北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告齐某、葛某1诉称：二原告系夫妻关系，莫某、葛某2系夫妻关系，葛某2系葛某1之姐。2009年8月，莫某夫妻二人与二原告共同购买小松牌挖掘机从事经营，共享利润，共担风险。因双方均缺少资金，双方协商通过互相买卖房屋的方式办理银行贷款，但房屋实际使用人及所有权人不变，即二原告将登记在齐某名下的位于北京市大兴区301的房屋(以下简称301号房屋)过户给莫某，莫某夫妻二人将登记在莫某名下的位于北京市大兴区101的房屋(以下简称101号房屋)过户给齐某。之后，双方各出资40万元购买了小松牌挖掘机并经营。2010年9、10月份，二原告接受莫某的委托，将101号房屋出售，所得房款130万元全部转给了莫某。2013年10月，莫某二人声称资金短缺，需要用301号房屋向银行贷款。后莫某二人私自用301号房屋办理抵押担保从某银行借款115万元。现因莫某二人未按时偿还贷款，某银行已经起诉莫某二人，法院判决某银行有权对301号房屋折价或者拍卖、变卖后所得价款在115万元限额内优先受偿。二原告认为，双方于2009年8月31日签订的买卖合同真实意思并非买卖房屋，而是套取银行贷款，是以合法形式掩盖非法目的的无效合同。买卖合同无效，亦导致了《最高额担保合同》无效。

　　诉请：1、判令原告齐某与被告莫某于2009年8月31日签订的《北京市存量房屋居间买卖合同》无效;2、判决被告莫某与被告某银行于2014年4月6日签订的《最高额担保合同》无效;3、判决被告莫某、葛某2把北京市大兴区301室房屋过户到原告齐某名下;4、诉讼费由被告莫某、葛某2负担。

　　二、被告辩称

　　被告莫某、葛某2未到庭亦未答辩。

　　被告某银行辩称:二原告和莫某二人的合同是否有效与我行没有关系，对于301号房屋，我行有权行使抵押权。

　　三、审理查明

　　齐某与葛某1系夫妻关系，莫某与葛某2系夫妻关系，葛某1与葛某2系姐妹关系。2009年8月，双方协商共同购买小松牌挖掘机从事经营。因双方资金缺乏，遂协商以相互买卖房屋的方式办理银行贷款，而房屋的实际使用人和所有权人不变。2009年8月31日，齐某(甲方)、莫某(乙方)与北京百年盛世房地产经纪有限公司(以下简称百年盛世公司)签订《北京市存量房屋居间买卖合同》，约定：甲方自愿出售301号房屋，房屋所有权人为齐某，所有权证号为X京房权证兴字第XXXX号，建筑面积为60.01平方米，产权类型为私产，用途为住宅;房屋交易价格为53万元;乙方应向丙方支付信息服务费3500元;甲、乙双方商定以银行按揭贷款方式付款，乙方应在签订本合同时支付甲方购房定金1万元，在产权转移登记之日，乙方应将该房屋的首付款20万元支付甲方(已付定金自动转为房款)，贷款额33万元，在银行审贷通过后，由丙方配合甲、乙双方持相关证件、材料办理放款手续;甲方应在收到全部购房款后当日内将该房屋交付给乙方;如因乙方贷款不成功，甲、乙、丙三方不承担责任，丙方退还乙方全额贷款费用3500元。此外，双方还约定了房屋交接、违约责任、合同的终止与解除、争议解决等内容。之后，莫某向渤海银行北京银行营业部贷款33万元，并于2013年11月22日全部清偿贷款。房产律师在线免费解答

　　当日，莫某(甲方)、齐某(乙方)、百年盛世公司(丙方)另签订了一份买卖双方合同，莫某将101号房屋(所有权证号为京房权证兴私字第XXXX号，面积为81.77平方米)转让给齐某，房屋交易价格为72万元，首付款27万元，按揭贷款额为45万元(以银行审批为准)。2009年10月12日，齐某(借款人)、中信银行股份有限公司总行营业部(贷款人)和北京汇海丰担保有限公司(保证人)签订《个人购房借款合同》，借款40万元，贷款期限228月，自2009年10月12日起至2028年10月12日止，齐某指定收款账户为：莫某，账号为×××，开户行为中信银行北京富华大厦支行，抵押物为101号房屋。2011年2月12日，齐某将上述贷款结清，中信银行出具私人贷款结清通知书。

　　2010年12月12日,应莫某、葛某2的要求，齐某在居间人北京鑫尊房地产经纪有限责任公司介绍下,将101号房屋转让给案外人屈某,房屋成交价为130万元。葛某1、齐某称上述卖房款也转给了葛某2、莫某。

　　2014年4月6日,葛某2与某银行签订《综合授信合同》,葛某2可申请使用的最高授信额度为115万元,有效期限为60个月,自2014年4月6日至2019年4月6日,合同中还约定了贷款方式使用授信额度的利率、支付、还款及违约责任等内容。当日，葛某2与某银行另签订《最高额担保合同》，其中最高额债权为115万元，该合同附件二明确了抵押人莫某的抵押财产为301号房屋。之后，2016年4月22日，葛某2依据《综合授信合同》向中国民生银行北京方庄支行提交《借款支用申请书》，借款115万元，借款期限为2016年4月23日至2017年4月23日，并申请将借款支付至田某在账号(×××)。2016年4月23日，民生银行方庄支行将115万元借款支付到葛某2指定的田某的账户内。贷款到期后，葛某2未偿还贷款本息。

　　2017年6月10日，某银行，将葛某2、莫某起诉至西城法院，要求偿还借款本金及利息等。西城法院经审理，于2017年9月5日判决：一、本判决生效后十日内，葛某2向中国民生银行股份有限公司北京银行偿还借款本金115万元、利息622.77元、逾期罚息11955.90元，以及自2017年5月6日起至实际清偿之日止的逾期罚息(含复利);二、本判决生效后十日内，葛某2向某银行支付律师费6975元;三、如葛某2未履行本判决主文第一、二项规定的付款义务，某银行有权对北京市大兴区301号房屋折价或者拍卖、变卖后所得价款在115万元限额内优先受偿。上述判决已经生效。

　　本案审理过程中，葛某1、齐某称301的房屋一直是其家庭住房。

　　四、法院判决

　　北京市大兴区人民法院经审理判决如下：

　　1、原告齐某与被告莫某于2009年7月30日签订的《北京市存量房屋居间买卖合同》无效;

　　2、驳回原告齐某、葛某1的其他诉讼请求。

　　五、北京房产律师靳双权点评

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