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借名买房协议纠纷——借名所买之房是否可以通过继承取得?

2020-07-18 11:27:37 0

一、原告诉称

原告王向本院提出诉讼请求:判令五被告协助王办理XXXX××小区××号楼××单元××室房屋的过户手续,将案涉房屋过户到王名下。

事实与理由:一、案涉房屋系王借乔名义出资购买并登记在乔名下,王应享有案涉房屋的所有权。王系案涉房屋《房屋所有权证书》登记的所有权人乔的孙女,五被告系乔与其丈夫王的婚生子女。王作为承租方,承租位于XX区北二条胡同38号房屋(以下简称“腾退房屋”),并与其奶奶乔共同居住。

2006年3月27日,根据XXXX区房屋土地经营管理中心的请示及XXXX区人民政府下发的批复,将腾退房屋界定为危险房屋,对其实施解危排险腾退工作。2006年6月24日,王作为腾退房屋的承租方与XXXX区房屋土地经营管理中心签署《排险腾退货币补偿协议书》,按照腾退房屋区位及建筑面积,共获得货币补偿款、搬迁补助费等172028.30元,该款项汇入王银行账户。

由于腾退房屋作为XX区重点工程被拆迁,王因此获得了购买经济适用房的权利,但因王2006年时仍在大学就读,根据当时有效的《关于XX市城镇居民购买经济适用住房有关问题补充规定的通知》(京政办发(2002)53号)第八条规定,“除在校就读的本科以下(含本科)学生以外,具有完全民事行为能力的本市城镇居民具备购房资格”,王作为在校就读的本科以下(含本科)学生不具备购买经济适用房的资格。迫于无奈,王得不借与其共住的奶奶乔之名,购买案涉房屋。因王与奶奶乔均无经济收入,乔属于城乡居民老年保障福利养老金人员,没有工作,没有养老保险金,由政府每月给予700元左右的补助。为解决居住困境,王2006年6月19日向拆迁办提出了《困难补助申请》,申请所得困难补助金190000元。王用该困难补助金190000元及拆迁补助款172028.30元,以奶奶乔的名义,于2007年10月购买了案涉房屋。房屋总价款共计259374元,原告通过银行转账给乔、提取现金交给乔的方式,由乔缴纳,产权登记在乔名下。

二、案涉房屋产权应登记在王名下。案涉房屋交房后,一直由王与奶奶乔共同居住。2014年1月2日,乔因病去世,乔去世后,该房屋一直由王占有和使用至今。因五被告已经于2019年7月11日向XXXX区人民法院提起诉讼,主张以遗产分割案涉房屋,王为维护自己的合法权益,在原告与五被告协商不成的情况下,迫于无奈,特向贵院提起诉讼。

二、被告辩称

被告王、王、王辩称:本案的真实情况是,乔系王的妻子,在王去世后,乔一直居住在被腾退房屋内。房屋腾退后,乔享有购买经济适用房资格,并购买了案涉房屋,且一直在该房屋内居住,直至去世。该房屋是乔的个人合法遗产,应由各被告按照法定继承分割,与王无关。

被告王辩称:王虽然是家里的老大,但对家里的事情不太清楚。

被告王辩称:房屋从拆迁到入住,王最清楚,所有的手续几乎都是王操办。房屋拆迁时,王是承租人,在此之前,王是案涉房屋的承租人,后分到王名下一间。王是大学生,不能购买经济适用房,房管局的人说乔可以买,可以写乔名字。当时说的很清楚,就是王借用乔的名字购买房屋,乔也说这房屋就是王的,不会给别人。之后王通知了其他被告,当时大家都同意。购买经济适用房时,表格是王填的,从王的拆迁款存折里取出了十多万块钱用于交款,乔的签字都是王代签的,房屋验收、装修、水电都是王弄的,装修合同也是王签的。王跑前跑后,就是要给自己的女儿王弄一套房子。

三、本院查明

与乔系夫妻关系,王1992年去世,乔2014年去世。五被告系王与乔之子女,王系王之女。王生前承租XXXX区西四北二条38号房屋两间,王去世后,上述房屋的承租人变更为王。乔虽不是承租人,但其一直在此居住直至腾退。2000年5月,王申请将上述房屋分户,分给其女儿王一间,该申请获得房管部门的准许。后房管部门分别与王、王签订了《XX市公有住房租赁合同》。王的合同编号为西房福字第79号,住宅坐落为XX区北二条38号35号,面积为10.10平方米。2006年上半年,政府相关部门对王承租的房屋进行排险腾退。2006年6月24日,王(乙方)与XXXX区房屋土地经营管理中心(甲方)签订了《排险腾退货币补偿协议书》。该协议约定,乙方在XXXX区西四北二条38号承租公有住房一间,建筑面积13.46平方米;乙方在本址有正式户口两人,分别是本人王和奶奶乔;房屋的区位补偿价8605元/建筑平方米,按乙方居住建筑面积计算,货币补偿款共计115823.30元;甲方支付乙方搬迁补助费共计56205元,其中包括搬家补助费270元、提前搬家奖励费25000元、解危排险应急补助30000元、其他补助费(包括有线电视、电话、空调移费)935元,危险房屋货币补偿款总计172028.30元;乙方应在2006年6月30日前腾空房屋,交给甲方。协议签订后,王依约腾退了房屋,货币补偿款172028.30元汇入王账户。

与此同时,王向腾退部门提交《困难补助申请》,内容为“拆迁办领导:您们好!我与奶奶合住西四北二条38号院平房一间,另有一自建房(奶奶住)。我是承租人。我现正在上大学,奶奶已七十八岁高龄,均没有任何经济收入。我父母离异(现我随父亲),我与奶奶在生活上全靠我父亲微少的薪金供养,所以经济生活十分困难。考虑到即使是一套回龙观的经济适用房,购房款,各种税金,拆迁周转租房费用加起来也需要30多万(父亲也面临此次拆迁买房问题,已自顾不暇)。所以特申请困难补助。希望您们考虑我与奶奶的切实困难,使我们能够在这次拆迁过程中顺利地住上新房。谢谢您们”。后相关部门给予了补助款190000元,该款亦汇入王账户。

为安置腾退人口,相关人员获准购买一套经济适用房。2007年10月30日,BB房地产开发有限公司与乔签订《北京市商品房预售合同》,约定由乔购买XX区东小口镇××小区××号楼××单元××号房屋,建筑面积为99.77平方米,房屋用途为经济适用住房。2010年2月4日,乔取得案涉房屋的《房屋所有权证书》,登记的房屋坐落为XX××小区××号楼××单元××号,面积为100.08平方米。

案涉房屋交付后,王五对房屋进行了装修,王称其系代替女儿王进行装修。后乔实际在案涉房屋内居住,王表示,王也阶段性的在此居住。现案涉房屋的购房合同、《不动产权证书》等材料均在王处保存。

关于购房款的来源,王、王、王、王、王均认可是用腾退补偿款和困难补助款支付的购房款。王、王称,因签订《XX市商品房预售合同》时王系在校大学生无资格购买经济适用房,所以借用乔的资质购买了案涉房屋,且腾退补偿款和困难补助款本就属于王所有,故案涉房屋应属于王所有。王、王、王则认为腾退补偿款和困难补助款应属于乔所有,并非属于王所有。

四、裁判结果

综合上述,本院无法认定王与乔之间存在借名买房的合同关系,王的诉讼请求本院不予支持。另指出,案涉房屋的析产继承等问题不属于本案的处理范围,各方当事人可另行解决。

综上,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十一条之规定,判决如下:

驳回王的诉讼请求。

五、律师点评

本人认为,所谓借名买房,是指当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,借名人实际享有房屋权益的一种合同关系。双方当事人是否存在借名买房的约定,在无相关直接证据予以证实的情况下,应当综合考虑房屋的出资情况、使用情况、当事人的合理解释等因素。

就案涉房屋的出资而言,综合各方陈述意见,可以认定案涉房屋的购房款来源于腾退补偿款和困难补助款。虽然乔不是被腾退房屋的承租人,但乔一直在被腾退房屋内居住,不排除腾退补偿款中有其份额。根据王向腾退部门提出的《困难补助申请》所载内容,亦能看出被补助的对象也包括乔

故,现有证据不能认定案涉房屋系由王个人出资购买。就案涉房屋的使用情况而言,虽然王代王对案涉房屋进行了装修,且王实际掌管购房合同、《不动产权证书》等材料,但乔一直在此居住,王并非长期在此居住。

 


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