北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、基本案情

　　1、原告诉称

　　田某诉称：田某与张某1系夫妻关系，张某1与张某2系兄弟关系。田某与张某2系叔嫂关系，张某2系被告李某之夫，被告张某3之父，2002年3-4月份左右，田某、张某1与张某2、李某口头约定，田某借用张某2的名义购买涉案房屋。2002年6月11日，田某以张某2名义缴纳房屋首付款256 853元，其中970 000元通过银行贷款、补房屋差价款2371元，房屋总价款1 229 224元;随后，田某、张某1及其女儿张某4入住涉案房屋至今，涉案房屋的物业费、装修费、住房维修基金等均由田某支付，涉案房屋的贷款亦由田某夫妇负责按时偿还。2004年6月左右，张某2因意外车祸去世。2017年3月左右，银行贷款清偿完毕。田某与二被告协商因张某2已经去世多年，故需将涉案房屋登记在二被告名下后再过户转移登记给田某。双方的口头协议系双方真实意思表示，应当得到遵守和执行。但被告李某却违背当初约定，否认房屋属田某所有，并在田某协助其办理完毕房屋所有权继承登记手续后，不予配合和协助办理再次过户登记手续，已经明显构成违约，严重侵害田某的合法权益。在与二被告协商未果后，田某只得向法院提起诉讼，恳请法院在查清本案事实的基础上，判如所请。

　　2、被告辩称

　　李某、张某3辩称：答辩人与被答辩人不存在借名买房的事实及法律关系，不同意被答辩人的诉讼请求。2002年6月11日，张某2(答辩人李某之夫，张某3之父)与北京某房地产综合开发有限公司签订《商品房买卖合同》，以按揭贷款方式购买位于北京市宣武区涉诉房屋，合同约定购房款总计1 226 853元，实际付款金额1 224 482元。张某2于签约当日支付涉案房屋首笔购房款256 853元。2002年6月28日，张某2办理了商品房预售登记备案手续。2002年7月22日，张某2与银行、某公司签订《个人购房借款合同》，张某2以涉案房屋作为抵押物向银行贷款970 000元支付涉案房屋购房款。2002年7月25日，工商银行发放贷款并支付给某公司。2002年8月1日，某公司退还涉案房屋购房款差额2371元。张某2与张某1(被答辩人之夫)曾于1995年和1999年共同出资经营两处矿业，张某2去世前以其在山西投资的矿业收入偿还涉案房屋贷款。2004年7月19日，张某2去世后，仍是以张某2持有的投资份额所产生的投资收益偿还涉案房屋贷款。同时张某1作为张某2的兄长，负责处理张某2葬礼、整理张某2相关物品，因此涉案房屋部分材料(如购房发票、《个人购房借款合同》)，现由张某1持有。2017年3月3日，答辩人在北京市某公证处办理继承公证手续继承涉案房屋。2017年3月9日，答辩人提前偿还涉案房屋剩余贷款及利息45 465.41元，并于2017年3月10日取得银行出具的《个人贷款结清证明》。2017年3月30日，答辩人支付涉案房屋契税36 734.47元，并于4月11日支付涉案房屋专项维修资金24 490元。2017年4月24日，答辩人取得涉案房屋《不动产权证书》，二答辩人各占涉案房屋50%的份额。2017年7月20日，答辩人与北京某物业管理有限责任公司签订《前期物业管理服务协议》，此后答辩人依约支付物业费、供暖费、车辆停放服务费共计24 447.18元。被答辩人提出的借名买房事实及法律关系均不成立。第一，北京市是2010年才实施房屋限购政策的，在2002年时没有任何法律法规限制购房，被答辩人完全可以其个人名义购房，根本无需借用他人名义买房。借名买房在逻辑上不合理。第二，答辩人与被答辩人不存在口头约定借名买房的事实，依据《民事诉讼法》第64条的规定，被答辩人应对其提出的“口头约定借名买房”的提供相关证据，但被答辩人未就此提供任何证据予以证明。第三，张某2购房时，张某1在同一小区也购买了房屋。当时张某2及答辩人在京无住房需求，而张某1需要在京开办公司，为了能有更好的生活环境，因此张某1、被答辩人向张某2借用涉案房屋。此后答辩人在京又另行购买其他房屋居住，暂不使用涉案房屋，而张某1因患病需在京进行治疗，为了张某1能有更好的居住环境，故被答辩人及张某1借用涉案房屋至今，并承担借用期间产生的物业费、供暖费等相关费用。但被答辩人、张某1长期借用涉案房屋并不能证明双方存在借名买房的事实。从《物权法》角度出发，答辩人系涉案房屋所有权人，涉案房屋与被答辩人无关。依据双方提交的相关证据，与涉案房屋相关的购房协议、预售房备案、贷款合同、付款票据、购房发票的签约人或付款人均为张某2，由此证明张某2是涉案房屋的实际购房人。张某2去世后，答辩人依法办理继承公证及涉案房屋公示登记并取得《不动产权证书》，合法继承涉案房屋。依据《物权法》相关法律规定，答辩人依法取得涉案房屋所有权。被答辩人所主张的借名买房法律关系并不存在，应以物权法为依据判定涉案房屋归答辩人所有。综上所述，被答辩人提出借名买房的事实，既无事实依据，也无证据支持，更无法律依据。答辩人依法取得涉案房屋所有权，与被答辩人无关。为维护答辩人合法权益，答辩人恳请法院依法判决驳回被答辩人全部诉讼请求。房产律师在线免费解答

　　二、法院查明

　　田某与案外人张某1系夫妻关系，张某1与张某2系兄弟关系。张某2与李某系夫妻关系，张某3系二人之子。张某2于2004年7月19日去世。

　　2002年6月11日，张某2与北京某房地产综合开发有限公司(以下简称某公司)签订《商品房买卖合同》，约定：张某2购买某公司开发建设的北京市宣武区涉诉房屋，房屋总价为1 226 853元。张某2采取按揭贷款的方式支付购房款，首付款为256 853元，贷款970 000元。某公司应在2002年8月30日前将房屋交付给张某2。协议签订当日，张某2支付某公司首付款 256 853元，某公司给张某2开具了购房款发票。

　　2002年7月22日，张某2与银行签订《个人购房借款合同》，张某2贷款970 000元，期限自2007年7月23日至2017年7月23日。每期等额归还本息额7690.93元。2002年7月25日，某公司给张某2开具了970 000元的购房款发票。

　　2002年8月1日，张某2向某公司支付了购房款2371元，某公司给张某2开具了购房款发票。

　　2017年3月3日，李某、张某3在北京市某公证处办理了继承公证，涉案房屋由李某、张某3共同继承。

　　2017年3月9日，李某、张某3结清了涉案房屋的剩余银行贷款，本息及罚息共计45 465.41元。

　　2017年3月30日，李某、张某3交纳了涉案房屋的契税36 734.47元及公共维修基金24 490元。

　　2017年4月24日，李某、张某3取得了涉案房屋的不动产权证书，二人各占50%份额。

　　庭审中，田某主张2002年张某1准备在北京市西城区购置两套房屋，一套涉案房屋，由于贷款问题，在开发商建议下，张某1用本人名义购买了一套房屋，借用弟弟张某2的名义办理贷款并购买了涉案房屋，其与张某2存在借名买房的口头约定，购房首付款及贷款均由其一家偿还，房屋也一直由其一家居住使用，其是涉案房屋的实际权利人。李某、张某3对田某的主张不予认可，李某、张某3主张张某1与张某2合作经营矿业生意，2002年张某1与张某2在北京市西城区购置了一套房屋，涉案房屋房款是用张某2在矿业的收益支付，张某2去世后，张某1作为兄长继续用张某2在矿业的收益帮忙偿还贷款，涉案房屋是张某2本人购买，张某2与田某之间不存在口头的借名买房协议，因张某1需在北京开办公司，为了能有更好的居住条件，便向张某2提出借住涉案房屋，而张某2一家在北京无住房需求，便答应将涉案房屋借给张某1一家居住，后因张某1生病需在京治疗，故其一直未要求张某1一家返还房屋。

　　关于购房款的支付。田某主张首付款256 853元系其用现金支付，此后贷款也是由其一家人偿还，前期其是用现金存入张某2贷款账户，后期是其爱人张某1、女儿张某4用转账的方式转至张某2贷款账户，最后结清贷款时，其给了李某、张某360 000元的现金。李某、张某3主张购房首付款和张某2在世时的房屋贷款都是张某2操作偿还，其不清楚，张某2去世后，张某1作为兄长，继续用张某2在矿业的收入帮张某2偿还贷款，最后结清贷款是其本人支付的钱款，其未收到田某的60 000元现金。审理中，田某针对其付款主张，向本院提交了购房款发票原件、张某2的贷款账户存折原件、张某2贷款账户的存款凭条原件、张某4及张某1向张某2贷款账户转账凭证原件予以证明。李某、张某3对上述证据的真实性予以认可，但主张存折存入的款项不能证明是田某存入，张某4、张某1向张某2账户转款，是张某2去世后，张某1用张某2在矿业的收益帮助张某2还款。审理中，田某针对其主张的首付款256 853元的支付及结清贷款时60 000元的现金给付，未向本院提供证据予以证明。李某、张某3针对其主张的张某2去世后，张某1系用张某2在矿业的收入帮助偿还贷款，亦未向本院提供证据予以证明。

　　针对购房发票及相关手续原件为何在田某手中的问题，李某、张某3主张因张某2去世后，其后事是由作为兄长的张某1办理，故相关材料均由张某1保存。

　　现田某诉至本院，以其与张某2存在借名买房的口头协议为由，要求李某、张某3将涉案房屋转移登记至其名下。李某、张某3以其答辩理由，不同意田某的诉讼请求。审理中，经田某申请，本院对涉案房屋采取了保全措施。

　　三、法院判决

　　驳回田某的诉讼请求。

　　四、律师点评

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