北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

 

 

原告诉称

原告李某杰向本院提出诉讼请求：判令被告协助将上海市闵行区房屋过户登记至原告名下。

事实和理由：2013年，原告拟出资购买房屋，经过看房后选中了上海市闵行区房屋。因原告是非上海户籍，且一直在上海开店经营，未缴纳过社保，因此在购房过程中，原告了解到自己被限购而不能购买上海房产。当时原、被告是男女朋友关系，可能将要结婚，被告虽然也是非上海户籍，但其社保缴费年限符合当时政策，因此双方协商以被告名义买下房屋，但房屋实际由原告全额出资，也由原告享受全部产权，被告仅为代持。原告也实际支付了全部房款。此后，双方以被告名义签署了《房地产买卖合同》，并于2013年11月7日办理了过户手续，同年11月19日取得被告名义的房地产权证。

2014年1月19日，双方签订《协议书》一份，对上述事实进行确认，并明确约定房屋产权完全为原告所有，被告仅为代持，且约定待满足过户条件时，应将房屋产权全部过户给原告。房屋交付后，原告出资进行了装修。装修后，原告与母亲张某山一起搬入居住。同时，原告每月将房屋需归还贷款金额交付给被告，用于归还房贷。2014年年底，原、被告因感情不和分手，最终未能结婚。此后，原告继续按月向被告汇款，用于归还房屋贷款，而房屋也由原告继续居住使用至今。由于当时为了避免被告随意处分房屋，2014年1月23日，原告借用母亲张某山名义，与被告签订《抵押借款合同》，将房屋设定抵押。

2020年4月，被告却以其为房屋产权人，张某山的抵押使其无法处分自己的房产为由，向贵院提起抵押权纠纷诉讼，要求涤除抵押。原告认为被告无视客观事实，违背双方约定，现原告在上海已经缴满60个月社保，已符合购买一处上海房产的条件，故起诉要求被告配合将房屋过户至原告名下。

 

被告辩称

被告王某龙辩称，不同意原告的诉讼请求。当时原、被告是男女朋友关系，被告有购房资格，故向原告借款购买系争房屋。系争房屋首付款是58万元（人民币，下同），被告出资15万元，剩下的首付款为其向原告借款。剩余房款为银行贷款120万元，贷款归还分两部分，2014年7、8月之前双方同居，该期间由被告归还贷款，之后两人分手，被告搬出房屋，因为由女方占用房屋，故女方支付贷款作为房屋占有使用费用。按照当时政策，女方没有购房资格，至今女方也没有购房资格，所以根本不存在女方买房的事实。

第三人工商银行辩称，涉案房屋的抵押登记设立并生效，在涤除其所属的抵押权之后，尊重法院的裁决结果。

 

本院查明

2013年9月26日，案外人李某川（卖售人，甲方）与王某龙（买受人，乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定由王某龙购买李某川名下位于上海市闵行区房屋，建筑面积72.13平方米，转让价款共计1,780,000元。

2013年9月26日，李某杰向王某龙银行账户转账537,800元。

2013年11月5日，王某龙（借款人，主借款人）、案外人张某丽（借款人，共同借款人）与工商银行（贷款人，抵押权人）签订《个人购房借款/担保合同（商业）（2012年版）》，约定：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人住房贷款，金额为人民币1,200,000元。

2013年11月7日，王某龙作为缴款人缴纳契税17,800元。

2013年11月19日，经核准，王某龙被登记为系争房屋的权利人。同日，经核准，第三人工商银行与王某龙就系争房屋设立抵押权登记。

2014年1月19日，王某龙（甲方）与李某杰（乙方）签订《协议书》。

2014年1月28日，案外人张某山与王某龙就系争房屋设立抵押权登记，张某山为抵押权人，担保的债权数额1,500,000元，债务履行期限自2014年1月23日至2016年1月22日止。

2015年5月20日，李某杰与案外人王某红登记结婚。

2020年12月11日，张某山作为申请权利人，王某龙作为申请义务人，就系争房屋向上海市闵行区不动产登记事务中心提交抵押权注销登记申请。经核准，张某山在系争房屋上的抵押权被注销。

另查明，王某龙于2014年搬离系争房屋，系争房屋事实上由李某杰居住使用至今，居住产生的电费、有线电视费、物业费等费用亦由李某杰缴纳，系争房屋的房产证亦一直由李某杰保管。李某杰办理了居住地址为系争房屋，有效期为2016年5月11日至2021年5月11日的《上海市居住证》。

2019年6月12日，李某杰（出租方，甲方）与案外人张杰（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》。

 

裁判结果

一、第三人中国工商银行于上海市闵行区房屋上的贷款还清后五日内办理该房屋上抵押登记的注销手续；

二、被告王某龙于上海市闵行区房屋上的抵押登记注销后七日内协助原告李某杰办理该房屋的产权过户手续，将该房屋的产权登记至原告李某杰名下。

 

房产律师靳双权点评

本案争议焦点有二，其一，是否存在原告陈述的借名买房的事实，其二，原告现在是否具备购房资格，是否满足不动产登记过户的条件。

第一，关于原、被告之间是否存在借名买房事实。

首先，原、被告签订的《协议书》系依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，被告虽抗辩因第一页、第二页未经其签字确认，亦没有加盖骑缝章，真实性无法辨认，其亦未拿到《协议书》原件，故仅认可由其签字的第三页，不认可《协议书》第一页、第二页，即使仅认定《协议书》第三页的效力，根据该页载明的内容，甲方不得在遗嘱中处理房屋，如甲方的继承人主张房屋权利，则甲方应向乙方承担违约金、赔偿损失，乙方如出售、赠予房屋，需甲方以产权人名义签署协议、办理手续的，甲方应当无条件予以配合，亦可得出原告系通过该协议限制被告擅自处分系争房屋的权利，被告仅为名义上的产权人，并无产权人的实际权利。

其次，根据原告提交的转账交易明细及当事人的当庭陈述，综合系争房屋的首期购房款绝大部分都由原告支出，且原告于2015年至2020年期间，基本每月都会向被告转账5,850元至6,800元不等的款项，原告亦一直通过微信积极联系被告，沟通贷款归还事宜，系争房屋的房产证一直由原告保管，系争房屋自2014年之后一直由原告居住或使用等事实，有理由相信系争房屋由原告出资购买，因限购原因由被告代持，被告虽辩称首付款中有部分系其出资，同居期间亦由被告归还过部分贷款，然因原、被告购房期间存在男女朋友关系，即使被告出资的事实成立，结合双方之间之后的协议内容，也可视为对原告的赠与。然被告上述出资，代还部分贷款的行为并不能改变代持的事实。

第二，关于原告现在是否具备购房资格，是否满足不动产登记过户的条件。首先，按照上海市政府的房屋限购政策，非本市户籍的居民家庭名下无任何住宅类房屋且符合网签日期前63个月内累计正常缴满60个月社会保险或个人所得税，可购买一套住宅，原告目前处于已婚状态，且已经达到购房的社保缴费年限要求，故原告作为非本市户籍的居民家庭具备购房资格。其次，案外人张某山在系争房屋上的抵押权已经涤除，同时，原告在庭审中表示其有经济能力，可一次性归还银行贷款，涤除个人住房贷款的抵押登记，故亦可实现系争房屋的登记过户。

综上，原告要求被告协助将系争房屋过户登记至原告名下的诉讼请求依法可予以支持。