北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、基本案情

　　1、原告诉称

　　焦某诉称：2015年10月，我想将自己拥有唯一一套房室出售，后委托某公司具体办理。某公司介绍其公司可以以“连环单”方式来提供服务。经其业务人员主持，我看中了徐某的涉案房屋。某公司业务人员看过二处房产后，提出由其独家代理，以连环单方式经营，并以其工作经验推算车站北里房子售出时间、申请公积金贷款时间、办理过户手续时间，决定三方确定交付房款时间、办理过户时间。2015年5月23日，我与徐某、某公司三方订立居间服务合同，与徐某、某1公司订立《房屋交易保障服务合同》，我分别支付居间代理费共计79125元。我与徐某于2015年5月23日订立《买卖合同》，约定价款人民币287.5万元，贷款方式为公积金贷款，申请贷款时间为2015年7月30日前，过户时间按期推算合理时间定为2015年8月24日前。同日，我与徐某、某公司订立《补充协议》，约定合同订立定金人民币10万元整。我于当时支付了所有约定款项。合同订立后次日，我得知其连环单在技术上可能不能实现，分别与徐某、某公司三方协商解决办法，一直未有结果。后至合同约定的时间，我房屋没有售出，导致我无购房资质、不能取得公积金贷款，合同无法继续履行。三方协商解决办法，我要求全部退还中介费、担保费、定金，可以解除合同;某公司同意退款，徐某不同意退款。后某公司单方与我解除居间及相关协议，并全部退还费用。2015年9月11日，我接到徐某解除合同通知，通知中表示合同单方解除、不退定金。我认为其行为违反了北京市高院关于解决房产纠纷的规定，故起诉要求：徐某、某公司连带返还合同定金人民币10万元及利息(自2015年9月11日起，至实际退还之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算)。房产律师哪个好？

　　2、被告辩称

　　徐某辩称：1)我和焦某签订《买卖合同》时，焦某并没有告知我是连环单。双方签订合同时，焦某并未提出自己的购房资质有瑕疵。根据焦某本人签署的购房承诺书显示，其明确知晓北京市限购政策，承诺书中约定了因其原因造成合同无法履行，由焦某承担全部责任。合同履行过程中我没有任何过错，焦某方应承担责任。2)焦某能够履行房屋买卖合同却未能及时履行，焦某是北京户籍且名下有一套房产，如将该房产出售即可履行双方合同。焦某为完全民事行为能力人，签订合同时明确知晓自己应在出售自己房屋后才能获得购房资格。焦某在合理期限内，未能将名下房屋出售，应当由其自己承担相应责任。3)焦某严重违反合同约定，应当承担相应的违约责任。合同约定，焦某应于2015年8月24日前向我支付购房款207.5万元，2015年7月30日前办理贷款申请，而焦某除支付10万元定金外，未向我支付任何费用。根据合同第7条第2项规定，买受人未按照合同约定付款的，逾期超过15日，出卖人有解除合同的权利。补充协议第4条第3项约定，乙方违约的，应支付总房款百分之二十的违约金。综上所述，焦某严重违约，理应承担相应的违约责任，我保留提起反诉或另行起诉的权利。

　　某公司辩称：不同意焦某的诉讼请求，焦某支付的购房定金是向徐某支付的，我公司也未收到该笔款项，因此与我公司无关。本案是房屋买卖合同纠纷，我公司并非房屋买卖合同的主体。焦某与我公司签署了调解协议，双方在和解协议中约定了相关的权利义务，我们与焦某已经没有任何纠纷。焦某与徐某的房屋买卖合同确实是我公司提供居间服务签订的。合同签订后，焦某主张有一根高压线辐射，提出解约，我公司也及时告知了徐某。后焦某主张自己的房子可能卖不出去，也要求解约，但是徐某都没有同意。

　　某1公司辩称：我公司已将收取的保障服务费退还，焦某的诉讼请求与我公司无关，我公司对此不发表意见。

　　二、法院查明

　　2015年5月23日，焦某在某公司的居间服务下，与徐某签订《买卖合同》，约定由焦某购买徐某的涉案房屋。合同第四条“成交价格、付款方式及资金划转方式”约定：房屋成交价格为130万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施等作价为157.5万元;买受人向出卖人直接支付定金10万元。

　　同日，双方签订《补充协议》，就房屋买卖事宜作出补充约定。补充协议第一条“成交价格”约定：甲乙双方同意交易房屋价款及家具家电、装饰装修及配套设施作价两者合计为人民币287万5千元整。《补充协议》第二条“关于房屋交易具体事宜”约定：原告(乙方)于2015年5月23日前向被告(甲方)支付定金人民币10万元整，乙方支付首付款时，该定金视为首付款的一部分;乙方于2015年8月24日前将第一笔首付款人民币207万5千元(不包含前期支付全部定金人民币10万元整)以资金托管的方式支付甲方;甲乙双方同意，在2015年8月24日前，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。《补充协议》第四条“违约责任”约定，原告(乙方)若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且被告(甲方)有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：(1)提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的;(2)拒绝购买该房屋的;(3)逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。

　　2015年5月23日，焦某向徐某支付购房定金人民币10万元。其后，焦某未按照《补充协议》约定的期限支付剩余购房款。

　　庭审过程中，焦某向法院提交《解约协议书》一份，上载：甲方为徐某，乙方为焦某，丙方为某公司;“鉴于甲方通过丙方居间向乙方出售涉案房屋，三方分别或共同签署了相关法律文件，现经甲乙丙三方友好协商，达成如下协议：1、本协议一经生效，甲乙丙三方此前分别或共同签署的所有关于上述房屋买卖、代理及相关协议(无论口头、书面或其他形式)均告解除，除本解约协议书所确定之责任外，甲乙丙三方不再承担其他任何责任;2、本协议书生效之日起(空白)个工作日内，甲方应履行下列义务：(1)办理网签注销手续;(2)已收取的乙方定金不予以退还……”解约协议书尾部“甲方”处有徐某签字，所注日期为2015年9月11日。焦某未在解约协议书中签字。

　　庭审过程中，焦某向法院提交《房屋交付催告函》一份，上载：“尊敬的焦某女士：您购买的涉案房屋已经具备合同约定的交付条件。根据贵我双方签订的《商品房买卖合同》，2015年8月24日合同已到期，但您至今尚未办理交付手续。您于2015年9月10日所提出的交付异议，可以通过双方协商、第三方调解以及法律诉讼等途径解决。依照相关法律规定和合同约定，您所付的10万定金我不予退还，并且我将追究逾期应付总房款20%的违约金。”催告函尾部“联系人”处有徐某签字，所注日期为2015年9月11日。

　　庭审过程中，焦某向法院提交《解约协议书》一份，上载：甲方为徐某，乙方为焦某，丙方为某公司;“鉴于甲方通过丙方居间向乙方出售涉案房屋，三方共同于2015年5月23日签署了《二手房买卖合同》，“按合同约定，乙方应于2015年8月24日前向甲方支付第一笔购房首付款：人民币207.5万元，甲方配合乙方办理权属转移登记事项”;“在2015年8月24日乙方未履行合同约定义务的情况下，甲乙丙三方于8月24日当日与9月11日分别进行了两次约谈，均未达成一致。甲方又于2015年9月17日向乙方发出《房屋付款过户催告函》，乙方仍未给予回应。乙方未履行合同约定义务，且逾期15日以上，根据上述《二手房买卖合同》及补充协议 ，已构成根本违约。甲方有权以书面通知的方式解除该房屋买卖合同。丙方作为居间经纪人可证实此事实经过。”《解约协议书》尾部“甲方签字”处有徐某签字，所注日期为2015年9月20日。

　　三、法院判决

　　1、一审判决

　　驳回焦某的诉讼请求。

　　2、二审判决

　　驳回上诉，维持原判。

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