北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、基本案情

　　1、原告诉称

　　李某诉称：2017年3月15日，原告李某与被告王某通过某公司签订《北京市存量房买卖合同》及《补充协议》等，约定原告李某购买被告王某位于北京市通州区涉诉房屋，建筑面积为124.23平方米。合同约定成交总价为650万元，原告方选择商业贷款申办贷款，拟贷款金额为220万元。合同签订后，原告如约向被告支付了定金共计65万元。但2017年3月17日，北京市住房和城乡建设委员会等多家部门发布了《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》，根据317新政，本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，即原告方首付款增加、贷款金额减少，最高只能贷157万元，与原告合同拟贷款金额相差63万元，造成原告首付款提高，原告无法履约。新政出台后，原告与被告及居间方多次协商但未达成一致。2017年4月15日、6月底原告多次向被告提出无责解约、返还定金，被告均表示拒绝或无回应。为维护原告的合法权益，请求法院判如所请。

　　2、被告辩称

　　王某辩称：不同意原告的诉讼请求。原告要求依据政策变化解约，我们认为依据不足，希望原告明确，无论是否因新政策影响，客观的情况下是否要求解约，房屋价格正在下降，对方不购买房屋我方需要尽快出卖房屋减少损失。原告在新政策出来后，双方一直在积极履行合同，同时通过多次协商对于后期的付款的步骤和方式，已经达成一致。原告是有能力履行合同的。另外依据房屋的总价款650万，约定贷款是220万元，需要支付的除贷款外是430万，根据新政策，即使是二套房屋，60%为390万，对其没什么影响，贷款数额一直没有往下进行，所以无法确定多少贷款，所以原告提出解除没有任何的理由。如果原告要求解除，我们同意，但是是原告违约在先。房地产纠纷律师哪个好？

　　3、被告反诉称

　　王某反诉称：2017年3月15日，李某与王某在某公司处签订《北京市存量房买卖合同》、《补充协议》等。合同约定李某购买王某位于北京市通州区涉诉房屋，合同总价款为650万元。李某分别于2017年3月15日及17日支付了10万及55万共计65万元定金。在317新政出台后，双方均在积极地履行合同，并商议重新签订补充协议，且在商议过程对于付款的方式和步骤已达成一致。但在2017年7月初被反诉人突然表明不再购买。反诉人认为被反诉人是出卖另一套房屋购买本套房屋，同时被反诉人在此期间又花钱在河北买房，故被反诉人本身是有能力购买本房的，完全是因为现在涉及地区房价下跌严重而恶意违约。被反诉人未依约履行，造成反诉人借高息购买新房，现被反诉人要求解约，致反诉人合同目的无法实现。根据现在房价下跌200万元左右且依据双方合同约定，被反诉人的违约行为需给付我方房屋总价款的20%，反诉原告为维护自己的合法权益，特提起反诉。

　　4、原告反诉辩称

　　李某反诉辩称：不同意被告王某的反诉请求。被反诉人解除合同是依据合同约定及政策原因导致，非主观恶意认为的不购买房屋，现在因被反诉人购买资金不足，无法继续履行合同，新政策出来后，双方协商无法达成一致，因此被反诉人在不得已的情况下才提出诉讼。

　　5、第三人述称

　　第三人某公司述称：对于原告李某的诉讼请求，如果法院判决解除合同，第三人配合办理后续流程，其他不发表意见。对于被告的反诉请求，与我方无关，不发表意见。事情的大致经过为，原、被告双方2017年3月份签订的合同，4月中下旬原告第一次基于新政策提出要求解除，多次协商到6月中旬，最后没有达成明确意见，原告起诉至法院。

　　二、法院查明

　　2017年3月15日，原告李某(乙方、买受方)与被告王某(甲方、出售方)签订《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》，约定原告李某购买被告王某的位于北京市通州区涉诉房屋，建筑面积共124.23平方米，该房屋规划设计用途为住宅，性质为商品房。房屋成交总价为650万元，其中房屋主体价格为339万元，房屋装饰、装修和相关设施的补偿价格为311万元。乙方应于本合同签订当日向甲方支付定金10万元。乙方选择商业贷款申办贷款，拟贷款220万元，乙方分四次向甲方支付除定金与拟贷款金额外的所有成交总价款，乙方于房源查档后向甲方追加定金支付55万元，乙方于2017年5月25日向甲方支付244万元，乙方于交付房屋当日向甲方支付2万元，乙方于2017年6月25日前3个工作日向甲方支付119万元。如因国家法律或政策调整导致贷款机构未对乙方批准贷款，且乙方无法支付该房屋成交总价款的，本合同终止，甲方返还乙方累及已付购房款，甲乙双方互不承担违约责任。此外，合同还约定了其他内容。

　　2017年3月15日，原告李某(乙方、买受方)与被告王某(甲方、出卖方)、第三人某公司(丙方、见证方)签订《补充协议》，约定甲方同意将位于通州区涉诉住房出售给乙方。乙方最迟于2017年6月18日获得贷款机构批贷手续，在乙方积极配合、资质满足贷款银行要求的前提下，如因乙方贷款批贷延迟或贷款金融机构政策变更等不可抗力原因，导致未按期办理过户手续，责任相关方不承担违约责任。如至2017年6月25日未能过户，违约方应向守约方支付总房款20%的违约金。此外，协议还约定了其他内容。

　　上述合同及补充协议签订后，原告李某在约定的期间内向被告王某支付了两笔定金共计65万元。

　　2017年3月17日，北京市住房和城乡建设委员会、中国人民银行营业管理部、中国银行业监督管理委员会北京监管局、北京住房公积金管理中心等部门联合发布了《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》，其中“第二条规定：居民家庭名下在本市无住房且无商业性住房贷款记录、公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的执行现行首套房政策，即首付款比例不低于35%，购买非普通自住房的首付款比例不低于40%(自住型商品房、两限房政策性住房除外)。居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。第三条规定：暂停发放贷款期限25年(不含25年)以上的个人住房贷款(含住房公积金贷款)”。

　　原告李某称由于2017年3月17日出台的上述新的政策，因其有住房贷款记录，按照房屋所在地房屋指导价评估，原计划以393万元作为房屋网签价格，因上述3.17新政，最多只能贷款157万元，无法达到合同约定的拟贷款金额220万元。某公司认可李某的上述主张。另查，上述政策发布后，原、被告双方进行了协商，但未达成一致意见。北京房产律师哪个好？

　　三、法院判决

　　1、原告(反诉被告)李某与被告(反诉原告)王某双方于2017年3月15日签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》于2017年8月23日起解除;

　　2、原告(反诉被告)李某与被告(反诉原告)王某、第三人北京某房地产经纪有限公司于2017年3月15日签订的《补充协议》于2017年8月23日起解除;

　　3、被告(反诉原告)王某返还原告(反诉被告)李某购房定金65万元，于本判决生效之日起七日内给付清;

　　4、驳回被告(反诉原告)王某的全部诉讼请求。

　　四、律师点评

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