北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

 

 

原告诉称

原告李某军、李某红向本院提出诉讼请求：依法确认上海市虹口区1室房屋(以下简称系争房屋)由原告李某军、李某红和被告李某刚按份共有，三人各分得三分之一份额。

事实和理由：原、被告系兄弟姐妹关系。2000年左右家中位于上海市8室的房屋动迁,父亲李父拿出部分动迁款购买系争房屋,要求原、被告每人出资5.5万元。因购买时考虑到两原告的身份信息不便作为购买人,故以父亲和被告的名义购买,房屋产权登记在父亲和被告名下。2004年11月15日,父亲为避免自己将来过世之后子女发生争议,故通过“书面遗嘱”的形式将系争房屋的出资状况做出相应证明，并对未来房屋的产权分配归属做出声明,即系争房屋是原、被告共同参与出资，将来房屋产权为三人同等均分,被告也签字并确认。父亲于2018年1月去世后,当事人对房屋产权发生争议，故起诉。

 

被告辩称

被告李某刚辩称，原、被告三人不存在共同购房的意思表示，没有签署过任何协议。原告不能证明两原告是系争房屋的产权人，尽管其曾出资，但不能因出资得出两原告享有系争房屋产权的结论。父亲的遗嘱上没有两原告及母亲的签名，不能凭此遗嘱来得出购房时约定了三人按份共有的结论。之后母亲进行了公证遗嘱，否认了借名购房的事实。系争房屋现登记在父亲及被告名下，属于父亲和被告共同共有。从2000年购房至今已达18年之久，原告早就知晓房屋产权登记情况，但从未提出产权归属异议，可推定原告对此没有异议，现提起本案诉讼已经经过时效。不同意原告诉请。

第三人李某丽述称，同意被告的意见。第三人因继承而享有系争房屋部分产权份额。原告提交的遗嘱是父亲在迫不得已的情况下做出的，之后母亲的公证遗嘱否认了父亲的遗嘱。两原告主张要求各三分之一的产权份额没有法律依据。

 

本院查明

李父(于2018年去世)、李母(于2015年去世)共生育四个子女，即李某军、李某红、李某刚、李某丽。李某军、李某红早年到香港定居，成为香港居民。1999年，李父、李某刚与开发商签订《上海市内销商品房预售合同》，购买系争房屋，后于2000年完成交房，实际房款总价265,617元，房屋产权于2001年登记在李父、李某刚二人名下。

2004年11月15日，李父书写了一份字据，载明其原住8室私房，动迁后住到系争房屋，因动迁时获得的动迁款不足购买该房屋，就要求李某军、李某红、李某刚每人投资5.5万元，用李父、李某刚二人名义买下(当时李某军、李某红家在香港);在李父和配偶百年后，此房为三人共有，等等。李某刚在字据上签名并书写“谨遵父嘱”，在字据副本上又书写了“遗嘱正本李某刚保管，此乃副本”，并签名。2013年10月28日，李母出具了一份公证遗嘱，载明将系争房屋属于其本人的所有产权份额遗留给李某刚、李某丽平均继承。

 

裁判结果

驳回原告李某军、李某红的诉讼请求。

 

房产律师靳双权点评

不动产权属证书与不动产登记簿的记载事项，是权利人享有不动产物权的证明，除有证据能证明不动产登记簿的记载确有错误外，以其记载确定权利归属。

本案中，李父、李某刚是不动产权属证书及不动产登记簿所记载的系争房屋产权人，李某军、李某红主张其为房屋的实际共有产权人，必须对双方存在借名买房或代持房产约定，以及两人对购房款出资的事实，承担证明责任。现根据李父2004年出具的字据，可以证明李某军、李某红对购买系争房屋各有5.5万元的出资，但字据中并未表明当事人曾就系争房屋为李某刚、李某军、李某红三人按份共有形成约定，反而载明在李父夫妇百年后，系争房屋才由三人共有，李某刚在签名时书写的内容也表示遵从的是父亲遗嘱。故该字据的遗嘱性质清楚明确，可证明李父并不认为李某军、李某红是系争房屋的实际共有人，仅认可其出资贡献在继承时给予遗嘱安排。

而李母在此后作出的公证遗嘱，说明其并不认为系争房屋实际由李某刚、李某军、李某红三人按份共有，也印证了李父在遗嘱中表明的态度。况且，李父夫妇对购买系争房屋也有出资，无证据证明其认同对该房屋的登记权利为替子女代持。故法院无法认定当事人之间存在借名买房或代持房产的约定，李某军、李某红对购买系争房屋的出资，只能被认定为对父母购房的资助。

另一方面，系争房屋在购买时为内销房，现在则受限购政策影响，不论按当时还是现在的政策规定，李某军、李某红作为香港居民，也都不能通过购买方式取得系争房屋的产权。综上所述，李某军、李某红要求确认系争房屋三分之二共有份额归其所有的诉请，无证据支撑和法律依据，不予支持。

现系争房屋原登记的共同共有关系，已随李父夫妇去世而解体，就其中多少产权份额应为父母遗产，以及遗产的继承问题，不是本案处理的法律关系范围，当事人可另循法律途径解决。