北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

 

 

原告诉称

原告李某兵向本院提出诉讼请求：1、二被告及第三人中国银行配合办理上海市松江区1号房屋抵押权涤除手续；2、判令S公司协助二被告将上述房屋过户登记至二被告名下；3、请求判令二被告协助原告李某兵及第三人李某惠将上述房屋过户至原告李某兵及第三人李某惠名下。

事实与理由：原告及第三人张某婷原系夫妻关系，二被告系夫妻关系，原告与被告王某娟系亲戚关系。2016年10月，原告及第三人张某婷意欲购买位于上海市松江区1号房屋(以下简称“系争房屋”)，但因原告及第三人张某婷当时属于限购对象，故经与二被告协商，由二被告出面购买。2016年10月6日，原告及第三人张某婷与二被告签订了《买房协议书》约定，原告及第三人张某婷出资购买系争房屋，房屋总价664万元，首付400万元。首付由第三人张某婷直接支付给开发商，贷款250万元以二被告名义申请，但实际由原告及第三人张某婷每月还款。名义购房人为二被告，但二被告无权居住、出售、抵押，原告及其第三人张某婷有权要求二被告无条件配合过户。

协议签订当天，二被告与开发商即S公司签订预售合同。原告及第三人张某婷支付了首付，并按月归还贷款，同时取得了房屋，并装修入住至今。系争房屋目前登记在S公司名下，并预告登记在二被告名下。原告与第三人张某婷因感情不和离婚，二人约定系争房屋归原告所有，后原告与第三人李某惠结婚。现开发商已经通知可以办理产权过户，原告及其配偶李某惠也符合过户条件，故原告通知二被告配合办理过户手续，但遭拒。现原告起诉至法院，请求判如所请。

 

被告辩称

被告张某桃辩称，其与王某娟原系夫妻关系，二人已于2019年10月份离婚。2016年时因原告与第三人张某婷限购，所以借用了二被告的名义购买了系争房屋，首付和贷款均是原告与张某婷支付的。现在其对于原告的诉讼请求均予以同意，但是要求原告先将银行尚余的贷款还清。

第三人张某婷述称，原告所述均属实，同意原告的全部诉讼请求。其与原告原系夫妻关系，但二人已于2017年8月21日离婚，离婚协议书约定系争房屋归原告所有，所以现原告要求将房屋过户登记至原告及第三人李某惠名下，其无异议。

S公司述称：系争房屋的房款已经付清，房屋也已经实际交付了，现在已具备过户条件，其同意协助办理过户手续。

第三人中国银行述称，截至2019年12月28日开庭日，系争房屋尚余未到期贷款本金为2,379,048.48元，截至12月20日有一笔逾期本息及罚息为11,779.37元。按照银行的一般操作流提前还贷需要由贷款人申请，然后银行进行办理，但本案如果法院判决由原告归还剩余贷款，第三人会按照法院的认定进行配合。在贷款还清后，第三人也会按照法院的认定对于抵押权进行涤除。

第三人李某惠述称，原告所述属实，其与原告现为夫妻关系，其同意原告的诉讼请求。

 

本院查明

2016年10月6日，原告、第三人张某婷与二被告签订《买房协议书》一份，约定：经甲乙双方协定，由甲方李某兵、张某婷夫妻出钱购买1号，总房价664万元给乙方张某桃、王某娟买房。全部房款由李某兵、张某婷支付。该房屋首付款由李某兵、张某婷支付400万元，该房屋贷款总额250万元。每月还款金额由李某兵、张某婷银行转账给张某桃、王某娟用于1号每月还贷款。购买此房所有房款全部由李某兵、张某婷支付，此房购买的房款与张某桃、王某娟无任何关联。张某桃、王某娟无权居住、无权出售、无权抵押此房屋。李某兵、张某婷有权要求张某桃、王某娟随时配合1号房屋无条件过户。

同日，S公司作为卖方(甲方)与二被告作为卖方(乙方)签订《上海市商品房预售合同》。

2016年11月14日，被告王某娟作为借款人与第三人中国银行签订《个人一手住房贷款合同》。

2018年7月21日，S公司(甲方)与二被告(乙方)办理系争房屋的交接，并签订了房屋交接书，交接书载明：1、甲方把系争房屋交付给乙方，该房屋实测面积为114.64平方米，另有地下附属面积19.21平方米；2、该房屋总价款为6,471,603元，乙方已付全部房价款。当日，S公司出具了房款发票。上述原件现均在原告处。系争房屋交付后，由原告进行了装修，并使用至今。

另查明：原告与第三人张某婷原系夫妻关系，二人2017年8月21日登记离婚，离婚登记当日二人签订《离婚协议书》。

原告与第三人李某惠于2019年11月18日登记结婚。

 

裁判结果

一、原告李某兵于本判决生效之日起十日内向第三人中国银行还清上海市松江区1号房屋剩余贷款本息、罚息及违约金，第三人中国银行负有配合协助义务；

二、第三人中国银行于上述房屋贷款还清之日起十日内配合被告张某桃、王某娟办理将上海市松江区1号房屋上抵押权登记涤除的手续，原告李某兵、第三人李某惠可就此项判决申请强制执行；

三、S公司于上述第二项抵押权登记涤除之日起十日内协助被告张某桃、王某娟将位于上海市松江区1号房屋产权变更登记至被告被告张某桃、王某娟名下，原告李某兵、第三人李某惠可就此项判决申请强制执行；

四、被告张某桃、王某娟于上述房屋产权过户登记至其名下之日起十日内协助原告李某兵、第三人李某惠将上述房屋产权过户登记至原告李某兵、第三人李某惠名下。

 

房产律师靳双权点评

当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据原告、第三人张某婷与二被告于2016年10月6日签订的《买房协议书》可以认定原告、第三人张某婷与二被告之间系借名购房关系，《买房协议书》系双方当事人的真实意思表示，应属有效。

根据查明的事实，本案的首付系由第三人张某婷刷卡支付，房贷也是由原告及第三人张某婷按月在归还，之后房屋也由原告及第三人张某婷接收、装修并居住，故双方之间的借名买房合同实际已经履行。现S公司明确房屋已经具备过户条件，故对原告要求办理过户的诉讼请求，二被告应按照《买房协议书》约定提供配合。鉴于原告与第三人张某婷已经离婚，二人对于系争房屋作出了处分，归原告所有，而原告现已与第三人李某惠登记结婚，原告及第三人李某惠也承诺现并非限购对象，故原告要求将系争房屋登记在原告及第三人李某惠名下，并无不当，予以准许。

目前系争房屋上尚有未还清的贷款及银行抵押权，故原告自愿归还全部贷款，第三人中国银行应就原告的还款给予配合，并在贷款还清后将抵押权予以涤除。在抵押权涤除后，S公司应给与配合将系争房屋过户至二被告名下，之后再由二被告将上述房屋过户登记至原告及第三人李某惠名下。第一次过户中所产生的税费由原告、第三人张某婷及李某惠共同负担，第二次过户中所产生的税费由原告及第三人李某惠负担。