北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、基本案情

　　1、原告诉称

　　我与谢某是房屋买卖合同关系，谢某户口登记为谢x，2011年10月3日死亡，其与洁某为夫妻关系，谢小某是谢x的女儿。1995年我与谢x签订买卖房产契约，约定将河西村32号院西房三间卖给谢x，根据法律规定，农村宅基地是集体经济组织成员享有的权利，不得转让集体经济组织成员以外，故我和谢某的买卖行为违反了法律的强制性规定，应属无效，故诉至法院，诉讼请求：判令我与谢某签订的房屋买卖协议无效。

　　2、被告辩称

　　被告洁某、谢小某未答辩。

　　二、法院查明

　　1995年11月20日，付某(又名付x，甲方)与谢某(又名谢x，乙方)签订买卖房产契约。约定：甲方自愿将自己老宅西房三间、自然院卖给乙方，并经双方协商经两期付款付齐，经中介人、证明人收款为凭。此约生效后，乙方的房产变动及转让与甲方无关，但在需要时，甲方应当出面办理当地政府或矿区要求的相关房产手续，然后转给乙方。基于现实情况，暂时办理不了房产证、土地证，向政府有关部门办理换户主手续，双方协商请本村负责人出头作证，双方签订本协议为准。房宅转卖时，甲方称此房祖业老宅，不属非法盖房，但没有政府发给的土地证和房产证书，如将来政府认为此宅舍不实或在规划区内需要搬迁时，甲方仍有义务出头办理手续，将拆迁费如数转给乙方。以上条款经双方同意。

　　谢x为居民户口，于2011年10月3日去世。洁某系其配偶，谢小某系其女儿。

　　三、法院判决

　　确认付某(付x)与谢x(谢某)一九九五年十一月二十日签订的买卖房产契约无效。

　　四、律师点评

　　房产律师靳双权认为：

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