条，在白纸上签字，但白纸并没有内容，后刘某在白纸上书写了内容，赵某并不知情。对于另一张内容为今收到刘某购房房屋定金102万元整的收条，赵某签字按手印了，但并未收到102万元。

　　二、法院查明

　　房屋902号，房屋性质为限价商品住房。

　　2009年3月7日，赵某与房地产公司签订了商品房预售合同，购买房屋，建筑面积88.22平方米，单价每建筑平方米6135元，买受人首期支付购房总价款的18%，其余价款采取公积金贷款方式支付。

　　902提供2009年3月7日银行交易明细，主张房屋首付款101230元由902支付。2009年8月24日，赵某以个人名义申请住房公积金贷款。

　　2009年9月9日，赵某与902登记结婚。房屋的按揭贷款由902、赵某共同偿还。2011年4月11日，房屋交纳契税。2011年11月9日，房屋所有权登记至赵某名下。

　　赵某陈述，2009年11月，房地产公司将房屋交付赵某，赵某将房屋出租。

　　赵某陈述，2010年底，因无力偿还信用卡欠费，向刘某借款大约五万元，借款期限约一两个月。后赵某未按期向刘某偿还借款，刘某提出要将房屋的租户清走，赵某因担心租户被清走后，家人知道其借款之事，因此，与刘某签订了买卖合同。

　　2011年1月28日，卖方(甲方)赵某与买方(乙方)刘某签订买卖合同，约定，赵某将902号房产出售给刘某，房款价格为210万元，此价格包括银行欠款40万元，甲、乙双方商定于2011年1月28日付给甲方购房定金和首付102万元，定于2011年6月1日之前付给甲方30万元，定于2011年12月1日前付给甲方20万元，所欠银行40万元由乙方按月还给银行，直到房产符合上市过户日止，剩下尾款18万元待到房产符合国家法规准许上市交易时全部付清，甲方须无条件配合乙方过户给乙方所指人为交易对象。交房日期为2011年2月28日之前，甲方保证此房产为一个人所有，没有任何法律纠纷，如出现问题由甲方全部付责任。

　　赵某表示，买卖合同与刘某协商签订，合同签订时，刘某表示卖房的事情应让902知道，赵某提出先隐瞒，不让902知道。刘某表示，买卖合同签订时询问了刘某房屋的权属情况，并看了商品房买卖合同，结婚证，赵某承诺房屋系其婚前财产。

　　赵某陈述，签订合同后，刘某向其转账14万元，赵某用其中的49000元向刘某支付了借款和利息。

　　2011年7月29日，赵某向刘某出具收到购房款11万元的收条，赵某表示未收到该购房款;2011年8月10日，刘某向赵某支付购房款4万元;2012年8月28日，刘某向赵某支付购房款25200元;2012年9月30日，刘某向赵某支付购房款16800元;2011年12月31日，赵某向刘某出具收到购房款15万元的收条，赵某表示实际收款数额为5万元;2011年12月31日，刘某向赵某支付购房款8400元。

　　刘某提交2011年11月28日的收条，该收条载明：今收到刘某交来房屋定金和首付款102万元。刘某主张该收条是按照刘某所述而写，实际并未收到102万元。

　　刘某提交2013年2月4日收条一张，内容为：今收到、刘某购房余款1万元，此房屋全款已全部付清，刘某表示，对于“此房屋全款已全部付清”不认可，收条内容系刘某所写。

　　刘某主张购房款已经全部付清，赵某表示共收到刘某80多万元购房款。

　　刘某提交2011年8月10日赵某签字的声明一份，内容为：本人赵某购买的902号房产为个人自己购买，与前妻白×和现在妻子902无任何关系，本人愿承担任何法律责任。刘某表示，因担心房屋权属问题，故提出让赵某写了该声明，赵某保证该房屋为其一人所有，房屋并不是夫妻共同财产。赵某表示，该声明系其签字，但内容是刘某所书写，在签订合同时已告知刘某诉争房屋是902购买。

　　902主张，该买卖合同是在自己不知情的情况下，赵某私自与刘某签订，而房屋是夫妻共同财产，合同中没有902的签字，房屋为限价房，购房人取得房产后5年内不能转让所购买住房，合同应是无效的。

　　另查，2014年1月22日，赵某与902在石景山法院调解离婚，关于房屋的调解内容为：902房屋一套归902所有，该房屋剩余贷款由902负责偿还，赵某于本调解书生效后三十日内负有协助902办理房屋产权变更登记手续之义务。赵某表示，902在与赵某离婚前已得知房屋已经卖给别人。

　　2014年4月21日，房屋所有权转移登记至902名下。902表示，办理所有权转移登记时已经得知赵某将房屋出卖。房屋现由刘某占有、使用。

　　此外，对于房屋签订买卖合同时的房价，赵某表示，约定的房屋价款是128万元，并非210万元，购房价款128万元是按照当时房屋价格确定的，刘某表示房屋的价格为210万元。房产纠纷律师哪个好？

　　三、法院判决

　　1、一审判决

　　1)确认赵某与刘某于2011年1月28日签订的关于902号房屋的买卖合同无效2)刘某将902房屋腾退并交付给902。

　　2、二审判决

　　驳回上诉，维持原判。

　　四、律师点评

　　房产律师靳双权认为：

　　损害社会公共利益的合同无效。本案双方所签订的房屋买卖协议涉及的房屋性质为限价商品住房，限价商品住房是指政府采取招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地时，提出限制销售价格、住房套型面积和销售对象等要求，由建设单位通过公开竞争方式取得土地，进行开发建设和定向销售的普通商品住房。它是具有社会保障性质的商品住宅。相对于商品房而言，限价商品住房的购买必须符合相应的规定，取得相应资格，同时在房屋的转让方面，政府都有明确的政策性规定。根据《北京市限价商品住房管理办法(试行)》的规定，购房人取得房屋权属证书后5年内不得转让所购住房。确需转让的，可向户口所在地区县住房保障管理部门申请回购，回购价格按购买价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。回购的房屋继续作为限价商品住房向符合条件家庭出售。由上述规定可以看出，转让限价商品住房是受条件限制的，对于未满5年的限价商品住房，其转让对象上是特定的，即向户口所在地区县住房保障管理部门申请回购。

收藏 0 支持 0 反对 0

延伸阅读