北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

 

 

原告诉称

王某红向本院提出诉讼请求：1、上海市1号房屋归王某红及李某玲、李父共有，王某红享有三分之一的权益份额;2、依法分割上海市1号房屋(以下简称系争房屋)，由两被告向原告支付房屋份额折价款。

事实和理由：王某红与李某军于2011年6月24日结婚。李某玲系李某军与前妻之女，李父系李某军之父，李某军之母李母已于2000年7月12日去世。2017年8月3日，李某军去世。

2010年6月24日，李某军购买上海市1号房屋并办理银行贷款。李某军欲在同小区购买系争房屋，为降低首付款比例，李某军借用李某玲的名义购买系争房屋并办理银行按揭贷款。2010年9月16日，李某军以李某玲名义与开发商签订认购书，该认购书由李某军代签。2011年1月20日，李某军以李某玲名义与开发商签订预售合同。

2012年1月9日，李某玲出具承诺，确认系争房屋实际购买人、出资人及处理权人为李某军。王某红支付15万元认购金，其余房款或由李某军支付，或由李某军付至李某玲账户后支付，银行还贷也是由李某军按月转至李某玲账户，购房过程中产生的税费均由李某军缴纳。李某军接收房屋后，与王某红对房屋进行了装修。虽房屋登记于李某玲名下，但实际为李某军所有。李某军去世后，该房屋应由其继承人共有。

 

被告辩称

李某玲、李父辩称，不同意王某红的诉讼请求。

不动产归属以登记簿记载为准，房屋登记于李某玲名下，属于其个人财产。李某玲取得房屋产权，具有合同依据、具备履约能力，李某玲签订了买卖合同、贷款合同，实际支付了首付款400万元、贷款2000万元、支付尾款700万元。李某军作为李某玲的父亲，在李某玲婚前购置房屋出资的，视为对子女的赠与。李某玲虽出具过承诺函，但该承诺函是对开发商的担保，不具有其他效力。在买卖合同纠纷案中，虽然开发商提供了该承诺函，但法院审理后判决李某玲个人承担支付房款的义务；该案执行中，还针对李某玲的逾期履行扣划了执行费用。权利与义务是对等的，故李某玲享有房屋所有权。

自系争房屋于2012年登记至李某玲名下，至李某军2017年过世五年间，李某军从未提出过主张，故不认可李某军享有房屋权利，即使其有权也已放弃，故王某红不具有起诉资格。

大华银行述称，如果法院判决变更房屋所有权，需保障抵押权人的权利，在偿还借款后再行办理所有权变更手续。

 

本院查明

2011年6月24日,王某红与李某军结婚。李某军系李母与李父之子，李某玲系李某军与前妻张某丽之女。李某军于2017年8月3日去世，李母已先于李某军死亡。

2010年9月16日，李某玲与P公司就系争房屋签订认购书，约定预售总价48,331,030元，李某玲于2010年9月16日支付认购金50万元，于11月20日前支付首付款14,499,309元。

2011年1月20日，P公司(甲方)与李某玲(乙方)签署《上海市商品房预售合同》。

2012年1月12日，系争房屋(建筑面积511.79平方米)登记至李某玲名下。系争房屋上设定了大华银行为权利人的抵押权。截至2020年11月11日，李某玲在大华银行贷款本金余额为14,997,494.96元。

另查明，李某玲、李父与王某红因法定继承纠纷诉至浙江省温州市鹿城区人民法院，李某玲、李父诉称李某军生前未留有遗嘱,主张各继承李某军众遗产的三分之一。王某红提出反诉，要求继承系争房屋等。后经法院调解于2018年3月2日达成调解协议，该调解协议未涉及系争房屋。

 

裁判结果

驳回王某红的诉讼请求。

 

房产律师靳双权点评

民事主体的财产权利以及其他合法权益受法律保护。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，不能提供证据或证据不足以证明其主张的，由负有举证责任的一方承担不利后果。

本案争议焦点为系争房屋真实权利归属。王某红与李某玲、李父对承诺、P公司诉状及说明，就购房款支付及贷款偿还情况、控制房屋并对房屋进行装修等情况进行了充分举证和质证。

关于被告购买讼争房屋时曾向开发商出具“承诺”，该“承诺”记载“该套房屋实际购买人、出资人及处理权人为我父亲李某军”。虽有如此表述，但从该“承诺”出具的背景和目的来看系因银行贷款金额不足2700万元而向开发商先行申请开具700万元发票，并承诺将会按期付清尾款的还款担保，非两当事人之间的权利义务“合意”。并且，在之后的履行过程中，无论是李某军还是李某玲均违背了该“承诺”的约定，并未在承诺所记载的2012年11月30日之前付清尾款。开发商实际并未按照上述承诺的内容向李某军主张支付尾款，反而向法院起诉李某玲，要求李某玲偿还该笔尾款。

后李某玲依据生效判决确定的义务，以系争房屋实际权利人的身份向开发商支付了人民币700万元。因此，该承诺不足以认定为李某军与李某玲所达成的法律意义上的“代持协议”，当事人亦未据此履行。

关于出资情况。1、首付款人民币12,253,315元，部分为李某军出资、部分为李某玲出资。被告李某玲已自认其中的8,253,315元系被继承人李某军支付，法院予以确认。剩余400万元首付款，无论从开发商P公司的证明还是银行支付凭证来看，均系被告李某玲本人账户直接支付。

2、大华银行贷款人民币2000万元出资。无论从贷款合同的约定，还是第三人大华银行在庭审中的陈述来看，该笔2000万元贷款被告李某玲为主贷人而被继承人李某军仅为担保人。截止2020年11月，李某玲已偿还本息1300余万元。该笔贷款应认定为被告李某玲的出资。

3、尾款人民币700万元应认定为李某玲出资。前已述及，李某军、李某玲并未实际履行“承诺”内容，这导致开发商P公司于2014年起诉被告李某玲偿还剩余购房尾款。法院据此作出判决，判决由被告李某玲还款700万元，被告李某玲亦于判决生效后转账支付了该笔款项。因此，该笔出资除有生效判决确定以外，被告亦有实际履行判决行为，应当认定为被告李某玲出资。

4、关于增加面积购房款及违约金部分系李某军出资。

原告所主张的首付款8,253,315元、增加面积购房款及违约金部分及贷款还贷金额实际资金来源均为被继承人李某军所有，其中首付款被继承人李某军出资人民币8,253,315元，亦属于其与原告王某红婚前出资，被继承人有权独立处置；原告主张李某玲按月偿还的贷款的资金均来源于李某军。

首先,李某军过世后，被告李某玲仍按期还款且在大华银行要求下提前还款人民币200万元；其次,即便由李某军本人按月拨付的事实成立，也仅系担保人与债务人之间的债权债务法律关系，不能直接认定该笔贷款为被继承人李某军出资。而且无论是增加面积购房款及违约金部分出资还是贷款还贷的资金来源、首付款出资，被继承人李某军于2017年8月故世，其生前既未向李某玲主张过返还出资款，亦未提出过房屋确权的主张。由此可见，被继承人李某军生前对讼争房屋登记在其女李某玲名下不持异议。原告王某红以法定继承人身份提起本案诉讼，代李某军主张其为讼争房屋的实际权利人，依据尚不充分。

关于系争房屋的实际占有。王某红签署了房屋交接单并领取了房屋钥匙，系争房屋目前仍在装修之中。原告王某红与被告李某玲均分别提供了装修、采购、支付的相应材料。被告李某玲还提供了目前与房屋使用有关物业费、水电费等缴费材料。由于被继承人李某军与被告李某玲系父女关系，共同对房屋的装修、使用。故仅凭现有证据不能得出被继承人李某军实际排他占有系争房屋的事实。

综合以上，因此，原告主张讼争房屋为被继承人李某军一人所有并要求按遗产予以分割的请求，不予支持。