北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告蒋某诉称：蒋某与廖某1于2015年5月26日签订房屋买卖合同，约定蒋某购买1402号房屋。1402号房屋由廖某1、廖某按份共有，签订合同时，廖某1提交了廖某出具的授权委托书、廖某身份证复印件及房屋所有权证原件。后蒋某根据合同约定将定金432000元交付中介公司，双方应于2015年11月19日前办理交纳税、费手续，但廖某1提交的廖某身份证复印件已经到期，无法获得税务机关及产权登记机关的认可，廖某1表示廖某可回国办理，双方就此签订补充协议，将合同履行时间延期至2016年2月29日，但廖某1至今仍未办理，合同无法继续履行。现廖某1、廖某逾期履行超过15个工作日，蒋某有权解除合同，廖某1、廖某并应连带承担违约责任。就蒋某实际损失，包含蒋某的房屋溢价损失，现同类型房屋每平米约5万元，此外，蒋某家庭名下原有一套住房，现1402号房屋亦办理网签，导致蒋某无法另行购房，现即使注销网签，因贷款政策出台新政，蒋某已经不具备贷款支付购房款的能力。同意在本案中一并判决注销网签。

　　请求1、解除蒋某与廖某1、廖某就1402号房屋签订的房屋买卖合同;2、廖某1、廖某连带退还蒋某已付定金432000元;3、廖某1、廖某连带给付违约金864000元;4、廖某1、廖某连带给付滞纳金518400元;5、廖某1、廖某连带赔偿居间服务费95040元、保障服务费21600元。

　　二、被告辩称

　　被告廖某1辩称：仅同意退还定金100000元，不同意蒋某的其他诉讼请求。1402号房屋由廖某1、廖某按份共有。签订房屋买卖合同时，廖某的签字由廖某1代签。廖某1此前确曾告知廖某打算卖房，但廖某长期在国外，对此没有概念亦不配合，就涉案房屋交易，廖某1未告知廖某，廖某对此不知情。签订合同时，廖某1未提交廖某授权委托书，后应中介公司的要求需要提交，廖某1询问是否可以冒签，中介公司回应让回去签，中介公司对廖某1冒签廖某出具授权委托书一节应属知情。且签订合同时，廖某1提交的廖某身份证复印件已经过期无效。廖某1构成无权处分，合同没有成立亦没有生效。考虑到上述手续瑕疵，蒋某、中介公司对此亦有过错，相关损失不应由廖某1一人承担。就蒋某已付定金，中介公司仅转交廖某1100000元，同意退还。就违约金及滞纳金，因合同无效，不能适用违约金及滞纳金条款，不同意支付。且中介公司作为专业的中介机构，应核实查看房屋所有权证及核实出卖人身份，中介公司明知廖某1未获得廖某的授权，仍促成该笔交易，且在廖某本人未到场的情况下就涉案合同办理网签，存在违规操作，应就此承担责任。如法院判定廖某1承担违约责任，违约金及滞纳金约定数额过高，申请酌减。违约金、滞纳金系针对同一违约事实进行约定，无法同时适用。蒋某表示其损失为溢价损失，但蒋某现未另行购房，属仍未实际发生的损失，即使廖某1需承担违约责任，仅需适用定金罚则，承担违约责任10万元。就居间服务费、保障服务费，应由中介公司直接退还，不同意承担。同意在本案中一并判决注销网签。房地产专业律师哪个好？

　　廖某未到庭应诉亦未提交答辩状。

　　中介公司述称：签订房屋买卖合同时，廖某1提交了廖某签字出具的授权委托书原件及廖某身份证复印件，且廖某1曾当着我方经办人的面与廖某电话联系，廖某亦表示对合同认可。我方曾要求与廖某直接联系，但廖某1予以拒绝。此外，根据合同附件二第六条约定，违约条款属独立条款，即使合同无效仍可适用。根据合同约定，蒋某确实向我公司交付定金432000元，但考虑到廖某没有到场，出于对出卖人利益的维护，我方仅向廖某1转交了定金100000元，打算待廖某到场后，再行交付剩余定金，后其余定金332000元经双方协商，我方已经退还蒋某。就居间服务费、保障服务费，根据合同约定，应由违约方承担，合同中，廖某1已承诺出售房屋已获得共有权人的知情并同意。合同履行过程中，根据合同约定，廖某1、廖某应于2015年7月30日前办理解抵押，但廖某1表示找不到房本原件了，补办房产证需要廖某本人到场，且廖某的身份证到期了，无法办理相关手续，各方就僵持在此，未能继续履行合同。同类型同地段房屋现成交价约950万元至1000万元之间。

　　三、审理查明

　　庭审中，各方均认可廖某1与廖某系父子关系。1402号房屋由廖某1、廖某按份共有，其中廖某1占1%份额，廖某占99%份额。

　　蒋某与廖某1、廖某于2015年5月28日签订《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》(含附件二《具体约定》)，约定蒋某购买1402号房屋，成交总价为432万元。附件二约定买受人支付定金432000元，具体支付时间为：签订本附件当日支付100000元，剩余332000元于2015年6月14日前支付;出卖人应于2015年6月29日前向抵押权人申请提前清偿借款，该笔借款由出卖人自行清偿;买受人于2015年11月19日前支付出卖人购房款3888000元;买卖双方应于2015年11月19日前办理税、费缴纳手续;买卖双方应于取得《契税完税凭证》后7个工作日内办理房屋权属转移登记手续;出卖人承诺其配偶及其他共有权人均知晓并认可本次交易;出卖人之代理人、买受人之代理人均承诺已获得真实、合法、有效授权，代表本人意愿签署相关文件，若本次交易所签订的合同及文件，因一方违反买卖合同及本附件的承诺被解除、撤销或认定无效，则违反承诺一方应向另一方承担成交价格的20%作为赔偿金，本条属于独立条款，在合同被解除、撤销或无效的情况下，可依据本条款追究承诺方的赔偿责任;若逾期履约，自逾期之日起超过十五个工作日仍未履行，守约方有权单方解除买卖合同，任一方违约造成《买卖合同》无法继续履行或解除，守约方可依据定金罚则或成交价格的20%向违约方索赔，违约方还应承担守约方因本次交易所支付的居间等各项费用。与案外人某担保公司签订《房屋交易保障服务合同》，约定买受人向服务方支付保障服务费21600元。

　　上述合同中廖某的签字均由廖某1代签。庭审中，中介公司提交廖某于6月9日出具的《售房委托书》，写明：现因工作繁忙，办理有关事宜诸多不便，特委托廖某1全权代理我们办理该房产的如下事宜：代理我们签署出售上述房产的各类交易合同;代理我们收取上述房产交易的购房定金。就此，蒋某表示对真实性认可。廖某1表示对真实性认可，但主文部分系中介公司打印，廖某签字由廖某1冒签。经本院释明询问，各方均表示不申请对廖某签字进行笔迹鉴定。

　　后蒋某向中介公司交付定金432000元，廖某1就此于2015年6月25日出具《定金收据》，写明收到定金432000元。其中，中介公司已转交廖某1100000元，余款未转交。庭审中，各方均认可已办理网签。另查，中介公司于2015年5月28日出具收据，显示蒋某支付居间服务费、保障服务费共计116640元。庭审中，中介公司表示已于2016年11月退还蒋某剩余定金332000元，蒋某表示确已退还，但具体时间记不清。

　　后蒋某、廖某1于2015年11月19日签订《补充协议》，约定原约定最晚过户日期2015年11月19日前更改为2016年2月29日前;如出卖人廖某1、廖某还不能按时交税过户，买受人蒋某有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起5日内退还买受人全部已付款，并支付成交总房款20%的违约金，同时支付从12月20日起至交款日按总房款每日千分之零点五的滞纳金，同时违约方还应承担守约方因本次交易所支付的中介佣金等居间各项费用为116640元。庭审中，各方均认可至今仍未办理交税过户手续。

　　四、法院判决

　　北京市朝阳区人民法院经审理判决如下：

　　1、解除原告蒋某与被告廖某1就1402号房屋签订的房屋买卖合同。被告廖某1于本判决生效之日起七日内协助原告蒋某办理完毕上述房屋的网签注销手续。

　　2、被告廖某1于本判决生效之日起七日内退还原告蒋某已付定金十万元。

　　3、被告廖某1于本判决生效之日起七日内给付原告蒋某违约金五十万元。

　　4、被告廖某1于本判决生效之日起七日内赔偿原告蒋某居间服务费九万五千零四十元、保障服务费二万一千六百元。

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